La Commune de Courmont a-t-elle tenté de battre monnaie au préjudice de son locataire ?

La Commune de Courmont a-t-elle tenté de battre monnaie au préjudice de son locataire ?

Par acte sous signature privée en date du 13 janvier 2017, la commune de Courmont (Haute-Saône) a donné à bail à M. B X et à Mme Z A (les consorts X/A) un appartement pour une durée de six ans moyennant paiement mensuel d’un loyer de 500 EUR augmenté d’une provision sur charges de 50 EUR avec un dépôt de garantie de 500 EUR.

Suivant exploit d’huissier délivré le 11 octobre 2018, la bailleresse a assigné ses deux locataires devant le tribunal d’instance de Lure aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer diverses sommes au titre des loyers arriérés et réparations locatives, ensuite de leur départ des lieux le 10 février 2018.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 12 décembre 2018 ce tribunal a notamment  condamné solidairement les consorts X/A à payer à la commune 8. 976,24 EUR au titre des dégradations locatives. 

Suivant déclaration reçue au greffe le 6 février 2019, les consorts X/A ont relevé appel de cette décision,

Les locataires ont soutenu que la commune ne produit qu’un seul devis, qu’ils estiment surévalué, au titre des réparations locatives, notamment s’agissant du poste nettoyage pour un appartement de 76 m², et qu’ils n’ont pas à supporter le coût d’une réparation de la cage d’escalier, qui constitue une partie commune en dehors du bail.

En vertu des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations ou pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas lui-même introduit dans le logement.

Il lui incombe également d’assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction cas fortuit ou de force majeure .

En l’espèce, les appelants (les locataires) ont fait valoir que le séjour-cuisine et les deux chambres de l’appartement ont été repeints par leurs soins et que le devis relatif au nettoyage des lieux est manifestement excessif au regard de la surface concernée et du coût horaire d’un SMIC ; que pour le surplus, ils font grief à leur bailleresse de tenter de battre monnaie au vu d’un unique devis surévalué alors qu’aucune dégradation locative n’est réellement constatée dans les lieux et qu’il ne leur appartient pas d’assumer la réparation ou le nettoyage de parties non privatives visées au bail .

Il ressort de l’état des d’entrée dans les lieux réalisé contradictoirement le 13 janvier 2017 que ceux-ci étaient alors en bon état général s’agissant des murs, sols, plafonds, huisseries et équipements ; que seules une différence de couleur des deux faces du mur et une tache sur une marche du revêtement étaient mentionnées pour l’entrée au rez de chaussée ainsi qu’une marque de peinture sur la porte extérieure de la chambre n° 2, un revêtement percé en deux endroits et de légères marques à l’intérieur de la porte de la chambre n° 1 .

Le constat des lieux dressé le 5 juin 2018 par l’huissier de justice de Lure, auquel sont annexées 25 photographies donne à voir que l’appartement a été restitué dans un état de grande saleté affectant l’ensemble des lieux mais de façon massive les sols, les murs de l’entrée privative, l’évier et le meuble sous-évier, les prises électriques et la cabine de douche ; que si les pièces principales ont été repeintes, dont une chambre en partie seulement, par les locataires sortants, ceux-ci ont laissé de nombreuses traces de peintures sur les prises électriques, interrupteurs, plinthes et cadres en bois des fenêtres ; qu’enfin de nombreux détritus, objets et documents personnels ont été abandonnés dans les lieux .

En premier lieu, les photographies jointes au constat viennent étayer les constatations de l’auxiliaire de justice et sont suffisamment éloquentes pour considérer qu’un nettoyage approfondi des locaux, équipements compris, notamment des pièces d’eau, a été nécessaire afin de rendre possible une mise en location ; que s’ajoutent à ce coût des frais de manutention et d’évacuation en décharge des biens abandonnés par les appelants, faute pour eux d’avoir daigné procéder eux-mêmes à leur enlèvement ; qu’en revanche, à défaut pour la commune de démontrer que le grenier, non visé au bail, était laissé à la disposition exclusive des consorts X/A, le coût du nettoyage afférent à cette pièce ne saurait leur être imputé .

La commune verse aux débats un devis de l’entreprise G H du 5 juillet 2018 faisant état d’un coût total de nettoyage et évacuation de 1. 140 EUR TTC, étant rappelé que les appelants ne peuvent valablement exiger de leur ancienne bailleresse la production de factures dès lors qu’il est admis en la matière que la preuve de leur préjudice est suffisamment établie par la production de devis .

Il s’ensuit que, procédant à une réfaction marginale du coût de nettoyage et d’enlèvement pour le motif susvisé, il apparaît justifié de mettre à la charge des appelants la somme de 840 EUR TTC à ce titre .

Par ailleurs que la commune produit un devis de la même entreprise établi le même jour portant sur l’application de deux couches de peinture sur le plafond et les murs du logement complet, sur le mur de la cage d’escalier privative et sur le bloc-porte et tablettes de fenêtre pour un coût TTC de 7 .836,24 EUR

Tout d’abord, aucune mention du constat ne relève la moindre indication en ce qui concerne les plafonds de l’ensemble du logement si ce n’est un plafond ‘peint à l’état d’usage’ dans la chambre n° 2 ; qu’en outre, à l’exception de la cage d’escalier privative et de la chambre dont la peinture n’a pas été achevée, les murs peints des autres pièces ne portent que quelques traces dont il n’est pas indiqué qu’elles ne peuvent être nettoyées ; qu’il en est de même des traces de peintures non enlevées sur les encadrements en bois et les interrupteurs et prises électriques .

Dans ces conditions, il y a lieu de retrancher le coût correspondant à la mise en peinture des plafonds, bloc-porte et tablettes de fenêtres, de limiter à 1 .600 EUR HT la mise en peinture de la chambre et le nettoyage des traces de peinture et autres sur l’ensemble des lieux ; que les appelants seront donc condamnés à payer la somme de 3. 297,06 EUR TTC à ce titre .

Il n’est pas contesté qu’un dépôt de garantie de 500 EUR a été remis à la commune bailleresse par les locataires lors de l’entrée dans lieux .

Par l’effet de la compensation, il convient dès lors de condamner ces derniers à payer à la commune, au titre des réparations locatives et frais de nettoyage, déduction faite du montant du dépôt de garantie, la somme de (3 297,60 + 840) – 500 =) 3. 637,6 ;  l’intimést  en revanche déboutée de sa demande de condamnation solidaire faute de justifier de la stipulation d’une clause de solidarité dans le bail ou la preuve de la qualité d’époux ou de partenaires d’un PACS de ses locataires .


  • Cour d’appel de Besançon, 1ère chambre, 7 juillet 2020, RG n° 19/0027

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.