La remise sur un compte spécial du dépôt de garantie est une condition de validité du contrat de réservation (#VEFA)

Selon l’article L 261-15 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), la vente en l’état de futur achèvement ‘VEFA)peut être précédée d’un contrat préliminaire (appele en pratique contrat de réservation –  par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué sur un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou partie d’immeuble.

L’article R 261-29 du CCH précise que le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez le notaire. Ces dispositions s’appliquent dès lors que le délai de réalisation de la vente n’excède pas, comme en l’espèce, le délai de deux ans.

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Un chèque d’un montant de 38.000 EUR a été établi par M. X, réservataire, à titre de dépôt de garantie le jour de la signature du contrat de réservation ; il était libellé à l’ordre de la société Devine ; le chèque a été adressé au notaire, maître Y. Ce dernier a voulu l’encaisser, ce qu’il n’a pu faire, le chèque étant réalisé à l’ordre de la société à responsabilité limitée Devine. Ce chèque n’a pas été déposé sur un compte spécial ouvert au nom de la société à responsabilité limitée Devine, réservant, ainsi qu’il résulte du courrier de Maître Y adressé à M. X le 2 juin 2012.

Aucune faute ne peut être recherchée de la part de M. X, réservataire : c’est en effet à la société Devine, réservant, de faire la consignation prévue par l’article L 261-15 du CCH soit auprès d’un banquier soit auprès du notaire, et il lui appartenait, en sa qualité de professionnelle, de solliciter de M. X, lors de la signature du contrat de réservation, le dépôt de fonds adapté pour être affecté à un compte spécial.

Aucun document ne permet à la société Devine de soutenir sérieusement que l’établissement du chèque au profit de la société à responsabilité limitée Devine a été sciemment fait par M. X pour se soustraire aux dispositions légales ; de même, aucune faute ne peut être recherchée dans son inaction devant la sollicitation du notaire qui lui a demandé par courrier du 7 juillet 1012 (soit bien après la signature du contrat de réservation le 2 mai 2012), de lui adresser un chèque de garantie du montant de 38.000 EUR libellé à l’ordre de celui-ci, alors que le dépôt des fonds en garantie devait être fait dès la date de réservation.

Les textes ci-dessus rappelés sont d’ordre public : la remise sur un compte spécial du dépôt de garantie est une condition de validité du contrat de réservation. Dès lors, et quand bien même le chèque n’aura pas en définitive été encaissé, le contrat est nul.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la caducité du contrat pour éventuelle défaillance de la condition suspensive.


  • Cour d’appel de Rennes, 1ère chambre, 2 juin 2020, RG n° 19/03923

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