Les acquéreurs invoquaient l’existence de vices affectant le réseau des eaux usées et la toiture, constatés après leur installation dans les lieux. La vente est résolue

Le vendeur est tenu, en application de l’article 1641 du Code civil, de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Les acquéreurs invoquent l’existence de vices affectant le réseau des eaux usées et la toiture, qu’ils indiquent avoir constatés après leur installation dans les lieux.

Ils justifient avoir adressé une lettre recommandée aux vendeurs le 19 février 2014 pour se plaindre de ces désordres, puis avoir fait établir un procès-verbal de constat le 26 février 2015, avant d’obtenir une expertise judiciaire.

• Sur le système d’évacuation des eaux usées

Selon le tableau du dossier de diagnostics techniques figurant pages 20 et 21 de l’acte de vente du 10 décembre 2013, l’immeuble n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, alors qu’au paragraphe ‘Assainissement », « le vendeur déclare qu’il est raccordé au réseau d’assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur« .

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Selon l’expert judiciaire qui a fait procéder à une inspection vidéo de l’installation le 20 janvier 2016, « le réseau est bien branché à l’égout communal« , ce qui est corroboré par l’attestation Veolia du 19 octobre 2010 annexée à l’acte de vente du 29 novembre 2010, mais il est ‘bouché, avec des parties inaccessibles.

L’expert a en effet constaté que :

—  le WC est complètement bouché, tous les essais faits pour le déboucher n’ayant rien donné,

—  il semble s’évacuer dans une ancienne fosse septique en très mauvais état, située sous la cloison du bureau et du dégagement ; des morceaux de béton se désagrègent ;

—  la sortie du regard buanderie, bouchée, n’a pu être définie ; elle débouche sur un T ;

—  la sortie cuisine donne sur un siphon dans le garage pour revenir, apparemment, dans un regard dans le jardin ; cette évacuation fonctionne pour l’instant, mais le regard du garage est plein de graisse, ce qui montre une mise en charge des eaux de cuisine ;

—  l’inspection vidéo a montré un tuyau écrasé et un regard en partie détruit.

Les vendeurs, sans contester l’existence de ces désordres, invoquent la vétusté de l’installation et affirment n’avoir eu à déplorer qu’une « seule difficulté liée à un gros bourrage de papiers hygiéniques jetés dans les toilettes« , alors :

—  qu’ils ont, le 14 juin 2011, déclaré un sinistre à leur assureur pour le débordement du WC,

—  que, selon le rapport d’intervention du plombier en date du 7 juin 2011 repris par l’expert et produit par les intimés en pièce 10, le passage d’une caméra par l’écoulement des WC a montré de nombreux coudes et embranchements gênant le passage de l’objectif, ainsi qu’un bouchon compact à environ 2 mètres, que le déboucheur haute pression n’a pas pu éliminer,

—  que la solution alors proposée était de : « Reprendre les écoulements du WC ainsi que ceux de la buanderie, les sortir par les murs afin de reprendre l’égout à l’extérieur (côté route)« , ce qui n’a manifestement pas été effectué, puisque le 26 février 2015 un huissier de justice a constaté l’absence d’écoulement de l’eau de la cuvette du WC et l’expert judiciaire indique que le réseau d’évacuation des eaux usées est entièrement hors service.

Ainsi que l’a justement analysé le tribunal, il ressort de ces éléments la preuve que les canalisations d’évacuation des eaux usées sont affectées d’un vice caché préexistant à la vente et rendant l’immeuble impropre à sa destination, en ce qu’il ne permet pas l’habitation dans des conditions sanitaires décentes.

• Sur les infiltrations en toiture

L’expert judiciaire a également constaté l’existence d’infiltrations généralisées à toute la maison, excepté le garage, qui affectent les plafonds de la maison et sont d’une importance telle qu’elles la rendent inhabitable.

Il indique que les infiltrations proviennent de la toiture, dont il a relevé qu’elle est très vétuste « l’ensemble des plaques de fibrociment est hors d’usage » et qu’elle a été réparée à plusieurs reprises, mais que les bandes goudronnées à la jonction de plusieurs plaques collent très mal et qu’une partie du faîtage est démonté.

L’expert précise que cette situation est ancienne. Il relève que les vendeurs ont déclaré un sinistre pour des infiltrations d’eau par la couverture qui, selon le rapport d’intervention de l’expert d’assurance en date du 11 décembre 2012, avaient endommagé les plafonds de deux chambres, du séjour, du dégagement et de la salle de bain.

Les acquéreurs ne contestent pas avoir constaté, avant la signature de l’acte de vente, des traces d’infiltrations dans le couloir à côté des chambres.

Dans la mesure où les vendeurs avaient chargé un couvreur d’intervenir sur la toiture avant l’acte de vente pour faire cesser les infiltrations, l’apparition de désordres affectant l’ensemble des plafonds constitue un vice caché dont l’ampleur et l’importance rendent l’immeuble impropre à sa destination.

• Sur la résolution de la vente

Dès lors que les vendeurs connaissaient les vices affectant l’évacuation des eaux usées et la toiture, ils ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie insérée à l’acte de vente stipulant que l’acquéreur prendra l’immeuble dans son état au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour vices même cachés.

L’expert a chiffré le coût des travaux de reprise du réseau des eaux usées à 5.916,90 EUR TTC et de la couverture à 28.944,30 EUR TTC.

Les acquéreurs qui, en vertu de l’article 1644 du Code civil, ont le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, sont fondés en leur demande de résolution de la vente et de restitution du prix et des frais de vente, soit la somme de 198.000 EUR.

Le jugement est donc confirmé, y compris en ce qu’il a condamné les vendeurs à rembourser les frais d’expertise, d’assignation en référé et de constat d’huissier et a rejeté la demande au titre du remboursement anticipé du prêt.

En raison de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, les vendeurs sont fondés en leur demande de remboursement des travaux d’amélioration qu’ils ont effectués dans les lieux (7.169,46 EUR) ainsi que des taxes foncières qu’ils ont acquittées en 2014, 2015 et 2016 et dont il est justifié à hauteur de 3.836 EUR.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a, par des motifs que la cour adopte, rejeté la demande formée par les acquéreurs au titre du relogement et fait une juste appréciation du préjudice de jouissance et du préjudice moral.


  • Cour d’appel de Grenoble, 1re chambre, 2 juin 2020, RG n° 18/05093

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