Les copropriétaires qui se retirent doivent acheter le droit de surélever leur bâtiment

A propos des accessoires aux parties communes lors de l’examen des conditions d’une scission-retrait d’une copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la scission va entraîner une augmentation mathématique de leurs charges communes sans diminution des prestations donc des coûts puisqu’il s’agit de dépenses telles que les honoraires du syndic ou les impôts fonciers. Le refus de cette augmentation, qui constitue un modification des conditions de jouissance des lots, ne peut selon le syndicat appelant, constituer un abus de majorité.

– En ce qui concerne tout d’abord la question de l’augmentation des charges, il convient de constater que le courrier de maÎtre G. du 11 mai 2015, qui était également joint à la convocation à l’assemblée générale du 4 juin 2015 et qui selon les mentions expresses du procès verbal de cette assemblée, a constitué le fondement du refus de la scission, ne l’évoque pas.

Il s’agit donc d’une justification postérieure à l’assemblée invoquée par le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas été à l’origine du rejet par les copropriétaires majoritaires de la demande des époux I. figurant à la résolution n° 20.

Quoi qu’il en soit, il résulte des écritures et des productions que la part de charges communes générales réglées annuellement par les époux I. ne s’élevant qu’à 2’500 EUR, la répartition entre les 120 copropriétaires restants ne s’élèverait qu’à 20,66 EUR pour chacun d’eux par an, soit 1,72 EUR par mois.

Il ne peut être raisonnablement soutenu que cette augmentation est de nature à constituer une véritable modification des conditions de jouissance par les copropriétaires restants, de leurs lots privatifs. Un refus pour ce seul motif peut donc être qualifié d’abusif.

– En ce qui concerne en second lieu la question des droits à construire attachés au sol, les époux I. soutiennent que la scission n’est assujettie à aucune condition de contrepartie financière et n’implique pas par elle-même le versement d’une somme.

S’il est exact que l’article 28 ne prévoit pas expressément de contrepartie financière ou d’indemnité à la scission, il prévoit que l’assemblée générale doit statuer notamment sur « les conditions financières nécessitées par la division ».

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Aucune liste de ces conditions financières n’est donnée, ce qui implique qu’elle varie d’un cas à l’autre selon les circonstances de chaque espèce. Il n’y a donc pas d’exclusion a priori du paiement d’une soulte ou d’une indemnité au syndicat des copropriétaires si elle est rendue nécessaire par la situation de l’espèce.

L’appelant, le syndicat, produit d’ailleurs une note de doctrine qui recense plusieurs décisions judiciaires ayant constaté ou admis l’existence d’une compensation financière à une scission.

Contrairement à ce que prétendent les époux I. dans leurs écritures, le fait que la scission soit soumise par l’article 28 à la majorité de l’article 25 et non à celle de l’article 26, n’exclut pas toute contrepartie financière.

D’une part, l’article 28 ne renvoie pas expressément à la majorité de l’article 25 mais à « la majorité des voix de tous les copropriétaires », d’autre part et surtout, le projet de scission a clairement été soustrait dans son ensemble par le législateur aux mécanismes des articles 25 et 26, pour lui attribuer un régime propre, de sorte qu’aucune analogie ne peut être faite avec ces articles.

En l’espèce, il résulte de l’étude réalisée pour les époux I. par le cabinet Jocelyne F. et Associés en avril 2015 sur la constructibilité résiduelle de la parcelle AN n° 249, que si les règles d’urbanisme applicables ne permettent pas d’emprise supplémentaire au sol, elles autorisent une surélévation de l’immeuble, d’un étage + combles inférieurs à 1,80 m donc faiblement aménageables.

Toutefois, ce document ne s’est prononcé que sur l’impact de cette éventuelle surélévation sur l’ensoleillement des copropriétaires des bâtiments A à E et non sur la valeur de ces droits, ce qui est cohérent avec l’analyse des époux I. selon laquelle le sol de leur parcelle est privatif de sorte qu’aucun droit commun à construire ou à surélever ne peut y être attaché.

Il importe peu de savoir si les époux I. ont ou non un projet de surélévation de leur maison.

Il suffit de constater qu’ils peuvent procéder à une surélévation correspondant à environ 100 m² de surface utile selon l’analyse faite par Mme M, architecte, pour le syndicat des copropriétaires en avril 2016, confirmée par le cabinet F et Associés en juillet 2016, pour admettre que des droits de surélévation sont bien attachés à la parcelle AN n° 249 et qu’ils vont, du fait de la scission, revenir exclusivement aux époux I.

Il résulte de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que le droit de surélévation est un droit accessoire aux parties communes.

Il n’est pas soutenu par les époux I. que l’article 8 dernier paragraphe du règlement de copropriété comporterait des stipulations contraires.

En conséquence, en présence d’une part, d’une lettre d’information de l’avocat consulté par le syndicat des copropriétaires qui affirme l’existence de droits à construire de nature commune qui ne peuvent être cédés gratuitement aux copropriétaires qui demandent la scission et d’autre part, d’une note du géomètre de ces copropriétaires qui reconnaît la possibilité au regard des règles d’urbanisme applicables de procéder à la surélévation de l’immeuble correspondant à environ 100 m² de surface utile, sans qu’aucune explication en réponse ne soit apportée par les demandeurs à la scission sur l’absence de proposition de contrepartie financière, les copropriétaires pouvaient légitimement s’estimer insuffisamment informés et ne pas commettre d’abus de majorité en rejetant la résolution proposée.

Devant la cour, les époux I. n’ont pas apporté davantage d’explications, tenant par exemple, à une évaluation précise de la valeur de ces droits de surélévation comparée au prix d’acquisition de leurs lots pour tenter de démontrer qu’ils ne doivent pas de soulte ou une soulte inférieure à celle revendiquée par le syndicat des copropriétaires (150’000 EUR) ou, à une discussion sur le sens et la portée du règlement de copropriété sur le droit de surélever, puisqu’ils se bornent à soutenir que le sol de leur parcelle est entièrement leur propriété.

Ainsi, compte tenu de l’insuffisance d’informations données à l’assemblée générale par les intimés sur les droits à construire et l’éventuelle compensation financière qu’elle peut justifier mais aussi sur les conséquences juridiques de la scission, le rejet de la résolution n° 20 sera jugé fondé et le jugement sera infirmé en ce qu’il l’a déclaré abusif.


  • Cour d’appel de Versailles, 4e chambre, 2e section, 26 février 2020, RG n° 17/08831

Note : l’indemnisation au titre du droit de surélévation évoquée dans l’arrêt relaté plus haut n’a pas lieu d’être dans l’hypothèse d’une copropriété dite horizontale composée de bâtiments (maisons) inividuels, et ce en vertu de l’article 3 du statut de la copropriété.

2 réflexions au sujet de « Les copropriétaires qui se retirent doivent acheter le droit de surélever leur bâtiment »

  1. Bonjour une maison en copropriété avec des immeubles est-elle considérée comme étant en copropriété horizontale? merci

    1. Bonjour. Une maison entièrement privative, fut-elle dans une copropriété, n’est pas concernée par l’arrêt relaté.

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