Investissement immobilier. Défiscalisation, pièce à c.. ; le feuilleton continue. Comme d’habitude le prix était surfait

Une histoire de parrains

Il est constant qu’un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations de placement immobilier est tenu à l’égard de ses clients d’un devoir d’information et de conseil renforcé par rapport à celui d’un simple agent immobilier, portant sur les caractéristiques des placements proposés et sur les choix à effectuer. Il doit remettre au candidat acquéreur une étude personnelle de  faisabilité, une fiche de renseignement patrimonial à remplir, une étude concernant le marché locatif local. Le commercialisateur comme ses mandataires doivent informer leur client des aléasspécifiques de l’opération d’acquisition d’un bien immobilier défiscalisant, et vérifier la fiabilité de l’opération, sous peine de faillir à leur devoir d’information et de conseil.

Au titre de son obligation de renseignement et de conseil, l’agent de placement en immobilier doit en outre donner à son client une information loyale sur la valeur du bien. Il résulte d’une jurisprudence constante que la présentation déloyale du prix de vente d’un bien vendu comme un produit de placement à des investisseurs néophytes était constitutive d’un dol, notamment lorsque le bien a été vendu à un prix dépassant notablement sa valeur réelle.

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A cet égard, la société Stellium immobilier ne saurait prétendre qu’elle agit en tant que simple intermédiaire ou agent immobilier se bornant à exécuter un mandat de vente, alors qu’en sa qualité demandante des agents commerciaux M. Y et Mme X, elle conserve la responsabilité des aspects patrimoniaux et fiscaux de l’opération. L’activité des deux démarcheurs intimés résulte en effet de la seule mise en oeuvre de la politique commerciale conçue par Stellium Immobilier. Cette société est en outre intervenue activement pour la conclusion des actes de vente des trois biens immobiliers : outre qu’elle est mentionnée comme responsable de la commercialisation des trois programmes immobiliers sur les trois plaquettes commerciales respectives, elle s’est assurée de la conclusion des contrats de réservation et de leur notification aux acquéreurs, ainsi que du suivi des demandes de financement. Elle ne peut soutenir qu’elle serait étrangère aux actes et démarches de M. Y et Mme X. Enfin elle a perçu près de 75.000 EUR de commissions à l’occasion des trois ventes immobilières concernées, l’importance de sa rémunération confirmant l’effectivité de son implication.

Pour sa part, Mme X tente de nier son implication dans le montage financier proposé aux appelants, prétextant notamment que seul M. Y a apposé sa signature sur les contrats d’assurance-vie. Or, mise en relation avec les consorts Z-A par M. Y, elle s’est présentée comme ‘ingénieur-conseil en patrimoine’, et n’a pas caché qu’elle était ‘manager-étoile’ du groupe Omnium, dont faisaient partie les sociétés Stellium Immobilier et Stellium Courtage, et que M. Y était son ‘filleul’ dans ce groupe.

Selon l’organisation de ce réseau de commercialisateurs, le ‘filleul’, présenté par un mandataire ‘parrain’, signe une convention de collaboration avec le groupe Omnium, qui l’agrée. Le plan de rémunération prévoit alors un partage de commissions entre le conseiller indépendant ‘filleul’ et le manager ‘parrain’. Puis, à partir de 480.000 EUR de ventes ‘personnelles’, le conseiller obtient la qualification de manager indépendant. Mme X, qui n’a aucunement contesté avoir perçu des commissions sur le montage financier présenté par elle aux consorts Z-A, et qui a réalisé les trois ventes immobilières et mobilières prévues par ce montage, de concert avec M. Y, a bien participé activement à l’élaboration du montage et à sa commercialisation auprès des appelants.

S’agissant de M. Y, celui-ci, immatriculé au greffe du tribunal de commerce de Versailles depuis le 9 février 2010 en qualité d’agent commercial, s’était formé et exerçait comme conseil en investissement immobilier financier et en opérations de banque et services de paiement, dès l’époque du démarchage dont s’agit. Collègue de M. Z dans la caserne de pompiers dans laquelle celui-ci exerçait ses fonctions, M. Y s’est présenté à lui comme ‘conseiller exerçant à son compte’ pour le convaincre d’acquérir par son intermédiaire, en le mettant en relation avec la société Stellium Immobilier, un bien immobilier aux fins de défiscalisation. Après avoir mis en contact, pour l’élaboration du montage financier litigieux, son collègue et sa compagne avec Mme X, sa’marraine’ dans le réseau Stellium, il s’est personnellement occupé de toutes les démarches à accomplir, et a même signé en tant que mandataire de la société Stellium Courtage, les contrats d’assurance-vie, censés garantir les établissements bancaires du remboursement de leurs prêts, et  contribuer à l’auto-financement des prêts.

Mme X et M. Y, mandataires de la société Stellium Immobilier, ont tout d’abord incontestablement induit M. Z et Mme A en erreur sur la charge financière des opérations qu’ils les ont convaincus de conclure : contrairement aux indications fournies auxappelants, les revenus représentés par les loyers perçus et le placement en assurance-vie étaient loin de financer l’opération puisque le remboursement de l’emprunt représentait une charge mensuelle de 3.148 EUR environ pour les trois appartements, alors que le montant total des loyers (TVA incluse) ne s’élevait qu’à 1.265 EUR, et que les contrats d’assurance-vie n’ont été la cause que de déficits supplémentaires. Au surplus l’opération comportait d’autres charges, comme les taxes foncières ou la TVA sur les loyers, l’économie d’impôt sur le revenu d’un montant de 340 EUR par mois sur 9 ans et 10 mois mise en avant pour convaincre les appelants de s’engager étant largement absorbée par le coût réel de l’opération.

Dans ses écritures d’intimée, la société Stellium Immobilier reconnaît le caractère démesuré des investissements cumulés des consorts Z-A, estimant que la multiplication des investissements relève d’une ‘totale incurie’.

Toutefois elle apparaît avoir contribué à cette incurie, M. Z et Mme A ne s’étant portés acquéreurs que parce qu’ils se croyaient conseillés par des « ingénieurs conseils en patrimoine » , travaillant en partenariat avec un organisme indépendant chargé de vérifier tous les paramètres économiques de l’opération. Persuadés qu’ils bénéficiaient de l’expertise prodiguée par des professionnels de l’immobilier, de la fiscalité et de la gestion de patrimoine, les appelants, dépourvus de connaissances dans ces domaines, M. Z étant sapeur-pompier et Mme A infirmière, ont été convaincus qu’il était judicieux de procéder à trois acquisitions, ce qui n’était pas leur intention première.

Alors que les revenus et le patrimoine des consorts Z A ne leur permettaient pas d’emprunter au-delà d’un seuil de 260.000 EUR, la société Stellium et ses mandataires dont incité les candidats acquéreurs à acheter plusiurs immeubles, prétendant que chacun des prêts s’autofinançait pour un prix total de 450.000 EUR, environ. Cela a été rendu possible par le choix de trois banques différentes pour les financement des acquisitions, et par la dissimulation délibérée par les mandataires aux seconde puis troisième banque choisie, des précédents prêts souscrits.

La société Stellium Immobilier et ses mandataires n’ont donc pas mis en garde les appelants ainsi qu’ils le devaient contre le risque d’endettement excessif découlant de cette accumulation d’acquisitions, alors qu’ils connaissaient le niveau des revenus des locations dans des résidences de vacances et la nature particulière des immeubles loués en meublé vers lesquels ils ont dirigé les candidats acquéreurs.

D’autre part, il ne peut être contesté que les biens immobiliers ont été cédés à un prix très nettement au-dessus du marché. Deux ans après les acquisitions, en novembre 2012, M. Z a sollicité une estimation des biens achetés auprès de la société O P,  spécialisée dans la P de biens en investissements locatifs : il découle de l’analyse réalisée que :

— l’appartement dans la […) acquis le 2 juin 2010 pour le prix de 143.499 EUR était apprécié à 82.577 EUR ;

— l’appartement situé dans la […], acquis le […] au prix de 140.506 EUR, était évalué à 60.924 EUR ;

— l’appartement acquis le 5 octobre 2010 pour un prix de 154.823 euros dans la Résidence l’Ile d’Or à Lalonde les Maures (Vaucluse), était évalué à hauteur de 71.436 EUR,

sans que l’objection de la société Stellium tenant à la nature particulière des biens vendus dont le prix inclurait les rémunérations et commissions des différents commercialisateurs et agents commerciaux mandataires, puisse être totalement accueillie, dès lors que la surestimation critiquée apparaît avoir été de près du double de la valeur des appartements et excède donc sensiblement l’avantage représenté par la défiscalisation.

Les nouvelles estimations obtenues en cause d’appel comme effectuées entre septembre 2017 et février 2018 de plusieurs agences immobilières implantées dans les régions de situation des trois biens : l’agence locale API, précisant que la valeur du bien de la Résidence Chalet d’Ax (09) est comprise entre 65.000 et 70.000 EUR , les agences immobilières Laforêt et Avis de Lanester et Queven estimant l’immeuble de la Résidence […] entre 80.000 et 90.000 EUR, les sociétés Grech Immobilier de Toulon et Era de Lalonde les Maures qui évaluent le bien immobilier situé Résidence l’Ile d’Or à Lalonde les Maures entre 86.000 et 95.000 EUR, corroborent celles effectuées par la société O P si l’on tient compte de l’évolution des prix immobiliers sur cinq ans.

Cette démonstration du caractère stable des prix des appartements en résidences de tourisme ou saisonnières n’a pas empêché les mandataires, Mme X et M. Y, de faire valoir auprès des candidats à la défiscalisation appelants qu’ils pourraient au bout de neuf mois revendre leurs biens « avec une plus-value ».

Il y a là incontestablement un défaut d’information et de mise en garde imputable aux commercialisateur et ses mandataires qui justifie l’allocation de dommages-intérêts pour perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses que celles imposées.

M. Z et Mme A ne peuvent revendre en réalité en l’état les appartements meublés acquis qu’à un prix nettement inférieur au capital restant dû aux différents établissements bancaires, sans qu’il puisse leur être reproché, comme le fait à tort le jugement entrepris, de n’avoir pas procédé à ce jour à leur aliénation. Ce d’autant que l’on peut considérer que la présentation déloyale du prix de vente d’un immeuble vendu comme un produit de placement à des investisseurs néophytes était constitutive d’un dol, le bien ayant été vendu à un prix qui dépassait de 30 à 50 % sa valeur réelle. Il convient donc d’apprécier le préjudice occasionné aux acquéreurs.


  • Cour d’appel de Versailles, 16e chambre, 28 mai 2020, RG n° 17/01428

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