Condamnation du #notaire qui a caché aux acquéreurs que la maison qu’ils achetaient à Languidic était inondable

M. X et Mme Y, souhaitant acquérir un bien pour en faire leur résidence principale, ont pris contact avec l’étude du notaire de Languidic.

Le négociateur de l’étude leur a présenté le bien de M. Z-E sur la commune de Languidic. Vendeur et acquéreurs ont signé un compromis le 10 août 2013, l’acte précisant que le bien n’est pas situé en zone inondable. Ultérieurement, un avenant de modification du prix de vente a été régularisé le 24 août 2013.

La vente a été régularisée par acte authentique du 12 novembre 2013 au prix 95 500 €. Le Crédit Foncier a financé cet achat au moyen d’un prêt de 104 432 euros, consacré par le même acte.

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Lors de la signature de l’acte authentique il a été procédé à une rectification en ce que le bien est situé dans une zone d’aléa inondable.

Par actes des 19 mai et 9 juin 2017, M. X et Mme Y, faisant valoir que leur bien avait été inondé à deux reprises en décembre 2013 et Février 2014, ont saisi le Tribunal de grande instance de Lorient aux fins de voir juger nulle la vente conclue le 12 novembre 2013, à défaut de respect du délai de réflexion imposé par l’article L. 271-1 du Code de la construction et l’habitation, et subsidiairement, au motif que leur consentement aurait été vicié par dol. M. X et Mme Y ont aussi demandé au tribunal de constater l’interdépendance du contrat de prêt souscrit auprès du Crédit Foncier de France et d’annuler le contrat de prêt.

M. X et Mme Y soutiennent que le notaire a occulté les caractéristiques de la commune de Languidic et ne leur a pas donné une information exacte sur le bien acquis.

Le notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique de l’acte auquel il prête son concours. En omettant au compromis de préciser que le bien était situé en zone inondable, ce qui était de nature à empêcher le consentement des acquéreurs, il a manqué à son obligation et engagé sa responsabilité envers M. X et Mme Y. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté M. X et Mme Y de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre du notaire. Maître A, notaie, sera tenu de réparer l’entier préjudice qui résulte de sa faute.

Le prix de vente n’est pas un préjudice indemnisable par le notaire, et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. X et Mme Y de ce chef de demande à l’encontre du notaire de Languidic.

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La lettre du 22 décembre 2016 du maire de Languidic et le constat du 13 février 2014 de l’huissier de justice D rapportent la preuve que le bien vendu a subi deux inondations. Maître D, huissier de justice, a constaté le 13 février 2014 que la maison était entourée d’eau et que le garage était inondé, que la réserve de bois était sous l’eau. Ainsi, M. X et Mme Y ont subi un préjudice de jouissance important auquel s’ajoutent les tracasseries d’une procédure judiciaire. Ce préjudice sera justement réparé par une indemnité de 10’ 000 EUR. M. X et Mme Y seront déboutés du surplus de leurs demandes présentées à ce titre contre le notaire.

En ce qui concerne les frais d’acte, il résulte des dispositions de l’article 1961 du Code général des impôts que les frais fiscaux de mutation sont restituables par l’administration des impôts en cas d’annulation de vente par un jugement ou arrêt passé en force de chose jugée. Dès lors, ces frais ne peuvent être mis à la charge du notaire. En l’espèce, ces frais sont d’un montant de 4’ 861 EUR. En revanche, le notaire devra rembourser M. X et Mme Y des émoluments de l’acte et les autres dépenses accessoires à la vente, telles qu’elles résultent du décompte notarié, soit la somme de 6’ 614 EUR  (11’ 475 -4’ 861 EUR). Le notaire sera également tenu de reverser les honoraires de 3 ’750 EUR  perçus au titre de la négociation.

M. X et Mme Y, qui ont intérêt à la publication du présent arrêt, devront en accomplir les formalités. Le notaire A devra leur en rembourser le coût sur présentation d’un justificatif.


  • Cour d’appel de Rennes, 1ère chambre, 19 mai 2020, n° 18/04621

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