Faute de mise en demeure d’avoir à réitérer la vente, les vendeurs ne peuvent prétendre au bénéfice de la clause pénale 

Faute de mise en demeure d’avoir à réitérer la vente, les vendeurs ne peuvent prétendre au bénéfice de la clause pénale 

La promesse synallagmatique de vente du 9 novembre 2012 prévoit, s’agissant de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire par l’acquéreur avant le 9 juillet 2013 :

« Si ce permis fait l’objet d’un recours contentieux dans les 2 mois de son affichage et/ou d’un retrait pour illégalité dans les 3 mois de sa délivrance, la condition suspensive sera réputée non réalisée et les présentes comme nulles et non avenues sauf si l’acquéreur décidait de renoncer au bénéfice de la condition faisant alors son affaire personnelle desdits recours.

Si ce permis n’a pas fait l’objet d’un recours ni d’un retrait dans les délais sus indiqués, la condition suspensive sera réputée comme étant réalisée. » ;

La promesse de vente ajoute :

« CLAUSE PÉNALE : Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 31’200 € à titre de clause pénale, conformément dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts » ;

Il est à observer que les parties ne font valoir aucun moyen relatif au dépassement du délai de réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention du permis de construire ; l’appelante reprend son argument selon lequel elle n’aurait pas obtenu un permis de construire non frappé de recours en l’état d’un recours gracieux qui aurait fait défaillir ladite condition avant le 9 juillet 2013 .

Mais la clause prévoit l’absence de recours contentieux ou un retrait de nature à faire obstacle à la réalisation de l’opération immobilière, et non qu’un recours gracieux, tacitement rejeté dans le délai de 2 mois suivant son exercice comme au cas d’espèce, puisse être invoqué alors qu’il n’est pas de nature à empêcher la vente immobilière .

La condition suspensive s’est donc réalisée puisque le promoteur bénéficie d’un permis de construire purgé de tout recours ; que les vendeurs peuvent ainsi soutenir sans être contredits que le promoteur a renoncé à la vente pour des motifs financiers qui lui sont propres.

Toutefois, faute de mise en demeure d’avoir à réitérer la vente, les consorts Y ne peuvent prétendre au bénéfice de la clause pénale .

En effet les vendeurs ne soutiennent pas utilement que « dans un tel contexte alors que l’acquéreur avait déjà renoncé, une quelconque mise en demeure devenait parfaitement inutile, celle-ci n’ayant vocation, dans le schéma contractuel, que d’inviter une partie à se positionner lorsqu’elle ne le fait pas. », alors que les parties ont clairement stipulé que la clause pénale ne sanctionnerait qu’une partie à laquelle il est fait injonction de signer et qui refuserait sans motif de régulariser l’acte authentique de vente .

La mise en demeure, même inopérante, est un préalable nécessaire à l’application de la pénalité stipulée .

Le jugement qui a fait droit aux prétentions des consorts Y, vendeurs, doit donc être entièrement réformé .


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 8 juillet 2020, RG n° 18/1017

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