Responsabilité du diagnostiqueur de performance énergétique en présence de #termites

Responsabilité du diagnostiqueur de performance énergétique en présence de #termites

Par acte notarié du 11 février 2013, M. et Mme C ont vendu un bien immobilier à M. P.

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) et un diagnostic relatif à la présence de termites ont été effectués par la société AM expertises Exim 16 (la société AM expertises).

Contestant après la vente la pertinence de ces deux diagnostics, l’acheteur a assigné, après expertise, en indemnisation de ses préjudices les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés et le diagnostiqueur sur celui de la responsabilité délictuelle.

I/ M. P a fait grief à l’arrêt d’appel de limiter la condamnation de la société AM expertises au paiement d’une somme de 40 000 EUR, alors :

« 1°/ que si l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble, qui n’a qu’une valeur informative, cette information a néanmoins pour objet de protéger l’acquéreur contre une erreur sur une caractéristique essentielle du bien vendu et la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ; qu’en retenant que le préjudice imputable à la société AM expertises du fait de l’erreur de diagnostic ne pouvait s’analyser que comme une perte de chance pour M. P… de négocier un meilleur prix, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s’évinçait un lien de causalité direct entre l’erreur de diagnostic et les préjudices certains subis par M. P…, contraint de procéder à des travaux d’isolation de grande importance, à hauteur de plus de 100 000 euros, pour user normalement de son bien, et a violé l’article 1382, devenu 1240 du code civil ;

2°/ subsidiairement qu’en retenant qu’il n’existait pas de lien de causalité direct entre l’erreur de diagnostic et les préjudices certains subis par M. P…, contraint de procéder à des travaux d’isolation de grande importance à hauteur de plus de 100 000 euros pour user normalement de son bien, pour cela que la jurisprudence citée par l’appelant ne portait que sur des cas concernant la présence de termites ou d’amiante dans lesquels il existe un préjudice certain et un lien de causalité avéré entre la faute et le préjudice allégué et qu’elle n’était pas transposable au préjudice résultant d’un DPE erroné, qui ne porte pas sur la protection d’un risque, mais constitue un diagnostic de protection, ce qui interdit de lui transposer la théorie de l’exposition à un risque, le seul préjudice indemnisable ici étant celui lié à la perte de chance pour l’appelant de renoncer à l’achat ou d’en négocier le prix s’il avait connu le vice, sans rechercher si l’erreur n’était pas telle qu’elle exposait les occupants du bien acquis à un risque pour leur santé, l’immeuble étant en réalité impossible à chauffer normalement à raison d’un défaut total d’isolation, la cour a privé sa décision de base légale de l’article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

Selon le II de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative.

Ayant retenu que le diagnostiqueur avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par l’acquéreur du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût des travaux d’isolation des murs extérieurs et intérieurs, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ou de renoncer à l’achat.

Le pourvoi est rejeté de ce chef.

II/ La société AM expertises a fait grief à l’arrêt d’appel de la condamner au paiement de la somme de 40.000 EUR à titre de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ que le juge est tenu de statuer conformément à l’objet du litige tel que déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu’en condamnant la société AM expertises à indemniser M. P… d’une perte de chance de renoncer à l’acquisition à laquelle il avait procédé ou d’en négocier le prix s’il avait connu le vice entachant le bien acquis, quand, dans ses écritures d’appel, M. P… demandait « la réparation intégrale de son préjudice » et ne sollicitait pas l’indemnisation d’une telle perte de chance, la cour d’appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi l’article 4 du code de procédure civile ;

2°/ que la qualification de perte de chance ne saurait pallier la carence du demandeur à rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu’en accordant à M. P… l’indemnisation d’une perte de chance à renoncer à l’acquisition qu’il avait effectuée ou d’en négocier le prix bien qu’elle ait constaté qu’il ne produisait devant la cour aucun élément supplémentaire sur ces chances de trouver un bien similaire présentant de meilleures caractéristiques, la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 1315, devenu 1353, du code civil ;

3°/ qu’en toute hypothèse, les juges, qui doivent observer le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen relevé d’office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu’en condamnant la société AM expertises à indemniser M. P… d’une perte de chance de renoncer à l’achat ou d’en négocier le prix s’il avait connu le vice, quand, dans ses écritures d’appel, M. P… se bornait à demander l’indemnisation de la totalité de son préjudice, sans recueillir les observations des parties, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

D’une part, la société AM expertises ayant soutenu, dans ses conclusions d’appel, que le seul préjudice indemnisable en cas d’erreur figurant dans le DPE consistait en une perte de chance, c’est sans modifier l’objet du litige ni violer le principe de la contradiction que la cour d’appel l’a condamnée à indemniser M. P au titre d’une perte de chance.

D’autre part, c’est sans inverser la charge de la preuve que la cour d’appel a retenu que M. P, persistant à réclamer la réparation intégrale de son préjudice, ne produisait aucun élément supplémentaire sur ses chances de trouver un bien similaire présentant de meilleures caractéristiques énergétiques de nature à justifier une indemnisation supérieure à celle allouée par le tribunal.

Le moyen n’est donc pas fondé.

III/ La société AM expertises a fait grief à l’arrêt d’appelde rejeter la demande indemnitaire formulée par M. P contre les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors « que le vendeur qui connaît l’importance pour l’acquéreur du diagnostic de performance énergétique et son caractère erroné et s’abstient de l’en informer est tenu à la garantie des vices cachés ; qu’en retenant que quelle que soit la bonne ou mauvaise foi du vendeur l’acquéreur ne pouvait invoquer le caractère erroné du DPE, la cour d’appel a violé les articles 1641 et suivants du code civil et L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation. »

Réponse de la Cour

La société AM expertises, n’ayant pas conclu devant les juges du fond contre M. et Mme C, est irrecevable à critiquer l’arrêt d’appel en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formulée par M. P à l’encontre de ses vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés.

III/ M. P, acquéreur, a fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter sa demande indemnitaire à l’encontre de M. et Mme C sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors « que le juge doit statuer sur le litige dont il est saisi sans en modifier les termes ; que M. P… fondait son action contre les vendeurs sur la garantie des vices cachés en faisant état du vice caché pris du défaut d’isolation thermique du bien générant de très importantes dépenses de chauffage, d’une part, et de la connaissance dudit vice par le vendeur, d’autre part, laquelle excluait l’application de la clause de non garantie prévue par l’acte de vente ; qu’en rejetant la demande ainsi articulée pour cela que la question de la bonne ou mauvaise foi des vendeurs importait peu dès lors que l’acquéreur ne pouvait se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative, que la seule obligation imposée au vendeur consiste à délivrer à l’acquéreur le diagnostic de performance énergétique établi par un professionnel, que le vendeur n’engage pas sa responsabilité contractuelle à l’encontre de l’acquéreur si ce diagnostic comporte une erreur, même si cette erreur résulte d’une rétention d’informations de sa part, seul le diagnostiqueur pouvant dans ce cas engager un recours subrogatoire à son encontre, et que cet état de fait n’était pas inconnu de M. P… à qui les dispositions de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation ont été expressément rappelées dans l’acte de vente par lequel il a reconnu « avoir été informé qu’il ne pouvait se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’avait qu’une valeur informative », la cour a modifié les termes du litige dont elle était saisie en violation de l’article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Au visa de l’article 4 du Code de procédure civile.

Selon ce texte, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Pour rejeter la demande de M. P contre ses vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, l’arrêt d’appel retient que la bonne ou mauvaise foi des vendeurs importe peu, que l’acquéreur ne peut en effet se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE qui n’a qu’une valeur informative, que la seule obligation imposée au vendeur consiste à délivrer à l’acquéreur le DPE établi par un professionnel, que le vendeur n’engage pas sa responsabilité contractuelle à l’encontre de l’acquéreur si ce diagnostic comporte une erreur, même si cette erreur résulte d’une rétention d’informations de sa part, seul le diagnostiqueur pouvant dans ce cas engager un recours subrogatoire à son encontre, et que cet état de fait n’était pas inconnu de M. P à qui les dispositions de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation avaient été expressément rappelées dans l’acte de vente par lequel il reconnaissait avoir été informé qu’il ne pouvait se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans le DPE qui n’avait qu’une valeur informative.

En statuant ainsi, alors que M. P agissait contre ses vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé.


  • Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du jeudi 9 juillet 2020, N° de pourvoi: 19-17516, cassation partielle, inédit

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