Rupture de la digue de l’étang deux ans après sa vente. Grâce au #notaire et comme d’habitude, les vendeurs échappent à toute condamnation à indemniser

Le litige fait suite à la rupture de la digue de l’étang, survenue le 15 juillet 2014, soit deux ans et demi après la vente de ce bien régularisée par acte notarié du 28 janvier 2012.

Cet acte notarié comporte en p. 8 une clause d’exonération de la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments vendus à raison, notamment, de fouilles ou excavations, de vices de construction, de mitoyennetés, de parasites, le tout sauf dans le cas où le vendeur aurait la qualité de professionnel de l’immobilier.

Note : cette clause est une création de la pratique notariale dérogatoire du droit commun. Le notaire l’inclut de façon systématique sans que personne ne le lui demande et le notaire, malgré la jurisprudence qui lui en fait l’obligation, se garde bien d’avertir l’acquéreurs des conséquences néfastes que la clause peut avoir pour lui.

Il est constant que les consorts Y, vendeurs, n’ont pas la qualité de professionnels de l’immobilier, ni même de l’hydrologie des plans d’eau puisqu’ils commercialisent des engrais et des produits du sol; qu’il sera ici rappelé que la vente litigieuse a été conclue par l’entremise d’une agence spécialisée dans ce type de biens, l’EURL IMMOPI (immobilier pisciculture) de Moulins.

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Répondant au chef de sa mission portant sur l’identification des causes de la rupture de la digue de l’étang, l’expert judiciaire explique que ce sinistre trouve sont origine dans l’apparition d’un « renard hydraulique », c’est à dire d’une cavité qui s’est progressivement formée au sein du remblai constituant la digue par suite de circulations d’eau incontrôlées consécutives à des infiltrations, le « vide caverneux’ » ainsi créé venant fragiliser l’ouvrage; cette analyse de l’expert n’est pas contredite par les parties, celles-ci s’opposant seulement sur la question de savoir si les vendeurs avaient connaissance de ce désordre à la date de la vente de l’étang; la réponse à cette question est d’importance puisqu’elle conditionne la possibilité pour les vendeurs de se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente.

Il résulte du rapport d’expertise qu’en mars 2004, les consorts Y, qui avaient constaté de longue date de « petites fuites » ont confié à l’entreprise de M. I A des travaux de remise en état de la tête du ‘moine’, de réfection de la cloison de séparation supportant la vanne et de remplacement de la visserie par des éléments en inox; qu’il n’est cependant pas possible d’affirmer avec certitude, compte tenu des dénégations de M. A, que les travaux confiés à ce dernier s’étendaient au colmatage de fuites au niveau de la digue de l’étang; que, cependant, en février 2007, l’entreprise A a été sollicitée par les consorts Y pour établir un devis correspondant à des travaux de « colmatage de fuites dans le moine »; aucune suite n’a été n’a été donnée à ce devis, les fuites ayant cessé après colmatage au moyen de sciure selon les propres dires de M. Y ; à l’occasion de sa location à la fédération départementale de la pêche, un état des lieux de l’étang a été établi le 21 décembre 2007 qui mentionne qu’il n’est constaté aucune fuite; que le président de cette fédération, locataire jusqu’en 2010, précise n’avoir jamais constaté de fuites (rapport p. 12); l’avenant au contrat de location signé le 27 janvier 2010, qui met à la charge du locataire le colmatage des fuites dans le moine dans le cadre de l’entretien de l’étang, ne donne aucune précision permettant de se faire une opinion sur l’importance de ces fuites; les clichés photographiques réalisés à l’occasion de la visite de M. J K le 29 mars 2012 ne révèlent qu’un léger écoulement d’eau en pied de digue.

Les légères fuites constatées au niveau de la digue constituent un désordre qui affecte de manière fréquente les étangs, sans pour autant nécessairement porter atteinte à leur destination de réserve d’eau; lors de leur première visite du 26 novembre 2011 préalable à la vente, les époux X n’ont pas constaté de fuites d’une ampleur anormale, alors que ce désordre présente pourtant un caractère apparent ; la digue a été fragilisée par la cavité interne qui est seule à l’origine de sa rupture; cette cavité interne supposait, pour être découverte, des investigations techniques particulières (sondages en profondeur) qui seules auraient permis d’en révéler l’existence aux consorts Y; il n’est pas justifié de telles investigations techniques.

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Il ne peut être reproché aux consorts Y, vendeurs, d’avoir omis d’informer les acheteurs d’une cavité dont ils ignoraient l’existence ainsi que de travaux dont ils pouvaient légitimement penser qu’ils étaient satisfaisants ou, à tout le moins sans incidence sur la solidité de la digue dont ils n’avaient pas conscience de la fragilité, dès lors qu’il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance de l’existence d’un « renard hydraulique »; les difficultés techniques rencontrées par les vendeurs pour mettre en place un canal de dérivation, pas plus que les problèmes les opposant à l’administration pour la reconstruction de la digue, ne sont de nature à faire la preuve de la connaissance par les vendeurs de la fragilité de cet ouvrage.

Il s’ensuit qu’aucune réticence dolosive ne peut être reprochée aux consorts Y et il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que ceux-ci étaient fondés se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente.


  • Cour d’appel de Limoges, Chambre civile, 5 mars 2020, RGn° 19/00188

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