L’agent immobilier n’a droit à une rémunération que si l’affaire pour laquelle il avait reçu un mandat écrit a été menée à bonne fin, effectivement conclue et constatée par un acte écrit

Aux termes de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 l’agent immobilier n’a droit à une rémunération que si l’affaire pour laquelle il avait reçu un mandat écrit a été menée à bonne fin, effectivement conclue et constatée par un acte écrit, conditions non réunies en l’espèce puisqu’aucun acte authentique de la vente n’a été passé entre les consorts De G. et les époux P.

Toutefois, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier par l’entremise duquel il été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1382 devenu 1240 du Code civil.

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Le tiers à un contrat peut, à cet égard, invoquer un manquement contractuel dès lors que ce comportement lui a causé un dommage.

Les époux P. n’ont pas donné suite au compromis de vente, passé avec l’intermédiaire de la Sarl Accimmo 31, agent immobilier, à la date du 17 février 2015 et n’ont pas signé l’acte authentique, sans pour autant violer les engagements pris envers les vendeurs, dès lors que les deux conditions suspensives cumulatives dont cette convention était assortie ne se sont pas réalisées, sans mauvaise foi caractérisée de leur part.

Ils ont présenté une demande de prêt dans les termes et délais contractuels auprès de la Sa Banque Courtois et auprès de la Sa Le Crédit Lyonnais qui leur ont, toutes deux, opposé un refus, ce dont ils ont justifié.

Rien ne permet de considérer que cette condition a défailli par leur fait au sens de l’article 1178 ancien du Code civil.

Aucune fausse déclaration ne peut leur être reprochée.

S’ils ont indiqué aux termes d’une clause insérée dans le compromis « ne pas avoir été associés dans une société mise en liquidation judiciaire suivant jugement publié depuis moins de cinq ans et dans laquelle ils étaient tenus indéfiniment et solidairement du passif social ou seulement conjointement« , cette déclaration ne revêt aucun caractère mensonger puisque la société Alfred & Poppins, mise en liquidation judiciaire par jugement du 20 janvier 2015 et dont le mari était co-gérant, est une société à responsabilité limitée.

Ils étaient bien tous les deux ingénieurs de formation et rien ne permet de dire qu’ils ont menti en approuvant la clause selon laquelle il n’existait « à ce jour aucun obstacle de principe à l’obtention des financements sollicités » ; s’ils disposaient, au moment de la signature, de revenus limités puisque Mme P., ingénieur salarié au vu de son bulletin de paie de septembre 2014, était au chômage depuis octobre 2014 avec des indemnités de 1.762 EUR par mois et M. P. était co-gérant d’une société déclarée quelques jours plus tôt en liquidation judiciaire, il ne peut en être déduit qu »ils savaient qu’ils n’obtiendraient pas de prêt‘ et « qu’ils avaient pleinement conscience de la situation et du risque de refus d’obtention des concours bancaires sollicités« .

Ils bénéficiaient d’un patrimoine important puisqu’ils étaient titulaires au 31 janvier 2015 d’un portefeuille de valeurs mobilières de 74.678,17 EUR et d’un PEA de 109.954,04 EUR et d’une maison située à Saint Orens de Gameville, grevée d’aucune inscription, d’une valeur comprise entre 490.000 EUR et 510.000 EUR qui était destinée à être vendue pour procéder à l’achat immobilier litigieux, s’agissant d’un prêt relais.

Ils ne peuvent être considérés comme ayant, par leur comportement, empêché l’accomplissement de cette condition suspensive d’octroi d’un prêt.

La condition suspensive d’obtention du certificat d’urbanisme positif a également défailli.

La demande correspondante a été établie le 17 février 2015 et déposée le 13 mars 2015 soit dans le délai d’un mois prévu au compromis ; elle décrivait sommairement l’opération projetée prévoyant notamment « la rénovation intégrale des différents bâtiments présents sur le terrain à savoir un corps de ferme et 2 dépendances » avec création d’un zone d’habitation par rénovation de celle existante et changement de destination de l’actuel hangar agricole, une salle de réception par changement de destination de l’étable et des poulaillers, deux gîtes par changement de destination des deux dépendances existantes, une piscine positionnée entre les trois bâtiments, et ‘la création d’une remise pour y stocker un véhicule et du matériel d’entretien du jardin d’environ 30 m²; il s’agit d’une annexe qui ne sera pas habitable. Le bâti n’existe pas actuellement’.

C’est ce dernier point qui a conduit au refus du maire qui a rappelé que « l’article A2 du règlement du plan local d’urbanisme stipule que dans le secteur Ah est autorisé le changement de destination, la transformation, les aménagements ou extensions limitées de constructions existantes, que le projet prévoit une construction nouvelle de 30 m², qu’il ne satisfait pas aux conditions de l’article susvisé« .

La réelle volonté d’achat des époux P. était pourtant manifeste puisqu’ils avaient confié suivant devis du 11 février 2015 à un architecte les plan d’esquisses et images photoréalistes de l’aménagement envisagé et suivant devis du 19 février 2015 à une société spécialisée la détermination de l’aptitude des sols à apurer des effluents pour un assainissement individuel pour une habitation, un gîte et une salle de réception et financé le terrassement d’un sondage à cet effet.

La demande de certificat d’urbanisme présentée était, certes, plus étendue que les seules mentions visées dans la clause où l’opération était sommairement décrite comme ‘le changement de destination d’un hangar agricole en immeuble d’habitation, rénovation de la partie existante en usage d’habitation’ puisqu’elle prévoyait une construction nouvelle qui, même de superficie limité, est seule à l’origine de son rejet, selon la motivation de l’arrêté du maire.

Mais il importe peu, en droit, de savoir si les époux P. avaient ou non la faculté de modifier leur projet initial et de présenter une nouvelle demande de certificat d’urbanisme avec suppression de ce local accessoire qui n’était pas indispensable.

Les deux conditions suspensives insérées au compromis de vente étant cumulatives, la défaillance non fautive de celle relative à l’obtention d’un prêt suffit à écarter la demande indemnitaire de la Sarl Accimmo 31, agent immobilier, en l’absence de préjudice réparable puisqu’elle empêchait, à elle seule, la vente ; le refus de l’emprunt rend, en effet, caduque la promesse de vente.


  • Cour d’appel, Toulouse, 1re chambre, 1re section, 25 mai 2020, n° 18/01360

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