Mauvaise information du #notaire rédacteur de la vente sur les règles de caducité du #lotissement

Mauvaise information du #notaire rédacteur de la vente sur les règles de caducité du #lotissement

Du mauvais emploi des formulaires notariaux

Le formulaire du notaire n’énonçait que des règles générales, alors que le client aurait dû être informé sur les conditions particulières cintractuelles du lotissement

Le premier juge a retenu un manquement du notaire à son obligation de conseil en relevant la faute commise dans la rédaction de l’acte de vente du 2 octobre 2012 reprenant les termes du courrier de la mairie selon lesquels les colotis n’avaient pas demandé le maintien des règles d’urbanisme inhérentes à ce lotissement et en ayant indiqué dans l’acte que les règles d’urbanisme résultant du règlement du lotissement avaient cessé de s’appliquer alors que les stipulations du cahier des charges empêchaient la réalisation du projet envisagé consistant à surélever le bâtiment pour le transformer en R+2.

L’appelante (la SCP notaire) oppose qu’elle n’a nullement manqué à ses obligations dès lors que lenotaire avait informé l’acquéreur sur les conditions fixées par le cahier des charges et ajoute qu’il n’avait pas connaissance des intentions de surélévation des constructions.

L’acte de vente indique en page 18 que : « Les règles d’urbanisme résultant du règlement de lotissement ont cessé d’être applicables. Néanmoins, toutes les autres dispositions contractuelles résultant du cahier des charges subsistent« .

Cette formulation ne permet pas d’établir que le notaire a valablement respecté son obligation de conseil dès lors qu’aucune précision n’a été fournie sur les règles d’urbanisme précisément fixées par le cahier des charges, lesquelles interdisaient expressément toute construction supérieure à R+1.

Il ressort par ailleurs des pièces produites que deux actes sous seing privé avaient été signés le 1er septembre 2010, lesquels devaient être réitérés par acte authentique de maître J. :

– un compromis de vente portant sur une maison d’habitation à détacher d’un plus grand corps cadastré section CS 122 lequel a donné lieu à un avenant du 16 mai 2011 prorogeant sa date au 12 décembre 2011 compte tenu de ce que l’acquéreur avait demandé un permis de construire en vue de la surélévation de l’immeuble existant et la création de trois logements, celui-ci ayant été refusé ;

– une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir à détacher d’un plus grand corps cadastré section CS 122 d’une surface après détachement d’environ 1286 m2 contenant une condition suspensive d’obtention de permis de construire pour la réalisation d’un ensemble immobilier de 15 appartements minimum pour une surface hors oeuvre nette de 1200 m2, la promesse ayant été consentie à la Sarl Jmb Promotion et à la société Extension.

Si l’acte de vente du 2 octobre 2012 concerne l’acquisition de la maison d’habitation située sur la parcelle cadastrée section CS 268 provenant de la division de la parcelle cadastrée CS 122, le notaire est mal fondé à opposer l’absence de connaissance du projet immobilier de l’acquéreur dès lors qu’il ressort expressément de l’avenant au compromis de vente que celui-ci a été prorogé aux fins d’obtention d’un permis de construire aux fins de la surélévation de l’immeuble.

En l’état de la connaissance du projet immobilier poursuivi par l’acquéreur, qui avait obtenu un permis de construire accordé par arrêté du 4 août 2011 pour la rénovation, restauration et surélévation d’un étage pour l’aménagement de deux logements, le notaire a commis un manquement à son obligation de conseil en s’abstenant d’informer précisément celui-ci sur les restrictions contenues dans le cahier des charges du lotissement qui demeurait applicable en dépit de la caducité des règles d’urbanisme découlant du règlement du lotissement datant de plus de dix ans dont les colotis n’avaient pas demandé le maintien.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu la responsabilité de la SCP notaire et la décision est confirmée de ce chef.


  • – Cour d’appel de Nîmes, 1re chambre civile, 9 Juillet 2020, RG n° 18/03557

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