Le #notaire engage sa responsabilité s’il ne conseille pas un diagnostic non obligatoire (mérules)

Maître G Y, notaire au sein d’une SCP, a rédigé, dans un premier temps, le compromis de vente puis l’acte authentique. Il est constant que lorsqu’un notaire prête son concours à la rédaction d’un acte, il doit notamment éclairer les parties et appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de cet acte ainsi que sur les risques encourus.

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Les époux X, acquéreurs, comme M. D, vendeur, reprochent au notaire de ne pas les avoir incités à faire établir un diagnostic parasitaire portant sur les pathologies du bois (mérule et autres champignons lignivores alors qu’il savait que l’immeuble présentait à cet égard des risques particulièrement importants). Ils observent que d’ailleurs, lorsque Me Y a acquis, en 2002, la partie est de l’immeuble, un tel diagnostic avait été établi.

Si la SCP notaire et ses assureurs font valoir qu’un tel diagnostic n’était pas obligatoire  – ce qui est parfaitement exact – et qu’en tout état de cause, il n’aurait pas permis de déceler la présence de mérule puisque celle-ci n’était pas apparente et que les diagnostics réalisés dans ce cadre ne sont pas destructifs, il convient :

—  d’une part, de rappeler que le devoir de conseil ne se limite évidemment pas à la vérification de l’accomplissement de l’ensemble des diligences obligatoires mais porte également sur la suggestion d’autres diligences lorsque le notairesait que le bien vendu présente des risques particuliers. Or, en l’espèce tel était incontestablement le cas. En effet, maître Y savait, en sa qualité de propriétaire de la partie est, que l’immeuble, situé dans un secteur contaminé, avait fait l’objet six années auparavant d’un foyer actif de mérule (ce qu’il a d’ailleurs indiqué lors de la signature du compromis) mais également que le travail n’avait été qu’imparfait en raison du choix qu’il avait alors effectué de ne pas atteindre le périmètre de sécurité (ce qui ressort clairement des factures de la société STRB du 22 juillet 2005, cf. rapport de l’expert, pages 19, 23 et 68). Ce risque particulier, parfaitement connu du notaire, aurait dû l’inciter à conseiller l’établissement d’un tel diagnostic parasitaire,

—  d’autre part, de relever que si le notaire avait effectivement conseillé, en sa qualité de professionnel de l’immobilier averti des risques présenté par ce bien, l’établissement d’un diagnostic auquel les parties auraient très certainement eu recours, M. D aurait remis au diagnostiqueur les factures de la société STRB, comme il les a remises à l’acquéreur. Or, à la lecture de ces factures, le diagnostiqueur aurait évidemment relevé l’imperfection du travail effectué en 2005 (non couvert par la garantie décennale) de par la volonté du maître de l’ouvrage, et préconisé d’effectuer des prélèvements destructifs en limite des zones traitées afin de vérifier si la mérule s’était ou non propagée.

En ne préconisant pas un tel diagnostic « et ce nonobstant le fait qu’il n’était pas obligatoire » le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Le premier juge a également relevé, à juste titre, que le notaire n’avait pas exigé que les factures STRB relatives au travail prétendument préventif de la mérule soient jointes à l’acte de vente alors qu’une telle précaution aurait eu le mérite d’informer en temps utile l’acquéreur sur le risque particulier d’exposition à la mérule présenté par l’immeuble.

Le manquement du notaire à son devoir de conseil est à l’origine pour les époux X d’une perte de chance, celle de ne pas contracter, en tous cas dans les conditions qui ont été celles de l’acte tel qu’il a été signé.

Cette perte de chance, directe et certaine, c’est à dire réelle et sérieuse, est très élevée et doit être fixée à 90 %, comme l’a considéré la décision dont appel.

L’assiette du préjudice est identique à celle engendrée par les fautes commises par le vendeur. En effet, si le notaire avait exercé son devoir de conseil, les préjudices allégués n’auraient sans soute pas été subis, en tous cas dans les mêmes conditions, par les acquéreurs.


  • Cour d’appel de Rennes, 1ère chambre, 26 mai 2020, RG n° 18/07407

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