Une incroyable histoire de #vente – en fait une arnaque au prêt bancaire – vue à travers les fautes du #notaire

L’acte de vente porte sur un immeuble de 10 appartements sur cinq niveaux. tous loués. En réalité l’immeuble vendu est une maison d’une maison d’un étage sur rez-de-chaussée, résidence secondaire.

Par acte authentique passé le 20 mai 2009 devant maître F Y, notaire à Foucarmont, M. D Z a vendu à M. B X, au prix de 685’000 EUR, un immeuble situé à Pinay (42), sur les bords de la Loire, décrit comme étant constitué de 10 appartements sur cinq niveaux, tous loués.

Cette acquisition était financée, ainsi qu’il résultait de l’acte de vente, par un prêt « CIC IMMO prêt modulable » contracté auprès de la Sa Banque Cic Est, d’un montant de 620’000 euros remboursable en 180 mensualités.

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Le notaire a inscrit un privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle sur le bien vendu au profit de la société Banque Cic Est, publiés le 12 juin 2009.

Par lettre du 25 octobre 2010, cette dernière a prononcé la déchéance du terme et mis en demeure M. X de lui régler la somme de 670’797,28 EUR restant due.

En faisant évaluer le bien pour les besoins de la procédure de saisie immobilière, la société Banque Cic Est a découvert qu’il s’agissait en fait d’une maison à usage de résidence secondaire d’une superficie de 150 m² avec un seul étage sur rez-de-chaussée, ne correspondant pas à la description faite dans l’acte de vente, tant au titre de sa consistance que de son occupation locative.

Le bien litigieux a été vendu aux enchères le 6 juin 2012 au prix de 75’000 EUR, sur lequel la société banque Cic Est s’est vue attribuer une somme de 72’000 EUR.

Par acte du 3 juin 2013, la société Banque Cic Est a assigné le notaire Y devant le Tribunal de grande instance de Dieppe aux fins de le voir condamner à lui régler le solde du prêt sur le fondement d’un manquement au devoir de conseil du notaire.

Par acte du 16 juillet 2014,  le notaire a assigné en intervention forcée les vendeurs aux fins de se voir garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 18 septembre 2014.

Par jugement rendu le 23 août 2018, le tribunal de grande instance de DIEPPE a notamment débouté la Banque de toutes ses demandes.

La banque a relevé appel.

La cour, à titre liminaire, indique que les dispositions du code civil auxquelles l’arrêt est susceptible de se référer sont celles antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, celle-ci n’étant applicable qu’aux seuls contrats conclus à compter du 1er octobre 2016.

Au soutien de son appel, la société Cic Est rappelle que le devoir de conseil du notaire, qui l’oblige à assurer l’efficacité de ses actes, doit l’amener à vérifier les affirmations des parties, notamment en cas d’indices susceptibles de l’alerter et à vérifier les titres, sauf à commettre une faute professionnelle de négligence engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Elle lui reproche plus particulièrement en l’espèce de ne pas s’être rendu compte que la consistance de l’immeuble, décrit dans l’acte comme étant un immeuble de rapport bâti sur cinq niveaux occupés par dix locataires, ne correspondait pas à la réalité d’une maison à usage de résidence secondaire ne comportant qu’un seul étage et libre de toute occupation, ce que maître Y aurait pu selon elle découvrir s’il avait examiné attentivement les documents en sa possession.

L’appelante articule son argumentation au regard de différents aspects qui seront examinés successivement, étant rappelé que la responsabilité fondée sur l’article 1382 du Code civil suppose la démonstration d’une faute, d’un lien de causalité et d’un préjudice en lien avec cette faute.

Sur l’absence de travaux

L’appelante souligne que l’origine de la propriété de M. Z est un acte d’acquisition en date du 4 octobre 1973 décrivant l’immeuble comme une maison à usage d’habitation et mentionnant un prix d’acquisition de 15’000 francs (2’983,06 EUR).

Elle en déduit que le notaire aurait dû s’interroger sur la transformation du bâtiment en un immeuble de 585 m² habitables, vendu au prix de 685’000 EUR, sans qu’il ne soit fait état des constructions entreprises depuis 1973 et des éventuelles garanties sur les travaux réalisés.

La société Cic Est souligne que les diagnostics obligatoires transmis au notaire, établis lors du compromis de vente passé entre M. X et M. Z le 5 février 2019, ne décrivaient pas le même immeuble que celui acquis en 1973.

S’il n’appartient pas au notaire de vérifier sur site l’existence et la conformité de l’immeuble objet de l’acte, maître Y, qui savait par l’acte de 1973 que M. Z avait acquis une maison de très faible valeur, aurait dû s’interroger au vu des réponses peu cohérentes voire incohérentes apportées par ce dernier le 23 avril 2009, notamment concernant l’existence éventuelle de travaux de construction.

A la question relative à la construction du bâtiment, M. Z répond en effet négativement au notaire, précisant que les travaux étaient achevés depuis 35 ans, ce dont il pouvait être déduit, sauf à demander de nouvelles précisions, que les constructions de 2009 existaient déjà lors de son acquisition en 1973. Au cas où, comme le soutient l’appelante, il résulterait de ces réponses que les travaux auraient été réalisés en 1974, ce qui correspond mathématiquement au délai de 35 ans mentionné dans la réponse, une contradiction flagrante existerait avec la première réponse de M. Z quant à l’absence de réalisation de travaux de son chef.

Ces réponses, contradictoires ou ne correspondant pas à la description de l’immeuble tel que résultant du compromis, soit un immeuble de 585 m² à usage d’habitation, ni au prix de 685 000 euros, ni à la description faite par Me Y dans son acte authentique d’un immeuble comportant 12 appartements, auraient dû conduire le notaire à s’interroger et à exiger pour le moins des précisions complémentaires au vendeur, qui n’ont cependant pas été sollicitées.

Cette négligence constitue une faute qui est en lien avec le préjudice subi par la banque puisque des vérifications supplémentaires auraient peut être permis de découvrir la supercherie qui aurait amené le notaire Y à en informer la société Cic Est qui en était la principale victime.

Il ne peut s’agir que d’une perte de chance dès lors que les vendeur et acquéreur, dont la collusion et le comportement frauduleux résultent des pièces versées aux débats, auraient pu réussir par de nouveaux stratagèmes à faire obstacle à la révélation de la vérité quant à la consistance réelle du bien.

Il aurait en effet suffi au vendeur de prétendre avoir effectivement réalisé des travaux peu après son acquisition pour échapper raisonnablement à toute investigation complémentaire.

La part de responsabilité du notaire sera déterminée plus loin, après examen des éventuelles négligences de la banque invoquées par le notaire

Sur les baux d’habitation des dix logements

Il est constant que les baux d’habitation des dix logements adressés au notaire, d’ailleurs légèrement différents de ceux adressés à la société Cic Est, étaient des faux.

L’appelante fait grief à maître Y de ne pas l’avoir détecté, alors que tous les baux, passés entre 2005 et 2007, mentionnaient le même loyer mensuel de 600 EUR, que le montant du dépôt de garantie était erroné (1’200 EUR correspondant à un mois de loyer) et que la localisation précise des biens loués n’était pas mentionnée.

Elle souligne en outre que le compromis de vente évoquait un bien ‘ »ibre-loué ».

Toutefois, maître Y justifie que c’est précisément en raison de cette mention contradictoire du compromis de vente qu’il a interrogé à ce sujet le vendeur par lettre du 31 mars 2009 communiquée aux débats et a sollicité la production des baux d’habitation.

Il n’appartenait pas au notaire de s’interroger sur le montant des loyers en l’absence d’anomalie particulière, ni sur l’inexactitude du dépôt de garantie, l’absence de localisation des appartement loués n’apparaissant pas de façon flagrante dès lors que cette adresse figurait sous l’identité du propriétaire M. Z.

Au surplus, l’appelante est d’autant plus mal fondée à invoquer à cet égard des négligences du notaire que les baux qui lui avaient été adressés par M. X pour instruction du dossier de prêt, bien que légèrement différents, comportaient ces mêmes caractéristiques.

La cour considère en conséquence que maître Y n’a commis aucune faute relative à l’examen de ces baux d’habitation.

Sur l’incidence du régime matrimonial de l’acquéreur

L’appelante fait grief au notaire, alors que le compromis de vente faisait apparaître M. X comme étant célibataire, de ne pas avoir tenu compte que ce dernier était en réalité marié sous le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts, ce qui aurait dû le conduire à s’interroger sur la capacité de l’acquéreur à acheter les biens sans le concours de son épouse et sans qu’il soit fait mention d’un quelconque remploi, mais aussi de ne pas avoir prévenu l’épouse de M. X, ni l’établissement prêteur, lequel a consenti un prêt à M. X seul.

Toutefois, il résulte du document intitulé « reconnaissance de conseils donnés », daté du 20 mai 2009, soit le jour de la signature de l’acte authentique litigieux, que le notaire, qui avait pris soin de vérifier le statut matrimonial de l’acquéreur et avait ainsi appris qu’il était marié et non célibataire, a pris le soin d’avertir ce dernier des risques résultant de cette situation matrimoniale et notamment des droits que son conjoint et les créanciers éventuels de celui-ci pourraient exercer sur l’immeuble acquis, en lui demandant s’il persistait dans son projet d’acquérir le bien situé à Pinay.

Ainsi que le souligne maître Y, la société Cic Est, qui a pu faire une inscription de privilège de prêteur de deniers sans le consentement de l’épouse de son débiteur, ne justifie pas d’un préjudice à cet égard, étant précisé en outre qu’il résulte de la fiche matrimoniale remplie par M. X pour l’instruction du dossier de prêt que M. X avait déclaré à la banque être marié sous le régime de la séparation de biens, sans qu’il soit précisé par elle si une vérification de cette information a été faite.

La responsabilité du notaire ne peut en conséquence être retenue de ce chef.

Sur l’examen des diagnostics de la société Axmetric

Il a été communiqué au notaire les diagnostics obligatoires établis par la société Axmetric à l’époque de la signature du compromis, qui se sont avérés être des faux réalisés à partir de vrais diagnostics établis par cette même société, la falsification portant sur la consistance de l’immeuble examiné.

L’appelante reproche à maître Y d’avoir été insuffisamment vigilant dans l’examen de ces documents, alors que :

—  les diagnostics font apparaître certains appartements comme comportant 3 chambres, ce qui ne correspond pas à la désignation faite dans l’acte authentique, mentionnant deux chambres pour chacun des appartements ;

—  les références cadastrales des diagnostics correspondaient à des biens appartenant non à M. D Z mais à M. B Z et une autre personne (M. A), la banque soulignant que Me Y, s’en étant aperçu, s’est contenté d’une attestation délivrée par le diagnostiqueur, suspecte car ayant une orthographe approximative et une origine incertaine qui n’auraient pas dû le rassurer, alors qu’il aurait pu se renseigner auprès du service de la publicité foncière ;

—  maître Y aurait dû s’étonner de la présence dans un immeuble de rapport, mentionnée par les diagnostics, d’un four à pain et d’un pool house, ou encore d’un velux au premier étage pour un bâtiment comportant 4 étages.

Toutefois, maître Y a été suffisamment attentif pour remarquer que les références cadastrales mentionnées dans les diagnostics ne correspondaient pas à l’immeuble dont il était chargé de dresser l’acte de vente. Il a interrogé le diagnostiqueur par mail du 12 mai 2009 pour qu’il lui confirme par écrit que les bons immeubles avaient été diagnostiqués, utilisant pour cela l’adresse mail qui lui avait été donnée, probablement par l’une des deux parties, sans qu’il ait pu détecter qu’il ne s’agissait pas du bon destinataire et a reçu en retour le 13 mai 2009 une attestation de la société Axmetric, sans aucune apparence frauduleuse, mentionnant que le bien diagnostiqué était bien celui de M. D Z et reprenant les bonnes références cadastrales.

Contrairement à ce qu’affirme l’appelante, les diagnostics mentionnent en page 2 du document une description des pièces visitées qui correspond en tous points à celle figurant à l’acte authentique, soit deux chambres par appartement, sans qu’il importe que certains tableaux figurant en annexe du rapport très volumineux, que le notaire ne pouvait être tenude lire intégralement, mentionnent des « chambres 3 ».

La société Cic Est n’explique pas en quoi, alors que le notaire avait lui-même connaissance des bonnes références cadastrales, il lui aurait été utile d’interroger le service de la publicité foncière, lequel ne pouvait à l’évidence certifier quels immeubles avaient fait l’objet des diagnostics de la société Axmetric.

La présence dans la propriété d’un four à pain et d’un pool house n’est pas de nature à contredire l’existence d’un immeuble de rapport de plusieurs étages.

Enfin, la mention d’une fenêtre de toit au premier étage, au milieu de différents éléments pour lesquels les analyses n’ont pas été effectuées, était peu apparente pour le notaire qui avait à cet égard pour seule mission de vérifier que les diagnostics avaient été réalisés et d’en donner connaissance aux parties.

La responsabilité de maître Y au regard de l’examen des diagnostics ne peut en conséquence être retenue.

Sur le paiement partiel du prix hors comptabilité

L’appelante reproche au notaire de ne pas s’être étonné qu’un paiement partiel du prix ait été effectué hors la comptabilité de son étude, directement par M. X entre les mains de M. Z, à hauteur de 98’500 EUR.

Elle critique les premiers juges pour avoir retenu qu’elle avait approuvé ce versement, cette assertion ne relevant d’aucune pièce du dossier, et souligne qu’en application de l’article 2203 du Code civil, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés.

Toutefois, maître Y justifie avoir informé la société Cic Est par lettre du 14 mai 2009, alors qu’il venait de recevoir l’offre de prêt de cette dernière, de ce qu’une partie du prix avait déjà été versée à hauteur de 98’500 EUR, ce dont il informait la banque en soulignant que le privilège de prêteur de deniers qu’elle entendait faire inscrire ne pourrait porter que sur la somme de 586’500 EUR et en lui proposant d’inscrire en complément une hypothèque conventionnelle sur le solde du prix, soit la somme de 33’500 euros.

Me Y justifie de la réponse positive donnée par la banque le jour même par mail, en toute connaissance de cause. Si ni la banque ni le notaire n’ont pu approuver un paiement hors comptabilité qui avait déjà été exécuté sans leur accord, ni l’une ni l’autre n’ont considéré que ce paiement faisait obstacle à la réalisation de la vente de l’immeuble dans les conditions ainsi modifiées en ce qui concerne les garanties de la société Cic Est.

À supposer même par hypothèse qu’une faute puisse être retenue néanmoins à l’encontre du notaire, aucun préjudice n’en résulterait pour la société Cic Est, dès lors que les sommes consignées initialement dans la comptabilité de l’étude ont été versées au vendeur M. Z après désintéressement des différents créanciers de ce dernier.

Sur l’attestation du maire de Pinay

L’appelante reproche encore à maître Y de n’avoir pas eu son attention attirée par l’attestation du maire de Pinay en date du 2 avril 2009 précisant que la commune n’était pas intéressée par l’acquisition de la propriété de M. Z, mais faisant état d’une maison d’habitation et d’un terrain, non d’un immeuble de quatre étages, et ne citant qu’une partie des références cadastrales en omettant les parcelles A 1624 et A 1625.

Toutefois, maître Y justifie avoir adressé le 31 mars 2009 quatre demandes de renseignements à la mairie de Pinay concernant l’immeuble de M. Z, dont toutes les références cadastrales étaient visées.

Il a pris soin en outre, suite à la réception de l’attestation du 2 avril 2009, d’écrire à nouveau à la mairie de Pinay le 7 avril 2009 pour lui demander de joindre la déclaration d’intention d’aliéner qui lui avait été adressée afin qu’il puisse vérifier que tout était en ordre, ce qui a été fait puisque la déclaration d’intention d’aliéner, comportant toutes les références cadastrales, a été retournée avec la mention suivante, signée le 23 avril 2009: ‘pas de préemption’.

Aucune négligence ne peut en conséquence être reprochée à maître Y, dont la responsabilité ne peut être retenue de ce chef.

Sur les renseignements cadastraux

Selon l’appelante, la simple lecture par le notaire du plan cadastral lui aurait permis de constater qu’y figuraient plusieurs bâtiments alors qu’un seul est mentionné dans son acte.

Il aurait dû en conséquence analyser le relevé de propriété qui a nécessairement été réclamé auprès du service de publicité foncière et constater alors que les quatre ou cinq niveaux de l’immeuble n’y étaient pas mentionnés.

La société Cic Est ajoute qu’il résulte de la télécopie adressée le 14 mai 2009 par la mairie de Pinay à maître Y que, d’une part le bien vendu est situé en zone inconstructible, d’autre part aucune déclaration d’achèvement des travaux n’a été transmise à la mairie suite au permis de construire accordé en 1991 et enfin que le bien cédé ne dispose pas du tout à l’égout, au contraire de ce qu’a mentionné maître Y dans son acte.

Toutefois, le seul document cadastral produit aux débats émane de maître Y et est manifestement surchargé, outre qu’il s’agit d’une photocopie de mauvaise qualité, de telle sorte qu’il ne peut en être tiré aucune conséquence.

Ainsi que le souligne maître Y, le fait que les parcelles soient situées en zone inconstructible ne remet pas en cause les constructions anciennes et se trouve sans lien avec le présent litige.

De même, il ne peut être tiré aucune conséquence de ce qu’il n’a pas été donné suite au permis de construire accordé en 1991.

Enfin la non-conformité éventuelle de l’installation d’assainissement est également étrangère au présent litige.

Aucune responsabilité du notaire ne peut en conséquence être retenue de ce chef.

Sur l’incidence de la procédure de saisie immobilière

L’appelante reproche à maître Y, alors qu’il était informé de l’existence d’une procédure de saisie immobilière, d’avoir procédé à une vente de droit commun d’un bien indisponible en application de l’article 2198 ancien du code civil, sans avoir recouru aux formalités de vente amiable sur autorisation judiciaire prévue par l’article 2201 du Code civil.

Elle souligne qu’en application de l’article 56 du décret du 27 juillet 2006, le prix de vente aurait dû être consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Elle fait valoir que maître Y aurait dû l’informer de l’existence de cette procédure de saisie et de l’indisponibilité du bien qui en résultait, dès lors que le commandement de payer valant saisie immobilière avait été publié.

Toutefois, si maître Y avait pu constater par l’état hypothécaire de l’immeuble de Pinay l’existence plusieurs commandements de payer périmés ou radiés mais aussi d’un commandement de payer en cours de la Banque Populaire Loire et Lyonnais publié le 15 décembre 2008, il n’a pu avoir connaissance de l’assignation délivrée par cette dernière le 13 février 2009, qui n’avait pas été publiée dans les huit jours comme l’imposait pourtant l’application de l’article 43 du décret 2006-936 du 27 juillet 2006.

Le bien immobilier étant néanmoins ainsi indisponible comme le soutient l’appelante, maître Y a interrogé l’ensemble des créanciers hypothécaires révélés par l’état hypothécaire du 9 avril 2009.

Sans en informer le notaire, M. Z a sollicité auprès du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Roanne saisi de la procédure de saisie immobilière l’autorisation de procéder à la vente amiable du bien au prix de 685 000EUR, qui lui a été accordée par jugement rendu le 20 mai 2009 précisant que l’affaire serait rappelée à l’audience du 3 septembre 2009.

Un autre jugement du 3 septembre 2009 a constaté le désistement du créancier poursuivant ainsi que l’extinction et le retrait du rôle des affaires en cours, après que M. Z, à l’aide de la provision qui lui avait été réglée par M. X, ait désintéressé la Banque Populaire Loire et Lyonnais.

Ainsi que le souligne le notaire, les textes susvisés relatifs au versement du prix dans la comptabilité de l’étude sont édictés dans l’intérêt des créanciers et non dans celui des tiers comme la société Cic Est.

Contrairement à ce que soutient l’appelante et ainsi qu’il résulte tant des pièces versées aux débats que de l’acte de vente lui-même, maître Y avait obtenu l’accord des créanciers sur le principe de la vente amiable et sur la mainlevée des inscriptions hypothécaires.

Aucune responsabilité du notaire ne peut en conséquence être retenue de ce chef.

Sur le montant élevé du prix de vente

La société Cic Est fait enfin grief au notaire, alors qu’il avait conscience du prix de vente anormalement élevé ainsi qu’il l’a fait observer à l’acquéreur M. X dans le document intitulé ‘reconnaissance de conseils donnés’, de ne pas avoir informé l’établissement prêteur de cette surestimation ce qui lui aurait permis soit de refuser le prêt soit de l’assortir d’autres garanties et de lui avoir fait ainsi perdre une chance de ne pas contracter ou de contracter à d’autres conditions.

Toutefois, il convient de rappeler que le notaire n’avait pas connaissance de la consistance réelle de l’immeuble, de telle sorte qu’il n’était pas informé du caractère surestimé du prix.

Il a seulement constaté que le prix était relativement élevé, compte tenu de l’emplacement de l’immeuble, comme aurait pu le faire l’établissement prêteur, et a fait préciser par l’acquéreur, non que le prix était surestimé, mais que c’est en connaissance de cause de la situation du marché immobilier dans le département de la Loire qu’il avait accepté de régulariser la vente au prix de 685’ 000EUR , « lequel prix correspond au prix pratiqués« .

Dans ces conditions, maître Y ne pouvait alerter la société Cic Est d’une surestimation du prix dont il n’avait pas connaissance.

Sa responsabilité ne peut être retenue de ce chef.

Sur la responsabilité du notaire Y au titre de l’unique faute retenue

Ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, maître Y a commis une faute de négligence dans l’exploitation des réponses données par M. Z au questionnaire qu’il lui avait envoyé concernant en particulier les constructions réalisées sur la propriété de ce dernier.

Au vu des réponses peu cohérentes du vendeur, il aurait dû l’interroger davantage sur les constructions qu’il avait dû nécessairement réaliser pour que la maison d’habitation acquise au prix de 15’000 francs en 1974 soir devenue un immeuble de cinq niveaux d’une valeur de 685’ 000EUR  en 2009.

Cette faute a fait perdre une chance de découvrir que la description de l’immeuble ne correspondait pas à sa consistance réelle et d’empêcher en conséquence la réalisation de la vente et la perte par la banque d’une grande partie de sa créance par suite de l’insolvabilité avérée de l’emprunteur.

Les premiers juges ont considéré, après avoir retenu le principe de cette fauteen page 7 de leur décision, que la perte de chance de découvrir la supercherie était nulle dès lors que les réponses au questionnaire n’étaient que déclaratives, sans nécessité de remettre au notaire des justificatifs, de telle sorte que le vendeur, s’il avait été de nouveau interrogé, aurait répondu qu’il avait effectivement effectué des travaux dans le temps ayant suivi son acquisition.

Si ces observations sont en partie fondées, la cour considère que la perte de chance de découvrir la supercherie, si l’attention du notaire avait été spécialement attirée sur ce point, n’aurait pas été nulle dès lors que ce dernier se serait montré plus méfiant et donc plus exigeant.

Dès lors que la société Cic Est, ainsi que le soutient maître Y, a elle-même commis des négligences en ne faisant pas de vérifications suffisantes sur la consistance du bien sur lequel portait sa garantie, se contentant de l’attestation immobilière vraisemblablement fausse d’une agence Noblimo évaluant le bien à 1’080’000 EUR et de baux d’habitation dont elle indiquait elle-même qu’il présentaient des motifs de suspicion, la cour évaluera la perte de chance strictement imputable à maître Y à 20 %.

Le montant du préjudice n’étant pas contesté, le notaire Y est condamné à payer à la société Cic Est la somme de 131’700,42 EUR (658’ 502,12 x 20 %), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil.


  • Cour d’appel de Rouen, 1ère ch. civile, 3 juin 2020, RG n° 18/03814

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