La responsabilité du #notaire n’est pas couverte par une consultation du #CRIDON

La responsabilité du #notaire n’est pas couverte par une consultation du #CRIDON

Par acte du 2 décembre 2004 reçu par M. X notaire, la SCI des Billonais a cédé à la société MPS le lot n° 1 dépendant d’un ensemble immobilier situé à Villeneuve-Loubet ; la société MPS a scindé ce lot en soixante-neuf lots et en a entrepris la commercialisation ;  le 8 juillet 2005, la commune de Villeneuve-Loubet a adressé à M. X, le notaire, un courrier pour lui indiquer que la transformation d’un hôtel en appartements nécessitait le dépôt d’un permis de construire pour changement de destination ; M. X a, après avoir interrogé le Centre de recherche, d’information et de documentation notariales (CRIDON), écrit à la mairie de Villeneuve-Loubet pour lui préciser que le vendeur n’avait pas effectué de travaux dans les lieux et que le changement de destination ne nécessitait pas de permis de construire ; par acte du 22 février 2006, une promesse synallagmatique de vente portant sur les soixante-neuf lots a été signée entre la société MPS et la société Orion, l’acte de vente ayant été reçu le 1er juin 2006 par M. X ;  la mairie de Villeneuve-Loubet ayant, le 18 juillet 2006, dressé un procès-verbal d’infraction se fondant sur les dispositions du code de l’urbanisme et pris le 20 août 2006 un arrêté interruptif de travaux à l’encontre de la société Orion, celle-ci a assigné la société MPS pour manquement à son obligation de délivrance et le notaire en responsabilité.

1/ Au visa des articles 1604 et 1615 du Code civil :

Pour rejeter les demandes de la société Orion, l’arrêt d’appel retient qu’elle ne démontre pas que la société MPS ait procédé à des travaux modifiant l’état extérieur de l’immeuble, ni qu’elle ait entrepris l’adjonction d’une construction supplémentaire ou des travaux assimilables, que la position de la mairie sur la nécessité d’un permis de construire a varié et que le tribunal administratif de Nice a constaté dans les motifs de son jugement annulant l’arrêté du 20 août 2006 du maire de Villeneuve-Loubet que la vente était intervenue après que la société MPS ait fait « réaliser en octobre 2005 dans les différents logements de simples prestations d’équipement mobilier pour un montant de 698 EUR HT/ studio, soit un montant total de 24.209 EUR pour les vingt-neuf logements qui devaient être équipés », et que « les seuls travaux toujours en cours d’exécution consistaient en la réalisation par la seule SARL Orion d’un cloisonnement effectué au rez-de-chaussée dans la salle de réception d’environ 30 m² ».

En statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la délivrance conforme de l’immeuble, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, au moment de la vente, l’immeuble était à usage d’habitation comme cela était mentionné dans la promesse de vente, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

2/ Et au visa de l’article 1382 du Code civil alors applicable :

Pour débouter la société Orion de sa demande de condamnation du notaire X, l’arrêt d’appel retient que la consultation écrite du CRIDON du 22 juillet 2005 et les correspondances échangées avant entre le notaire et la mairie ont fait l’objet d’une mention spéciale dans la promesse de vente du 22 février 2006, ce qui atteste de ce que la question de la nécessité d’un permis de construire a été débattue entre les parties devant le notaire et qu’il apparaît à l’examen de ces pièces que le notaire a procédé aux vérifications qui s’imposaient et qu’il a, dès l’établissement du compromis, tenu les parties informées de l’analyse du CRIDON qui faisait précisément le point de la situation.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire avait éclairé l’acquéreur sur les risques qu’il encourait en s’engageant alors qu’il existait des doutes sur le changement de destination de l’immeuble, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.


  • Cour de cassation , chambre civile 3, 11 septembre 2013, N° de pourvoi: 12-20894, cassation, inédit

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