L’agent immobilier devait se faire communiquer par le vendeur son titre de propriété qui aurait permis de constater l’existence d’un prêt immobilier et de l’inscription d’hypothèque conventionnelle afférents à l’immeuble objet du mandat

L’arroseur arrosé

Des pièces versées au débat, il ressort que le 10 février 2014, monsieur A X a conclu avec le cabinet ICI un mandat exclusif d’une durée de neuf mois pour la vente de deux maisons de ville de 95 et 85 m² au prix de 99.000 EUR, incluant la rémunération du mandataire à la charge de l’acheteur, 13.000 EUR à partager entre le cabinet ICI (8.500 EUR) et IMMO’S FEVER (4.500 EUR).

Le contrat comprenait une clause particulière ainsi rédigée : « prix net vendeur 86.000 euros. Crédit vendeur sans intérêt avec une mensualité de 600 euros minimum possible. Vente possible séparément au prix net vendeur respectif de 40.000 et 46.000 euros ».

Le contrat stipule en titre III, intitulé ‘rémunération du mandataire’ que « la rémunération du mandataire dont le montant ou le mode de calcul est indiqué au recto deviendra exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit signé par l’acquéreur et le vendeur. Le mandataire titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire ».

Le cabinet ICI reproche à monsieur A X d’avoir commis une faute en dissimulant l’état hypothécaire de son bien à l’agent immobilier et à l’acquéreur.

Les époux Y, un temps intéressé par ces biens, ont renoncé. Le cabinet ICI soutient que la vente n’a pas été conclue en raison d’un courrier que maître Z, notaire, a adressé aux époux Y le 04 avril 2015 dans lequel il indique qu’une inscription hypothécaire a été prise sur le bien pour un montant de 108.104 EUR. Le notaire ajoute « Compte tenu des modalités de paiement envisagées, il sera difficile voire impossible d’obtenir mainlevée de cette inscription, ce qui est de nature à empêcher la conclusion de la vente. La solution consisterait peut-être – si la banque devait l’accepter – à envisager une subrogation de votre part sur ce crédit. Je vous remercie de prendre contact avec l’étude afin d’examiner les possibilités envisageables ».

La cour de cassation a jugé que l’intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie (Civ. 1re 14 janvier 2016 n°14-26.474).

En l’espèce, en insérant dans le mandat une clause particulière permettant à l’acquéreur de s’acquitter du prix de vente par mensualités de 600 EUR, le cabinet ICI ne pouvait ignorer que le bien avait été acquis par monsieur A X à l’aide d’un prêt immobilier.

Dès lors, il appartenait à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par le vendeur son titre de propriété qui aurait permis de constater l’existence d’un prêt immobilier et de l’inscription d’hypothèque conventionnelle afférents à l’immeuble objet du mandat.

En conséquence, la SARL ICI IMMO’S FEVER a commis une faute engageant sa responsabilité. Elle est en conséquence déboutée de sa demande de paiement de la rémunération prévue de 13.000 EUR et le jugement de première instance est infirmé sur ce point.


  • Cour d’appel de Riom, 1ère chambre, 9 juin 2020, RG n° 18/01914

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