Le syndic (copropriété) irascible est condamné

Les appelants, copropriétaires, exposent que le 15 décembre 2015, les copropriétaires ont révoqué le mandat de la société Centrale Immobilière et désigné M. X en qualité de syndic bénévole. Ils ajoutent qu’un autre litige les oppose au gérant de cette dernière, M. A, suite au rachat des locaux dans lesquels ils exploitaient un fonds de commerce avant d’être placés en redressement puis en liquidation judiciaire. Ils estiment être victimes de sa vindicte car un arriéré de charges locatives est demeuré impayé.

Ils reprochent les manquements suivants à l’ancien syndic :

—  son représentant s’est montré agressif et injurieux à l’encontre de M. X lors de l’assemblée générale du 12 mai 2015,

—  elle a soumis au vote la résolution n° 21 relative à la procédure immobilière de leur bien dans l’unique but de leur nuire et de les discréditer auprès des autres copropriétaires en les qualifiant de mauvais payeurs depuis plusieurs années et en faisant état d’un arriéré de charges erronné puisque le jugement n’avait pas encore été rendu,

—  elle a usé de moyens de pression pour faire voter cette résolution.

L’intimée (syndic) réfute ces manquements. Elle indique que M. B est le président de la société et non son gérant et que l’accusation est infondée, qu’elle a fait son travail en poursuivant l’exécution forcée de l’ordonnance d’injonction de payer, et ce pour ne pas perdre de temps dès que le jugement serait rendu, jugement dont la date de délibéré avait été précisée lors de l’assemblée, que celui-ci a confirmé l’existence de l’impayé, qu’une procédure de saisie immobilière est très encadrée et contrôlée, qu’elle est de toute façon devenue sans objet puisque la dette est en voie de règlement. Elle considère qu’il était légitime d’informer les autres copropriétaires de la situation financière des époux X. Elle dément avoir exercé des pressions. Elle déclare n’avoir agi que dans l’intérêt de la copropriété.

L’attestation de M. C du 7 janvier 2016 versée aux débats par les appelants n’est pas circonstanciée, il se contente de reproduire leurs allégations sans décrire le comportement qualifié de menaçant et d’injurieux ni en quoi avaient consisté les pressions. Elle ne peut donc être considérée comme probante. Les 1er et 3e griefs ne sont pas établis.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale que la résolution n°21 soumise aux copropriétaires tendait à habiliter le syndic à procéder à une saisie immobilière à l’encontre des époux X au motif qu’ils étaient redevables de la somme de 4 694,89 euros, une audience étant prévue le 30 avril, qu’elle avait pour but de parvenir à la vente de leur appartement sur la base d’une mise à prix de 20 000 euros, le syndicat pouvant être déclaré adjudicataire pour ce montant à défaut d’enchérisseur.

Une procédure de saisie immobilière n’est pas une simple mesure de bonne gestion, comme le fait plaider la société Centrale Immobilière.

L’obtention d’un titre exécutoire est une condition nécessaire mais non suffisante pour l’engager, l’article L.111-7 du Code des procédures civiles d’exécution posant le principe de proportionnalité entre la mesure d’exécution forcée et la somme à recouvrer. La procédure est onéreuse et les copropriétaires doivent faire l’avance des frais. Elle est très longue de sorte que l’argument de gagner du temps n’est pas pertinent. L’appelante ne peut feindre d’ignorer qu’elle a un effet stigmatisant pour les copropriétaires concernés désignés comme défaillants, a fortiori dans une petite copropriété comme dans le cas d’espèce (quatre copropriétaires au total).

Contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, il n’y a pas eu de présentation erronnée du montant de la dette indiqué plus haut aux copropriétaires puisqu’il correspondait au décompte.

Toutefois, l’intimée savait que le montant définitif de l’arriéré de charges n’était pas encore connu compte tenu du jugement à intervenir quelques semaines plus tard. L’adoption de la résolution avait donc pour effet de lui donner un blanc seing quant à l’opportunité de la mise en oeuvre de la mesure.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que la dette est née courant 2013, qu’elle a été diminuée de plus de la moitié par le juge en juin 2015, que le principal a été réglé le 1er septembre 2015, que l’intimée a engagé en octobre 2015 une procédure de saisie attribution pour recouvrer le montant des frais qui a fait l’objet d’une mainlevée quelques mois plus tard suite à la signature d’un accord.

C’est donc inutilement que l’intimée avait inscrit à l’ordre du jour la résolution n° 21.

La production de l’ordonnance du juge commissaire du 12 octobre 2012 et du jugement du tribunal de commerce du 19 juillet 2013 dans la procédure collective ouverte à l’égard des époux X est insuffisante pour établir le lien entre les deux affaires et l’intention de nuire.

En revanche, au regard des éléments qui viennent d’être exposés, les appelants sont fondés à invoquer un acharnement de la part de l’ancien syndic.

La société Centrale Immobilier sera condamnée à payer aux appelants la somme de 800 euros en réparation du préjudice moral en résultant.

Le jugement est infirmé en toutes ses dispositions.


  • Cour d’appel de Chambéry, 1ère chambre, 23 juin 2020, n° 18/01477

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