L’insoutenable légèreté du maître chargé de rédiger une cession d’usufruit

L’insoutenable légèreté du maître chargé de rédiger une cession d’usufruit

C’est à raison des manquements du notaire, non pas que cette opération a échoué, mais que les SCI ont souscrit des prêts alors qu’aucune vérification de la faisabilité de l’opération n’avait été faite en amont

S’agissant des manquements reprochés à maître Jean-Luc G, notaire, il convient d’observer que celui-ci était tenu d’un devoir d’efficacité de son acte et d’une obligation de conseil à l’égard de la SCI CO-SECLIN, même si celle-ci était assistée de son propre notaire, maître Valérie R.

Il appartenait à maître Jean-Luc G. à qui la SCI CO-INVEST avait demandé de préparer l’acte de cession de l’usufruit de son immeuble, d’assurer l’efficacité de son acte et de permettre la réalisation de la volonté des parties dans l’opération de cession d’usufruit.

Il avait, dès avant la rédaction de son pré-projet, levé un état hypothécaire et constaté que le bien était grevé d’une hypothèque conventionnelle au profit du Crédit Agricole, prise en décembre 1998 et expirant en février 2016, pour garantir un prêt d’un montant en principal de 20.000.000 francs, soit plus de 3.000.000 euros ; il savait que l’acquéreur entendait acquérir l’usufruit du bien immobilier pour en percevoir les loyers, son pré-projet d’acte rappelant à cet égard le bail commercial consenti le 1er février 2006 au profit de la Société FANDI dont le loyer trimestriel était, en 2008, d’un montant de 111.265,50 euros HT, et que la SCI CO-INVEST se trouverait, du fait de la cession de l’usufruit, dans l’impossibilité de régler les échéances à venir du prêt.

Il devait en conséquence, pour assurer l’efficacité de son acte, vérifier que l’état de la créance hypothécaire du Crédit Agricole ne serait pas un obstacle à la cession temporaire de l’usufruit et à la perception par l’usufruitier des loyers qui constituaient la contrepartie de son prix d’acquisition et qui avaient été jusque là affectés au remboursement du prêt.

Le notaire Jean-Luc G. qui affirme avoir fait toutes diligences et vérifications utiles, n’apporte aucun élément justifiant qu’il s’est enquis auprès de sa cliente, la SCI CO-INVEST, de sa situation financière à l’égard du Crédit Agricole au moment où elle envisageait, par la cession de l’usufruit sur son bien immobilier, de se priver des revenus locatifs ; il ne justifie pas non plus de démarches opérées auprès de la banque, tant au moment où il a préparé son pré-projet, alors que c’était une condition de la faisabilité de l’opération, qu’au moment où, l’acte étant en cours de finalisation, il demandait à l’acquéreur de lui virer les fonds, en février 2009 ; ce n’est d’ailleurs qu’en réponse à une demande de maître Valérie R. du 25 mars 2009 à la banque que le conseil du Crédit Agricole a adressé son décompte à ce notaire le 30 mars 2009, et non en réponse à une demande de maître Jean-Luc G.

C’est donc à juste titre que les SCI appelantes considèrent que ce notaire a engagé sa responsabilité en n’effectuant pas les diligences nécessaires à l’efficacité de l’acte envisagé.

Sur le préjudice en lien de causalité avec les fautes reprochées, qu’il a été vu plus haut que les SCI avaient engagé des frais bancaires en pure perte afin de financer l’acquisition d’un usufruit dont il s’est avéré ensuite qu’elle ne pouvait intervenir ; c’est à raison des manquements de maître Jean-Luc G, non pas que cette opération a échoué, mais que les SCI ont souscrit des prêts alors qu’aucune vérification de la faisabilité de l’opération n’avait été faite en amont ; il ne peut à cet égard être reproché à l’acquéreur d’avoir sollicité de façon prématurée la libération des fonds par l’établissement prêteur, le notaire ayant sollicité le versement du prix dès février 2009, avant même d’avoir opéré quelque vérification que ce soit auprès de la banque ; il sera donc retenu que le préjudice financier subi par les SCI à hauteur des sommes sus-arbitrées au titre des frais bancaires est en lien de causalité avec la faute du notaire ;

Le notaire est condamné in solidum avec la SCI CO-INVEST à indemniser les SCI appelantes, sa faute ayant contribué, comme celle de la SCI CO-INVEST, à la réalisation des préjudices ainsi indemnisés.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 8 juillet 2020, RG n° 18/08301

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