La clause de l’acte notarié en sa faveur ne permet pas à la venderesse d’échapper à une condamnation

Mme Y, venderesse, conclut à l’infirmation du jugement qui a retenu l’existence d’un vice caché et l’a condamnée à payer les travaux de toiture sur ce fondement.

Elle fait valoir que les désordres résultent de la vétusté du toit, qui n’est pas constitutif d’un vice mais d’une caractéristique du toit. Elle ajoute qu’au jour de la vente rien ne lui laissait supposer cette vétusté. Elle réfute toute intention de dissimulation des travaux à l’acheteur, n’ayant plus le souvenir de ceux-ci du fait de leur caractère limité.

En application des articles 1641 et suivants du Code civil, la garantie des vices cachés peut être invoquée lorsque l’immeuble est affecté d’un vice qui le rend impropre à son usage d’habitation ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait acquis qu’à un prix moindre.

Il faut en outre que ce vice ait une origine antérieure à la vente et qu’il soit caché c’est à dire indécelable pour un acquéreur normalement diligent.

Les vices de la toiture sont en l’espèce constitués par le défaut d’étanchéité des relevés et la dégradation générale de la toiture.

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Comme l’a justement retenu le tribunal, ces vices existaient antérieurement à la vente puisque leurs premières manifestations sont apparues en 2007.

Il n’est pas contesté par les parties que le vice n’était pas apparent pour un profane au jour de la vente en l’absence d’infiltrations à cette date, de l’impossibilité d’un examen visuel de la couverture plate et de ce que l’usage de l’habitation est affecté par les nombreuses infiltrations constatées par l’expert.

S’agissant de la connaissance des vices par la venderesse, il résulte des pièces du dossier que de 2007 à 2009, soit pendant deux années, Mme Y est intervenue auprès de son assureur, pour la recherche de fuites en toiture du fait de la persistance de l’humidité dans les cloisons et le mur de refend entre une des chambre et le salon séjour. Deux expertises ont été portées à sa connaissance l’alertant sur l’état des relevés d’étanchéités d’acrotère.

Elle n’a pas transmis ces informations à l’acquéreuse.

De plus suite aux travaux du 3 juillet 2009 de la société Celt’Etanch, Mme Y a inscrit sur la fiche d’intervention la mention « sous réserve d’un rapport Celt’Etanch et d’une nouvelle expertise« , démontrant ainsi la conscience qu’elle avait d’une possible réitération des désordres en toiture et de la nécessité de procéder à des investigations.

Il s’ensuit que Mme Y avait connaissance du vice caché lors de la vente, ce qui lui interdit de se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente du 8 juin 2012.

Le jugement sera confirmé pour avoir condamné Mme Y à payer à Mme E, acquéreur, le coût des travaux de reprise.


  • Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 2 juillet 2020, RG n° 18/00489

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