Toute faute d’imprudence ou de négligence, même légère, du #notaire est susceptible de mettre en oeuvre la responsabilité notariale dès lors que le client qui s’en plaint, prouve qu’elle lui a causé un dommage.

La faute du notaire réside dans la méconnaissance d’une obligation professionnelle, soit d’une obligation faisant partie de son devoir d’authentification soit du devoir de conseil.

L’action dirigée contre le notaire obéit aux règles de toute action en responsabilité, en ce qu’elle requiert la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien causal entre les deux précédents éléments constitutifs.

La faute du notaire, professionnel du droit particulièrement averti dont la responsabilité est en rapport avec le haut niveau d’exigence induit par la mission de service public qui lui est conféré, doit être appréciée in abstracto par référence à la fonction qu’il assume.

Toute faute d’imprudence ou de négligence, même légère, est donc susceptible de mettre en oeuvre la responsabilité notariale dès lors que le client qui s’en plaint, prouve prouve qu’elle lui a causé un dommage.

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Sur la responsabilité de maître Olivier R. associé de la SCP R.M.,

Comme l’a retenu le tribunal, l’annulation de l’acte d’achat du terrain à bâtir à M.A. et de l’acte de vente en état futur d’achèvement du même terrain à la société Immobilière Proxi est dûe à la faute de maître R. notaire mandataire de M.A., qui, bien qu’ayant établi en date du 6 février 2004, la DIA à destination de la mairie d’Ollioules se rapportant au nouveau projet de son mandant, n’a pas attendu l’expiration du délai de préemption de deux mois pour recevoir la vente et n’a pas mentionné cette déclaration d’intention en cours, dans l’acte du 12 février 2004 indiquant uniquement la DIA du 9 septembre 2003 et qui, au surplus, s’est abstenu de prévenir les parties signataires de la vente en cause, dès réception de la notification de la préemption exercée par la mairie le 6 avril 2004.

Maître R. était tenu d’assurer l’efficacité de l’acte visant une parcelle soumise aux dispositions de l’article l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme , d’une part, en envoyant à la mairie, une déclaration d’intention d’aliéner précisant les conditions de vente et d’autre part, en attendant que soit coulé le délai de préemption urbain avant d’organiser ladite vente. S’il a bien établi la DIA du 6 février 2004, il n’en a pas tenu compte et a assisté maître M. dans la signature des actes de vente du 12 février 2004.

Ce faisant, il a également enfreint son obligation de conseil à l’égard de M. A. qui l’avait mandaté pour passer un acte de vente valable, mais également de la société Cap investissements Investissements, acquéreur de la parcelle en cause.

Maître R. a manqué à ses obligations professionnelles en ne prévenant pas ces mêmes parties de ce que la commune avait exercé son droit de préemption .

Sur la responsabilité de maître Jean Luc M. associé de la SCP B.

Le premier juge n’a pas retenu la responsabilité de maître M. en considérant qu’ au jour où ce notaire a reçu les ventes litigieuses du 12 février 2004, il ne connaissait pas l’existence de la DIA du 6 février 2004, et que la seule négligence commise par cenotaire, en s’abstenant de souscrire une seconde DIA, au regard de la DIA du 9 septembre 2003, n’a pas causé de préjudice à la société Cap investissements puisque la vente a été annulée pour un autre motif (l’exercice par la mairie de son droit de préemption).

En appel, la société Cap investissements, la société Immobilière Proxi et les consorts A. sollicitent à nouveau, la condamnation de maître Jean Luc M. et de la SCP B. in solidum avec maître R. et sa SCP.

Le fait est que maître M. a manqué par sa légéreté, à son obligation de conseil.

En effet, alors qu’il était chargé de recevoir deux actes de cession d’un terrain grevé d’un droit de préemption urbain, il n’a pas estimé utile d’établir une seconde DIA en rapport avec le projet de vente à la société Cap investissements, et s’est satisfait de la DIA du 9 septembre 2003 alors que le projet de vente à la société Cap investissements était manifestement nouveau par rapport au précédent et qu’ainsi l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme applicable au regard de la localisation de la parcelle AM1170 requérait à peine de nullité de l’acte, qu’il soit adressé une déclaration à la commune aux fins qu’elle puisse exercer son droit de préemption.

Cette obligation ne s’imposait au notaire que pour la vente entre M. A. et la société Cap investissements et non pour la vente en état futur d’achèvement passée au profit de la société Immobilière Proxi (Erteco). Mais il est manifeste que le sort de la seconde vente à Erteceo était lié à la validité de la première transaction qui conférait à la société Cap investissements la qualité de propriétaire du bien.

Or, maître M. a reçu chacun des deux actes de vente du 12 février 2004 dont il était tenu d’assurer l’efficacité et la validité. Il aurait dû se montrer d’autant plus vigilant que deux actes successifs étaient passés portant sur un bien ayant une spécificité juridique – il était soumis au droit de préemption urbain.

Maître M. aurait dû savoir qu’une nouvelle DIA était obligatoire, compte tenu de ce que le projet de vente à la société Cap investissements était distinct de celui ayant donné lieu à la DIA du 9 septembre 2003.

Il aurait pu se concerter avec son confrère maître R. sur ce point de droit et aurait ainsi appris que celui-ci avait adressé une DIA le 6 février 2004, ce qui l’aurait conduit à conseiller à ses clients de reporter leurs projets.

Sa négligence a contribué au dommage certain et direct subi par les parties signataires des actes annulés car, sans sa légéreté, les ventes ne se seraient pas tenues le 12 février 2004, étant rappelé qu’il a reçu sans la participation de maître R., la vente entre la société Cap investissements et la société Erteco.

Dès lors, la cour doit infirmer le jugement sur la mise hors de cause de maître Jean Luc M. et de la SCP B.

Les notaires ont donc concouru par leurs fautes respectives au dommage subi par la société Cap investissements , les consorts A. et la société Immobilière Proxi.

Les manquements des notaires ont causé aux parties un préjudice actuel, certain et direct.

Ainsi, la société Cap investissements qui se croyait légitime acquéreur et revendeur de la parcelle AM1170, a engagé des frais en exécution de chacun des deux contrats passés dans lesquels elle s’est engagée en toute confiance en présence de deux notaires, et a subi les conséquences des longues procédures administrative et judiciaire.

Les consorts A., héritiers du vendeur initial ont cru pouvoir disposer librement du prix de vente de la parcelle et se sont crus libérés de cette propriété immobilière qui leur ont été restituée après 14 ans de procédure, engendrant des tracas et des frais importants.

Quant à la société Immo Proxi, elle a également exposé des dépenses en lien avec le bien immobilier qu’elle croyait acquérir et faire fructifier.

La cour juge prépondérante, la faute de maître R. qui consiste en des actes positifs mettant en péril l’efficacité de l’acte dont il était chargé d’assurer la réalisation et qui a été aggravée par l’inertie du notaire destinataire de la décision de préempter. La faute de maître M. est certes inexcusable compte tenu de la haute compétence professionnelle d’un notaire, mais porte essentiellement sur une abstention : dès lors, maître R. sera tenu à 80 % des dommages et interêts dus aux parties ayant subi le dommage et maître M. aux 20% restant.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1re et 5e chambres réunies, 25 juin 2020, RG n° 18/04561

Une réflexion au sujet de « Toute faute d’imprudence ou de négligence, même légère, du #notaire est susceptible de mettre en oeuvre la responsabilité notariale dès lors que le client qui s’en plaint, prouve qu’elle lui a causé un dommage. »

  1. Un notaire qui trafique des actes de prêt inexistants qui reconnait être absent lors d »une soi-disant signature alors qu’il inscrit « reçu par lui » ce qui prouve que la cliente dit la vérité, et produit ces actes à la banque pour une saisie immobilière qui a pour but la spoliation et la descente aux enfers de la cliente 15 ans de procédure vie gâchée
    Que doit faire la chambre des notaires et la justice ! dans un pays de droit !

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