La clause notariée d’exonération de la garantie des vices cachés à l’épreuve de la mauvaise foi du vendeur

La clause notariée d’exonération de la garantie des vices cachés à l’épreuve de la mauvaise foi du vendeur

Le tribunal a retenu que monsieur Z, vendeur, s’était rendu coupable de réticence dolosive au sens de l’article 1116 du Code civil, en ne mentionnant pas le défaut affectant le bien lors de sa vente, mais n’en a pas tiré les conséquences sur la nullité de l’acte affecté de dol, à savoir l’acte de vente lui-même, nullité non demandée par les époux Y.

Leurs demandes ne peuvent donc que prospérer sur le fondement des article 1641 et suivants du Code civil sur la garantie des vices cachés due par le vendeur.

Au visa de l’article 1643 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie« .

Dans le cas où les parties au contrat écarteraient légalement la garantie contre les vices cachés, l’acheteur est privé de tout recours sauf à démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu la chose en pleine connaissance du vice qui l’affecte, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’intention dolosive.

Il est constant que l’acte notarié est taisant sur quant au désordre affectant le bien et mentionne que « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans garantie de la part du vendeur .. ». Or une telle information aurait eu nécessairement une répercussion sur le prix de vente.

Si la bonne foi est toujours présumée, au regard de la procédure judiciaire que monsieur Z a lui-même intentée en 2004, de son issue, et de l’absence de tous travaux engagés ensuite pour y remédier, celui-ci ne peut prétendre sans mauvaise foi qu’il ignorait le vice dénoncé par les époux.

Le défaut d’étanchéité, provoquant des infiltrations au travers de la maçonnerie et de l’humidité ponctuelle génératrice de moisi sur le mur du salon, affectent l’usage que l’acquéreur entend faire de son bien et ne saurait être qualifié de vice mineur comme l’affirme Monsieur Z, qui en a lui-même été indemnisé.

Il en résulte que monsieur Z, vendeur, doit garantie aux époux Y, acquéreurs,  sur le fondement de l’article 1641 du Code civil.


 

  • Cour d’appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 2 juillet 2020, RG n° 18/03035

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