Le #notaire rédacteur doit vérifier l’existence des assurances de responsabilité obligatoire et se renseigner sur la date d’exécution des travaux de rénovation

Le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il rédige et de conseiller utilement les parties.

La cour fait sienne la motivation du tribunal qui a, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil (devenu depuis l’article 1282) dans sa rédaction applicable au litige, consacré la responsabilité de la SCP notaire A J et K L, notaire rédacteur de l’acte de vente du 16 mai 2013, au motif qu’elle a commis une faute en lien direct avec le préjudice subi par les acquéreurs, en s’abstenant de procéder à la vérification de la déclaration des vendeurs selon laquelle aucun travaux, autres que la pompe à chaleur, soumis à garantie décennale et remontant à moins de dix ans n’avaient été effectués depuis l’achèvement de l’immeuble.

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Les contestations développées contre le jugement par la SCP notaire sont inopérantes.

Contrairement à son affirmation, il résulte de l’arrêté de permis de construire et de la déclaration de début de chantier que les travaux de restauration ont été exécutés moins de dix ans avant la cession, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les époux X.

Par ailleurs, s’il est exact que le notaire, non négociateur de la vente, n’a pas l’obligation de visiter l’immeuble, il n’en demeure pas moins que la SCP notaire était informée, notamment par le formulaire rempli par les vendeurs le 8 mars 2013, de l’existence de travaux importants, postérieurs à la construction, ayant fait l’objet d’un permis de construire et ayant changé la destination du bien.

La question posée dans le formulaire ‘ces travaux sont ils achevés depuis moins de 10 ans », à laquelle les vendeurs ont répondu par la négative, concerne les travaux de construction du bâtiment et non ceux réalisés ultérieurement.

Si le notaire a interrogé les époux X, vendeurs, de manière plus explicite dans son mail du 6 mars 2013, rien ne prouve que les époux X ont donné une réponse faute de production de celle-ci.

Enfin, comme justement relevé par les premiers juges, l’attention de la SCP A- K a été attirée par le notaire conseil des acquéreurs qui l’a interrogée sur l’existence d’éventuels travaux relevant de la garantie décennale.

Il résulte de ces circonstances que le notaire rédacteur, qui a l’obligation de vérifier l’existence des assurances de responsabilité obligatoire, ne s’est pas suffisamment renseigné sur la date d’exécution des travaux de rénovation et qu’il disposait d’éléments de nature à douter de l’exactitude de la déclaration litigieuse mentionnée dans le compromis et l’acte authentique. Il lui incombait d’obtenir sur ce point des informations précises et complètes de la part des vendeurs et de vérifier leurs déclarations en sollicitant au besoin tous justificatifs.

La faute de la SCP notaire A J et K L est ainsi caractérisée.

Le tribunal a exactement analysé le préjudice lié à la faute commise en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à un prix moindre.


  • Cour d’appel de Caen, 1ère chambre civile, 23 juin 2020, RG n° 18/00046

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