La personne qui elle-même transforme un garage en maison d’habitation en vue de la vente est toujours tenue à la garantie des vices cachés

Entre 2004 et 2007 M. B Z a réalisé lui-même d’importants travaux de transformation d’un ancien garage en rez de chaussée et d’un local de stockage de foins à l’étage en maison d’habitation située […] à Senouillac acquis au prix de 18.300 EUR puis en 2009 de remaniement de la toiture.

Par acte authentique du 13 janvier 2012 il a vendu ce bien immobilier à Mme D E Y par l’intermédiaire d’un agent immobilier, moyennant le prix de 103.000 EUR.

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Fin 2012, début 2013 des désordres sont apparus : infiltration d’eau en plafond, difficultés d’évacuation des eaux usées, fissures des murs et carrelages, défauts d’isolation, défaut d’étanchéité à l’air au niveau des huisseries, désordres affectant la toiture, nombreuses tuiles non fixée envolées lors d’une tempête.

Par acte d’huissier du 5 février 2014 l’acquéreur  a fait assigner son vendeur devant le Tribunal de grande instance de Toulouse en résolution de la vente pour vices cachés sur le fondement de l’article 1641 du Code civil.

Par décision du 17 janvier 2018 le tribunal a débouté Mme Y de l’ensemble de ses demandes.

Pour statuer ainsi il a considéré que les désordres ne revêtaient pas une nature décennale pour ne compromettre ni la solidité ni la destination de l’ouvrage de sorte que les conditions de cette garantie légale n’étaient pas remplies, que la responsabilité pour dommages intermédiaires n’était pas engagée en l’absence de faute démontrée à l’égard d’un vendeur profane et que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés devait recevoir application ; il a estimé qu’aucun manquement de l’agent immobilier à son devoir d’information n’était démontré.

Par déclaration en date du 21 mars 2018 Mme Y a relevé appel en critiquant l’ensemble des chefs de cette décision.

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Les articles 1641 et suivants du Code civil imposent au vendeur de remettre à l’acheteur une chose qui ne révèle pas, après la livraison, des vices à la fois graves, cachés, antérieurs à la vente et imputables à la chose, la rendant inapte à son usage normal, sous peine de résolution du contrat ou de réduction de prix et/ou de dommages et intérêts, à moins qu’une clause exonératoire de garantie ne soit insérée dans l’acte, comme autorisé par l’article 1643 du même code, dont l’efficacité reste subordonnée à la bonne foi du vendeur.

Une clause d’exclusion de garantie figure dans l’acte de vente litigieux ainsi libellée

« l’immeuble est vendu dans son état actuel, sans garantie de la contenance indiquée….

Sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant aux présentes….

Notamment il ne sera pas tenu de garantie en cas de vices cachés relatifs à la présence d’amiante, de termites, d’insectes xylophages ou en raison de l’accessibilité au plomb dans le bien vendu, du défaut d’alignement..

Le tout sauf si le vendeur peut être considéré comme un professionnel de l’immobilier sauf s’il y a lieu à application de l’article 1792 et suivants du code civil.

Pour le cas où le vendeur serait un professionnel de l’immobilier, la clause d’exonération des vices cachés ne pourra pas s’appliquer…. »

Cette clause est réputée non écrite dès lors que M. Z doit être assimilé à un vendeur professionnel, réputé connaître le vice.

En effet, le vendeur qui connaît le vice caché ne peut se prévaloir d’une clause de non-garantie ; et le particulier ayant des connaissances en bâtiment qui a vendu un immeuble après avoir lui-même conçu et effectué l’intégralité des importants travaux de transformation, tous corps d’état, d’un ancien garage avec grange en maison d’habitation, doit être considéré comme s’étant comporté en vendeur professionnel.

Au vu des éléments versés aux débats, le désordre qui affecte le bac à douche et qui se traduit par des infiltrations en plafond du séjour au point qu’un morceau de plafond se soit détaché compromet nécessairement le bon usage du bien vendu puisqu’il provoque un important écoulement d’eau dès l’ouverture du pommeau de douche.

Apparu après la vente puisqu’aucune trace d’humidité n’était visible en janvier 2012, il existait au moins en germe au moment du transfert de propriété pour être lié à une malfaçon constructive au niveau du siphon et à une pose du bac à douche directement sur le plancher, sans étanchéité, en violation du DTU 60.1, ce qui exclut par la même toute utilisation défectueuse de la chose par l’acquéreur.

En raison de sa nature, il ne pouvait être découvert par l’acheteur occasionnel qu’était Mme Y, malgré un examen normalement attentif.

Et il apparaît évident que si celle-ci avait eu connaissance du vice lors de l’achat, elle n’aurait pas contracté ou tout au moins à ce prix là.

L’ensemble des conditions d’exercice de l’action en garantie des vices cachés sont donc remplies, puisque le délai de deux ans qui court à compter de la découverte du vice, fin 2012 début 2013, a été valablement interrompu à l’égard du vendeur par l’assignation au fond du 5 février 2014.

L’article 1645 ouvre une action indemnitaire contre le vendeur professionnel ou assimilé dont il est admis qu’elle est autonome par rapport à l’action rédhibitoire ou estimatoire.

M. Z, vendeur, est donc tenu à indemnisation de ce chef vis à vis de Mme Y,  acquéreur.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 25 mai 2020, RG n° 18/01351

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