Avec la complicité des #notaires, elle vend une maison construite sans permis et ayant fait l’objet d’une ordonnance de #démolition

Suivant acte authentique reçu le […] par maître E F, notaire, avec le concours de maître X-M N, autre notaire, Mme G H a vendu à M. C D et Mme J K, dans un immeuble en copropriété sis à Marseille, […] et […], le lot […] constitué d’un appartement situé au rez de chaussée du bâtiment comprenant un séjour-cuisine, trois chambres avec placard, une salle de bains, un WC et un cellier, ainsi que la jouissance exclusive et particulière de la terrasse et du jardin donnant sur le devant de la maison, sur lequel se trouvent édifiés un abri de jardin, une piscine et un parking, moyennant le prix de 250’ 000 EUR.

Que M. C D et Mme J K, acquéreurs, ayant appris en 2016 que la maison faisait l’objet d’un ordre de démolition prononcé par un arrêt pénal de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence rendu contre M. O Z, ont fait assigner leur venderesse ainsi que les notaires en indemnisation du préjudice en résultant .

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Il apparaît, à la lecture de l’arrêt rendu le 8 juin 2004 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence qu’un procès verbal d’infraction a été dressé le 18 mai 2001 à raison de la construction irrégulière de la maison pour 130 m² de SHON, sans permis de construire, et qu’il a été constaté que les travaux s’étaient poursuivis au-delà de cette date, à hauteur de 180 m² de SHON ; qu’un arrêté interruptif de travaux a été notifié par le maire de Marseille le 8 juin 2001 mais que les travaux ont, malgré ce, été achevés par M. O Z, lequel a indiqué qu’il avait monté avec sa soeur une SCI afin de loger sa famille, qu’il avait démoli la maison existante et qu’il l’avait reconstruite sans autorisation ; que c’est ainsi que M. O Z, considéré comme le bénéficiaire des travaux, a été condamné pénalement par cette décision du 8 juin 2004 et que la cour a en outre ordonné à sa charge la démolition de la construction litigieuse dans un délai d’un an à compter du jour où l’arrêt aura un caractère définitif, sous astreinte de 35 RUR par jour de retard passé ce délai .

Cette condamnation n’a pas été exécutée par M. O Z et que la SCI DAUR AZUR, représentée par Mme Z, a vendu la maison à Mme G H suivant acte en date du 24 juillet 2006, laquelle l’a divisée et mise en copropriété le 25 mars 2009 avant de la vendre en deux lots distincts, dont l’un, celui du rez de chaussée, à M. C D et Mme J K le […] .

Le tribunal a justement retenu que Mme G H était tenue, en qualité de venderesse, de délivrer à ses acheteurs un bien conforme au sens des articles 1603 et suivants du Code civil ; que l’obligation de delivrance s’apprécie au jour de la vente ; que l’immeuble, en ce qu’il avait été édifié sans permis de construire et en ce qu’il faisait l’objet d’un ordre de démolition, n’était pas conforme aux caractéristiques convenues et attendues des acquéreurs, notamment au regard des normes administratives, l’ordre de démolition étant de nature à porter atteinte à la pérennité de l’immeuble, privant ainsi l’acheteur d’une pleine disposition de celui-ci à raison du risque d’éviction .

Mme G H, venderesse, prétend ne pas avoir été informée de cette situation, ni de la construction irrégulière de la maison, ni de la condamnation prononcée en 2004 contre M. O Z avec ordre de démolition de l’immeuble .

Mais l’obligation de délivrance conforme est due par le vendeur indépendamment de toute considération de sa bonne foi ;  de même la clause de non garantie insérée à l’acte ne peut l’exonérer, l’action exercée par les acheteurs n’entrant pas dans le cadre d’une action en garantie mais d’une action en indemnisation d’une inexécution contractuelle .

Au demeurant, à supposer que la clause de non garantie puisse être opposée, la bonne foi de Mme G H ne peut être retenue ; qu’en effet, les liens entre elle et M. O Z sont établis par les attestations produites aux débats par les intimés, Mme A indiquant qu’ils occupaient ensemble l’appartement du rez de chaussée en 2008 et 2009, à une date où Mme G H était propriétaire de l’entier immeuble, et M. B, agent immobilier, attestant que la visite de l’appartement vendu avait eu lieu en présence de Mme G H et de M. O Z et que ce dernier était également présent lors de la signature chez le notaire ; en outre, Mme G H n’explique pas comment elle a pu acquérir, le 24 juillet 2006, un immeuble décrit comme une construction élevée d’un simple rez de chaussée avec mezzanine et revendre, en toute bonne foi, le […] une maison élevée d’un étage sur rez de chaussée ; dès lors les protestations de celle-ci sur le fait qu’elle n’aurait pas été la concubine de M. O Z et qu’elle ignorait tout de la construction illicite et de la condamnation pénale de ce dernier apparaissent inopérantes .

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La responsabilité contractuelle de Mme G H se trouve engagée sur le fondement de l’article 1147 ancien du Code civil et que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme G H à indemniser M. C D et Mme J K du préjudice résultant de la délivrance d’un immeuble construit irrégulièrement et frappé d’un ordre de démolition .

Les notaires ne discutent pas avoir commis une faute pour ne pas avoir vérifié que la maison vendue disposait d’un permis de construire régulier, dès lors que la désignation de l’immeuble était très différente dans l’acte de vente du […] de la désignation contenue dans l’acte d’acquisition de la venderesse ; il s’agit d’un manquement à leur obligation d’efficacité de l’acte qui engage leur responsabilité professionnelle sur le fondement des dispositions de l’article 1382 ancien du Code civil .

L’évaluation du préjudice subi par M. C D et Mme J K, acquéreurs, doit être appréciée en considération des éléments suivants :

– les acheteurs ont fait le choix de ne pas demander la nullité de la vente et de conserver l’immeuble, même s’ils indiquent dans leurs écritures qu’ils sont prêts à remettre l’appartement du rez de chaussée à l’assureur en contrepartie de l’indemnité, leur choix procédural étant tout au contraire de rester propriétaires de l’appartement ; ils ne peuvent donc demander à être indemnisés à hauteur de la totalité de la valeur de l’immeuble dont ils conservent la jouissance ;

– M. C D et Mme J K ne peuvent non plus fonder leur demande d’indemnisation sur le coût financier de l’opération d’acquisition, englobant notamment le coût du crédit qu’ils ont souscrit et les frais de notaire ; en effet, les droits d’engistrement restent à leur charge dès lors que la vente n’est pas annulée ; en outre, le coût du crédit est lacontrepartie du fait qu’ils ne disposaient pas d’apport pour financer l’acquisition et ils auraient supporté ce coût quel que soit l’immeuble acquis ;

– comme l’a retenu le tribunal, la condamnation prononcée contre M. O Z de démolir l’immeuble sous astreinte constitue une mesure à caractère réel destinée à faire cesser la situation illicite résultant de l’édification de la maison sans permis ; elle échappe donc au principe de la personnalité des peines et elle est opposable aux acquéreurs, même de bonne foi, de la construction illégale, sans qu’il soit besoin que la décision prononçant cette mesure soit rendue à leur contradictoire ;

– cette mesure de restitution, même prononcée par le juge pénal, n’est pas une peine et n’est donc pas soumise à la prescription de l’article 133-3 du code pénal, soit une prescription de six ans en matière de délit ; l’exécution de cette mesure se prescrit par contre, à l’instar des titres exécutoires, par dix ans depuis la loi du 17 juin 2008, de sorte que l’exécution de la mesure de démolition ne plus, à ce jour, être mise en oeuvre, la prescription étant acquise depuis le 19 juin 2018 ;

– si M. C D et Mme J K font état d’une volonté encore présente de l’administration de poursuivre la démolition de leur maison, caractérisée, selon eux, par leur convocation au commissariat de police de Marseille le 11 octobre 2016, il doit être observé, d’une part que la convocation a pour objet la justification de ‘la régularisation de l’infraction au code de l’urbanisme relevée le 25/07/2011″, d’autre part que la prescription est aujourd’hui acquise, la simple convocation par la police n’ayant aucun effet interruptif ;

– dès lors, le préjudice subi par M. C D et Mme J K tient, non pas au risque actuel d’éviction et de démolition, mais à la perte de valeur de leur immeuble du fait que, privé de tout permis, il ne pourra faire l’objet, ni de travaux modificatifs, ni d’une reconstruction en cas de sinistre et il ne pourra pas être revendu au prix du marché en raison de ces graves inconvénients, ainsi qu’au préjudice moral résultant pour les acquéreurs de ce qu’ils ont pu légitimement craindre pendant plusieurs années devoir abandonner leur maison et se reloger ;

– que la moindre valeur de la maison, estimée selon les avis de valeur produits par les intimés, entre 280’ 000 et 300’ 000 EUR, à raison de l’absence de tout permis de construire qui en amoindrit sérieusement le prix en cas de revente, peut être fixée à la somme de 150’ 000 EUR;

– qu’il convient d’y ajouter des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par M. C D et Mme J K du fait de l’incertitude dans laquelle ils ont vécu depuis 2016 qui seront fixés à la somme de 50 ’000 EUR.

Ainsi, il y a lieu de condamner Mme G H, les deux notaires et les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles in solidum à verser à M. C D et Mme J K une somme de 200 ’000 EUR à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues .


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 2 juin 2020, RG n° 18/11712

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