Responsabilité du #notaire face à une vente placée dans le droit commun alors qu’elle aurait dû être consentie en l’état futur d’achèvement (rénovation lourde)

Les copropriétaires n’ont pas sollicité la requalification des ventes passées, mais ils ont poursuivi le notaire rédacteur des actes authentiques de vente des lots de copropriété en exposant que la conclusion d’une vente en l’état futur d’achèvement leur aurait conféré des garanties de nature à leur éviter de subir le préjudice allégué.

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Enseigne d un notaire Le Mans Sarthe France 01 Septembre 2015/Credit:GILE MICHEL/SIPA/1601061302

En l’espèce, le notaire instrumentaire est intervenu dans le cadre d’une opération de transformation d’un ancien hôtel en appartements pour le revendre par lots dans le cadre d’une opération de défiscalisation. Les travaux relatifs aux parties communes n’ont été réalisés que très partiellement suite à la liquidation judiciaire de l’entreprise chargée des travaux. Les copropriétaires reprochent à l’officier ministériel d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil pour avoir omis de leur conseiller de conclure une vente en l’état futur d’achèvement. Ce manquement est avéré dès lors qu’il s’agissait d’une opération lourde de rénovation et que le vendeur a dissocié artificiellement le contrat de vente et le contrat d’entreprise pour échapper à la réglementation. Par ailleurs, le notaire avait connaissance du caractère irrégulier du montage et rédigé une procuration permettant à l’entreprise générale de percevoir immédiatement la quasi-totalité du coût des travaux.

Pour sa défense, le notaire ne peut invoquer la signature par les acquéreurs d’une décharge de responsabilité compte tenu du caractère d’ordre public de la législation en cause.

Le notaire ne peut non plus reprocher aux copropriétaires de n’avoir pas mis en cause le vendeur ou la société réalisatrice des travaux, les victimes ayant la possibilité de s’adresser indifféremment à l’un ou l’autre des responsables de leur préjudice. En outre, les victimes avaient déclaré leur créance à la liquidation judiciaire de l’entreprise chargée des travaux.


  • Cour d’appel, Chambéry, Chambre civile, 1re section, 1er octobre 2019, RG n° 17/01667

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