Compromis de vente sous réserve que la maison vendue soit raccordée au réseau d’#assainissement

Par acte sous signature privée du 17 novembre 2015 devant être réitéré en la forme authentique (notariée) au plus tard le 26 février 2016, M. B Y a vendu une maison à M. Z J au prix de 108.000 EUR, sous condition d’obtention par l’acquéreur d’un financement bancaire, et sous réserve « que la maison soit reliée conformément aux assainissements ».

Par avenant du 23 janvier 2016, prenant en compte, d’une part, la non-conformité avérée des systèmes d’assainissements du bien vendu, et d’autre part, la survenance d’un important dégât des eaux, les parties ont convenu que les travaux de réparation seraient effectués en présence de l’acquéreur, que la mise en conformité de l’assainissement ferait l’objet d’un devis soumis à l’accord de la mairie et serait prise en charge par le vendeur, que par ailleurs le transfert de propriété et la régularisation de la vente auront lieu au plus tard à la fin des travaux, et qu’enfin le compromis de vente serait prorogé jusqu’au 31 mars 2016.

L’acquéreur ayant toutefois déclaré se désister et rétracter les engagements pris en date des 17 novembre 2015 et 24 janvier 2016, le vendeur, par déclaration déposée le 31 mai 2016 au greffe du Tribunal d’instance de Belfort, a demandé sa condamnation à lui verser le montant de la clause pénale, outre dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 19 juin 2017, le tribunal, retenant que le délai de rétractation du compromis était expiré quand l’acquéreur a souhaité l’exercer, que l’avenant daté du 24 janvier 2016 n’était pas susceptible de la rétractation prévue à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, et que le vendeur justifiait avoir rempli ses obligations d’effectuer les travaux de réparation et de faire établir un devis d’assainissement, a noytmment  condamné l’acquéreur à payer au vendeur la somme de 5.400 EUR en application de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

M. X, acquéreur, a interjeté appel total de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 12 juillet 2017.

Pour la Cour d’appel, il résulte de l’acte signé le 17 novembre 2015 que les parties se sont engagées non pas seulement sous condition d’obtention de prêts bancaires par l’acquéreur, mais aussi « sous réserve que la maison soit reliée conformément aux assainissements », stipulation ayant pour effet de suspendre les obligations de l’acquéreur jusqu’à la levée de cette réserve.

Unknown

La suspension des obligations de l’acquéreur n’a pas été modifiée par l’avenant signé par les parties le 24 janvier 2016, qui se borne, quant au raccordement de la maison au réseau d’assainissement, à prendre acte de la non-conformité de celui-ci et à organiser la future levée de la réserve en prévoyant de soumettre à la mairie le devis relatif aux travaux de mise en conformité, et en mettant le coût de ces travaux à la charge du vendeur.

Il est constant que ces travaux n’ont jamais été réalisés, de sorte que, la réserve n’ayant pas été levée, les engagements de l’acquéreur sont restés suspendus, lui permettant de renoncer à l’acquisition sans être soumis à un délai de rétractation ni encourir les effets de la clause pénale.

Il en résulte que le vendeur doit être débouté de la demande en paiement qu’il fonde sur cette clause, le jugement étant infirmé de ce chef.


  • Cour d’appel de Besançon, 1ère chambre, 29 janvier 2019, RG n° 17/01507

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