La jouissance paisible et raisonnable des époux locataires

La jouissance paisible et raisonnable des époux locataires

A la date de l’arrêt n’apparaissent pas caractérisés des manquements actuels de M. et Mme X, locataires, à leur obligation de résider paisiblement et raisonnablement dans les lieux loués.

L’article 1728,  alinéa 1, du Code civil prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du Code civil dispose précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, relative aux baux d’habitation, dispose que « Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Il est de jurisprudence constante que la cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation en application des dispositions de l’article 1729 du Code civil doit apprécier la situation au jour de sa décision.

Pour constater la résiliation du bail, le tribunal d’instance a retenu que sept voisins avaient établi 20 attestations établissant que l’usage qu’ont M. et Mme X de leur appartement et des parties communes apparaît marquépar plusieurs comportements constitutifs de manquements graves à leur obligation de résider paisiblement et raisonnablement dans les lieux loués. Le tribunal a également relevé que les comportements avaient perduré et ne s’étaient pas modifiés après les mises en demeure ou encore après la délivrance de l’assignation en justice: il s’agissait de bruits occasionnés par M. et Mme X (coups dans les portes, musique, cris), de la souillure des parties communes par leur chien, des salissures dans les parties communes par leurs poubelles.

A hauteur de cour, la société Picardie Habitat verse aux débats:

—  trois attestations de Mme Z et M. Hectus en date des 1er juin 2017, 27 juin 2017, 18 décembre 2017,

— trois attestations de Mme A en date des 24 octobre 2017, 14 novembre 2017 et 7 janvier 2019 dans laquelle elle dénonce la persistance des salissures dans les parties communes et les bruits causés pour les fêtes de Noël et du jour de l’An,

—  deux attestations de Mme B en date des 27 mai et 1er juin 2017,

—  une attestation de Mme C en date du 27 juin 2017,

—  quatre attestations de Mme D en date des 4 avril 2017, 28 juin 2017, 19 décembre 2017 et 29 janvier 2018.

Cependant, ces trois dernières personnes entendues dans le cadre du procès verbal de constat dressé par huissier le 18 décembre 2018 en toutes trois indiqué qu’à cette date les troubles avaient cessé depuis environ six mois pour deux d’entre elles et depuis un ou deux mois pour la troisième.

Par ailleurs, M. et Mme X produisent une attestation de Mme E, habitant l’appartement 203 du même immeuble qui indique ne pas avoir été gênée par des bruits lors des soirées des 24 et 31 décembre 2018.

Ainsi, d’une part trois des six personnes dont les attestations avaient été retenues par le premier juge le 24 mai 2018 pour établir les manquements de M. et Mme X à leurs obligations, ont indiqué le 18 décembre 2018 à l’huissier que les troubles avaient cessé depuis plusieurs mois et d’autre part l’attestation de Mme A faisant état de troubles persistants et notamment de bruits lors des fêtes de Noël et de fin d’année 2018 est contredite par celle de Mme E.

Ainsi à la date du présent arrêt n’apparaissent pas caractérisés des manquements actuels de M. et Mme X à leur obligation de résider paisiblement et raisonnablement dans les lieux loués.

Le jugement est donc infirmé en toutes ses dispositions.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1ère chambre civile, 13 février 2020, RG n° 18/03230

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