Après des années et des années de procédure, le #notaire qui n’a pas informé les acquéreurs des conséquences du zonage de l’immeuble vendu, est condamné

Par acte du 23 mars 2009 passé en l’étude de maître Z, notaire à ALBAN (Tarn), les consorts D B et E Y ont acquis de M. F A et de Mme H X, alors mariés et depuis divorcés, une ancienne mégisserie, le bien étant désigné dans l’acte comme une « maison d’habitation avec dépendances et terrains attenants », situé à […],  sur un terrain situé au plan local d’urbanisme (PLU ) de la commune en zone IUXp.

La vente était consentie au prix de 175.000 EUR, majoré des frais d’acte et de la commission due à l’agent immobilier C exerçant sous l’enseigne FRANCE LOGIS IMMOBILIER et assuré auprès de la compagnie SERENIS ASSURANCE.

Le financement de l’achat était assuré par deux prêts de la BNP PARIBAS dont l’objet déclaré était une « acquisition dans l’ancien sans travaux à usage de résidence principale« .

Les consorts B-Y ont souhaité transformé le bâtiment pour y aménager des logements à usage locatifs, et ils ont été informés le 19 septembre 2011, par la mairie de GRAULHET, que les locaux en cause ne pouvaient être destinés à l’habitation, la zone IUXP concernant le secteur des mégisseries traditionnelles n’autorisant la construction d’habitation que pour le logement de fonction des personnes assurant la direction, la surveillance ou le gardiennage des activités existantes.

Par jugement rendu le 14 août 2014, le Tribunal de grande instance de CASTRES, saisi par les consorts B-Y, a notamment prononcé la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés at d’assurance et condamné maître Z in solidum avec M.A et Mme X à payer à Mme Y et à M.B la somme de 2.469,33 EUR au titre des émoluments qu’il a perçus …

Sur appel du notaire Z et par arrêt en date du 29 mai 2017, la Cour d’appel de TOULOUSE a confirmé la résolution de la vente pour vices cachés, mais, réformant le jugement entrepris sur la responsabilité du notaire et les conséquences indemnitaires de la résolution de la vente, a notamment rejeté toutes les demandes présentées à l’encontre du notaire.

Après de multiples et longues péripéties judiciaires, le litige a été porté devant la Cour d’appel de BORDEAUX après un arrêt retenant la responsabilité du notaire.

Sur la faute du notaire

Ledit notaire a fait grief au tribunal d’avoir retenu qu’il aurait commis une faute dans la désignation du bien vendu et dans l’exécution de son obligation d’information en ne précisant pas aux acquéreurs les conséquences d’une implantation du bien en zone 1UXp, peu important à cet égard que les consorts B-Y aient ou pas fait part de leur projet d’aménagement de l’ensemble immobilier.

Il expose en effet que la désignation du bien qu’il a donnée dans l’acte de vente était conforme à celle résultant du précédent titre de transfert de propriété puisque la désignation du bien dans l’acte de vente du 23 mars 2009 précise qu’au moins une partie de l’ensemble immobilier était effectivement à usage d’habitation à la suite des aménagements autorisés et réalisés par les vendeurs des consorts A-X et que le bien vendu avait donc été aménagé pour un tiers au moins à destination d’habitation et l’acte de vente du 24 mars 2005, par lequel consorts A-X avaient acquis le bien faisait bien mention d’un « bien immobilier comprenant un bâtiment à usage d’habitation ».

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Le notaire soutient qu’il n’a jamais été informé du projet d’opération immobilière invoqué par les acquéreurs et que dès lors, le grief qui lui est fait de ne pas avoir veillé à ce que le bien corresponde à l’usage d’habitation auquel il était destiné n’est pas fondé, puisque l’immeuble acquis par les appelants était bien destiné à l’habitation et était aménagé à cet effet.

Pour la même raison, il estime qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir donné des indications plus approfondies par rapport au règlement d’urbanisme en vue de l’aménagement du bien immobilier, puisque la question n’a pas été évoquée, et que les demandeurs achetaient un « immeuble à usage d’habitation, avec dépendances et terrain attenant », désignation conforme à la situation du bien vendu.

Cette argumentation ne peut être retenue dans la mesure où, comme le font valoir les appelants et comme l’a décidé la Cour de cassation, le notaire a manqué à son devoir de conseil et d’information en n’attirant pas l’attention des acquéreurs sur la signification du classement du bien en zone 1UXp et en ne les informant pas que le bien vendu ne pouvait être affecté en totalité à l’habitation, ce, sans égard au projet d’aménagement des lieux invoqué.

Il est en effet constant qu’en vertu du zonage applicable à la parcelle en cause, les constructions à usage d’habitation et les changements de destination pour un usage d’habitation ne peuvent être autorisés que pour les logements de fonction liés à l’activité de mégisserie et dans la limite du tiers de la surface de plancher hors oeuvre nette réalisée.

Il en résulte que le seul classement de la parcelle en zone IUXp induisait que le bien vendu ne pouvait être affecté à un usage d’habitation que dans la limite du tiers de la surface de plancher, soit la surface de 225m² déjà réalisée ( appartements de 150 et 75 m²) sur un total de surface habitable annoncé de 675 m².

Dès lors, en omettant d’exposer les conséquences de ce zonage aux acquéreurs sur la superficie de la maison à usage d’habitation avec dépendances pouvant être affectée à cet usage, le notaire a manqué à son devoir de conseil et d’information, et ce, indépendamment de l’existence d’un projet d’aménagement immobilier des acquéreurs.

Le jugement qui a retenu la responsabilité du notaire sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil mérite donc confirmation.

Sur les préjudices indemnisables

Les appelants demandent en premier lieu la condamnation de M. Z à leur payer, in solidum avec les vendeurs, les sommes suivantes :

  • 175.000 EUR au titre du remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2009,
  • 5.000 EUR au titre des honoraires de négociation versés à l’agent immobilier avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2009 ;
  • 2.469,33 EUR au titre des émoluments, honoraires et remboursements de frais versés au notaire, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2009,
  • 203 EUR au titre des frais de publicité foncière, avec intérêts de même, 25.814 € au titre des frais de taxe foncière,
  • 8.000 EUR au titre du préjudice moral.

Il y a lieu de noter que les consorts B-Y demandaient en première instance, la condamnation du notaire, de l’agent immobilier et de l’assureur de ce dernier au paiement des sommes mises à la charge des vendeurs, pour le cas où ceux ci seraient dans l’impossibilité de procéder à ce paiement, condition qu’ils ne reprennent plus devant la cour.

Pourtant, s’agissant du remboursement du prix de vente, la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de l’annulation d’un contrat ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable et le notaire ne peut être tenu de garantir cette restitution que si celle-ci est devenue impossible du fait de l’insolvabilité démontrée du vendeur (3ème Civ. 18 février 2016, n°15-12.715).

Or, il n’est ni démontré ni même soutenu que les vendeurs seraient insolvables, les appelants ne justifiant d’ailleurs pas de la moindre tentative d’exécution des condamnations définitives prononcées contre les consorts A-X.

Pour la même raison, à l’exception des émoluments, honoraires et remboursements de frais perçus par le notaire et que celui ci doit restituer aux acquéreurs en conséquence de sa déclaration de responsabilité et du préjudice moral en découlant, les autres sommes mises à la charge des vendeurs ne peuvent faire l’objet d’une condamnation in solidum avec eux, qui ferait en outre, double emploi avec la condamnation in solidum définitive prononcée à l’égard de la société SERENIS par l’arrêt de la cour d’appel de TOULOUSE.

La société SERENIS est, pour cette raison, fondée à demander que la condamnation prononcée par le présent arrêt au titre des émoluments du notaire et du préjudice moral soit prononcée in solidum avec celle décidée à son encontre par l’arrêt de la cour d’appel de TOULOUSE.

Les appelants sollicitent également la condamnation de M. Z à leur payer les sommes de 18.200 EUR au titre des travaux réalisés et celle de 254.000 EUR à parfaire, au titre de la perte de chance d’avoir pu percevoir des revenus locatifs.

Les seuls relevés de comptes bancaires qu’ils produisent en attribuant certains débits à des achats de matériaux ne suffisent pas à prouver la réalité des travaux invoqués, en l’absence de factures ou de pièces plus précises reliant l’affectation de ces achats aux locaux litigieux.

Pour ce qui concerne la perte de revenus locatifs espérés d’une opération immobilière, le premier juge a rejeté à bon droit les demandes indemnitaires formées à ce titre en relevant l’absence d’élément probant quant à la capacité financière des acquéreurs de procéder aux travaux nécessaires à cette opération et donc à la possibilité d’en retirer les profits invoqués.

Il sera ajouté que l’objet des prêts de la BNP déclaré par les acquéreurs était une « acquisition dans l’ancien sans travaux à usage de résidence principale« , ce qui contredit la réalité d’un projet immobilier à fins locatives.

Il est d’ailleurs à noter que le rejet par la cour d’appel de TOULOUSE de cette même demande formée à l’encontre de la société SERENIS n’a pas été censuré par la cour de cassation qui a rejeté le premier moyen de cassation portant sur ce rejet.

Il est équitable de mettre à la charge de M. Z, notaire, une indemnité de 8.000 EUR au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit des appelants ensemble.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 2me chambre civile, 4 juin 2020, RG n° 19/04397

Une réflexion au sujet de « Après des années et des années de procédure, le #notaire qui n’a pas informé les acquéreurs des conséquences du zonage de l’immeuble vendu, est condamné »

  1. Après des années et des années de procédure, le #notaire –et la banque versent 16 versions différentes pour un même prêt (du 12 avril 2000…il est indiqué. « En présence de Mr CHOIX …avec la participation de Maitre ROUSSEL ») (alors qu’ils sont absents) ce qui est reconnu
    – et 9 versions de l’acte du 25 juillet 2001(précisant que…. « la lecture a été faite en présence de Maitre CHOIX à la gare de LYON !… ! (Alors qu’ils sont absents)
    « ARTICLE 441-4 Constitue en elle-même le faux en écriture de l’art 441-4, al.1ere, C.pén, la fausseté des indications par un notaire sur la présence des parties dans les actes qu’il instrumente T.corrTarbes,16 déc.1997 :Gaz,Pal .1998 .1.chron.crim.55 »

    Or – il n’y a jamais eu d’acte de prêt lu ou signé devant personne ce 12 avril 2000
    – pas plus que d’acte soi-disant authentique qui aurait été signé le 25 Juillet 2001 à la gare de LYON en présence de Mr CHOIX notaire et Madame BOILLEY, qui étaient absents tout comme le 12 avril 2000.
    – après une longue procédure (que rejette cavalièrement Madame la juge) il est bien apparu que Madame Sannie n’avait pas l’habilitation invoquée…
    – pas plus qu’il n’y avait d’inscription hypothécaire … capture d’écran, je tiens à votre disposition le relevé d’hypothèque complet sur 17 pages

    – et remarquable aussi le fait que la soi-disant expertise graphologique n’a pas été faite sur les actes originaux produits le 15 décembre 2005 mais sur des montages ultérieurs …
    C’est ainsi, que loin de protéger la victime comme aux USA, la Justice française conduit nombre de victimes au suicide, au mieux à un séjour psychiatrique.

    130 rue du Four à Chaux 18200 BOUZAIS – Tél : 02.48.96.57.28 – Port : 06.89.27.73.22
    Secrétaire Générale : Gisèle NERON

    Bouzais le 27 Mars 2020

    Monsieur Serge TOURNAIRE
    Juge d’Instruction
    TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE
    178-191 Avenue Joliot Curie – NANTERRE 92020

    Lorsque vous êtes en possession d’un tel dossier on a envie de HURLER, un dossier machiavélique, au vu de toutes ces personnes qui ont prêtées serment devant la justice et qui ne disent pas la vérité, comment voulez-vous que les justiciables puissent avoir confiance en leur justice ?

    Cet acte authentique qui n’en est pas un, porte un préjudice aux intérêts des membres de notre association victimes de notaires où ces notaires sont trop souvent malhonnêtes et malfaisants provoquant les plus graves préjudices, que la justice a du mal à admettre et à combattre.

    Notre Association défend l’ACTE AUTHENTIQUE avec tout ce qu’il représente de sécurité renforcée et notre Association à un objet social qu’elle entend pleinement poursuivre.

    La profession notariale, puissance bien réelle avec ce dossier scandaleux, avec leur force financière que la classe politique a su apprendre et utiliser, une puissance désaxée échappant à tout contrôle décisif dès lors qu’elle a mobilisé ses réseaux classiques de protection.
    5)

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