La chronologie, notamment le très bref délai écoulé entre la dénonciation du mandat et la signature du compromis de vente, confirme que la négociation a été réalisée entre vendeurs et acquéreurs en violation de la clause d’exclusivité liant les vendeurs à l’agence immobilière

Aux termes de l’article 9 du mandat exclusif de vente conclu le 10 juin 2016 entre M. et Mme X et la SARL Safti, le mandant « s’interdit pendant la durée du mandat, de négocier soit par lui-même soit par un autre intermédiaire la vente des biens désignés en page 1 et s’engage à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement« .

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Au titre de la clause pénale, le contrat prévoit les dispositions suivantes : « en cas de non-respect par le mandant des obligations ci-dessus, le mandant devra verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au présent mandat« .

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’à la suite de la parution de l’annonce de la vente du bien sur le site Leboncoin.fr à l’initiative de l’agence, M. et Mme Y ont pris contact directement avec les vendeurs afin de visiter le bien le 13 juin 2016.

Malgré le mandat de vente exclusif qui leur interdisait de négocier eux-mêmes le bien, M. et Mme X ont fait visiter le bien en vente à M. et Mme Y au mois de juin 2016 alors que le mandat n’avait pas été dénoncé puisqu’il ne pouvait l’être qu’à l’issue d’un délai de trois mois à compter de sa signature.

Cette visite a été suivie d’une offre émise par les acquéreurs le 17 juin 2016 à hauteur de la somme de 180.000 EUR.

Si M. et Mme X ont informé les candidats acquéreurs de l’existence d’un mandat exclusif, ainsi que cela résulte des mentions de l’offre rédigée par M. et Mme Y, et s’ils ont également informé la SARL Safti de la proposition ainsi émise, l’information ainsi délivrée n’est pas de nature à les exonérer de leur responsabilité, leur faute étant caractérisée par le fait d’avoir fait visiter le bien sans passer par l’intermédiaire de l’agence immobilière mandatée à cet effet, visite qui relève des négociations dont elle constitue le point de départ.

M. et Mme X ont dénoncé le mandat conclu avec la SARL Safti le 12 septembre 2016, dénonciation qui a pris effet le 27 septembre 2016, et ils ont vendu le bien objet du mandat à M. et Mme Y suivant compromis conclu le 14 octobre 2016, réitéré en la forme authentique le 20 janvier 2017.

La chronologie des faits, notamment le très bref délai écoulé entre la dénonciation du mandat et la signature du compromis de vente, confirme que la négociation a été réalisée entre vendeurs et acquéreurs en violation de la clause d’exclusivité liant les vendeurs à l’agence immobilière.

C’est à tort que le premier juge a estimé que les vendeurs n’avaient aucun intérêt à accepter une offre d’un montant inférieur à celui fixé au mandat alors qu’en négociant directement avec les acquéreurs, la marge de négociation inhérente à toute opération immobilière de ce type s’est trouvée accrue de l’économie ainsi réalisée sur la commission due à l’agence.

Le manquement des vendeurs à leur obligation de ne pas négocier le bien eux-mêmes ouvre droit pour l’agence immobilière à l’application de la clause pénale prévue par le contrat, laquelle constitue une évaluation forfaitaire et anticipée du préjudice résultant pour l’agence de l’inexécution des obligations des vendeurs, qui s’applique du seul fait de cette inexécution.

Le dispositif des conclusions de M. et Mme X ne saisit la cour d’aucune demande subsidiaire de réduction de la clause pénale, dont le caractère excessif au regard du préjudice subi par l’agence immobilière, privée de sa rémunération alors qu’elle a été incontestablement à l’origine de la mise en relation des parties par la diffusion de l’annonce sur internet, n’est au demeurant pas établi.

Il convient en conséquence d’infirmer les dispositions du jugement entrepris ayant débouté la SARL Safti de sa demande formée au titre de la clause pénale et de condamner M. et Mme X à verser à l’appelante la somme de 7.000 EUR correspondant au montant de la commission prévue par le contrat.

Les dispositions du jugement déféré ayant débouté M. et Mme X de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doivent en conséquence recevoir confirmation.


  • Cour d’appel de Caen, 2ème chambre civile, 18 juin 2020, RG n° 18/02149

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