Le locataire ne peut renoncer à la délivrance d’un logement décent

Le locataire ne peut renoncer à la délivrance d’un logement décent

Le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, doté des éléments d’équipement le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

Le bailleur est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le locataire ne peut renoncer à la délivrance d’un logement décent.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement que les lieux ont été pris à bail à l’état d’usage, étant notamment précisé que des traces d’humidité ont été constatées sur des murs de la pièce à l’usage de bureau, utilisée comme chambre par MM. Y, sur des murs de la chambre côté rue, que le mur du cabinet d’aisance est ‘imbibé d’eau cachant une fuite d’une descente en PVC d’eau d’évacuation percée’, que ‘dans une pièce’ à proximité de la ‘dépendance du fond’ le mur est ‘gorgé d’eau, mur imbibé d’eau’ ‘tout le long du mur à droite’, dans la ‘dépendance’ le sol est moisi, qu’il n’y a pas de bâti intérieur de la porte de cuisine lequel est pourri.

Un constat dressé par le service hygiène et salubrité de la ville de Calais le 23 mars 2018 fait état d’une absence de ventilation réglementaire de la salle de bains et de la dépendance, de traces d’infiltrations d’eau au niveau du plafond et des murs de la dépendance et du garage, de la présence de dalles en polystyrène au plafond exposant à un risque d’incendie, du volet de la chambre 1 non fonctionnel, de la présence de légères moisissures au niveau des murs des chambres et du palier du 1er étage, d’un enrouleur de salle de bains non fonctionnel, de la présence de moisissures au niveau des murs et plafond de la montée d’escalier. Le propriétaire était mis en demeure de réaliser des travaux.

Par SMS du 27 novembre 2017, les locataires ont à nouveau alerté leur bailleur sur l’humidité, les infiltrations et les fuites d’eaux au niveau du tableau électrique.

Ils se sont ensuite plaints par correspondances des 19 janvier, 1er mars, 30 avril 2018, 2 juillet et 14 août 2018 de la casse du volet roulant dans l’une des chambres au mois d’octobre 2017, d’une fuite de la chaudière, de fuites sur le tableau électrique, d’une absence de système de ventilation et d’infiltrations.

Le dysfonctionnement de la chaudière est confirmé par la correspondance de l’agence F G du 25 janvier 2018, exerçant alors la fonction de mandataire du bailleur, faisant état d’un accord pour une intervention non encore réalisée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le logement ne satisfait pas aux critères de la décence fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent en ce qu’il n’est pas protégé contre les eaux de ruissellement et infiltrations, qu’il n’a pas été équipé d’une installation permettant un chauffage normal, qu’il est dangereux pour la sécurité de ses occupants et qu’il n’est pas équipé d’un système de ventilation permettant une occupation normale.

M. Z ne justifie d’aucune intervention pour mettre fin aux désordres malgré les courriers de ses locataires, ceux de l’agence F G et celui de la ville de Calais à l’exception d’une intervention sur la chaudière le 22 février 2018 alors qu’un devis de réparation avait été émis le 29 décembre 2017.

D’une part, M. Z a reconnu le principe de sa responsabilité devant le premier juge en offrant de restituer le dépôt de garantie dès avant la libération du logement et de rembourser le dernier terme de loyer à titre de dommages et intérêts.

D’autre part, M. Z ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien du logement s’agissant des réparations autres que locatives en invoquant l’acceptation du logement par les locataires dès lors que ceux-ci ne peuvent renoncer à l’exécution par le bailleur de délivrance d’un logement décent, étant au demeurant précisé qu’il n’est pas démontré le caractère sous-évalué du loyer pour une habitation d’une superficie stipulée de 88,20 mètres carrés.

Enfin, M. Z ne peut pas plus soutenir que la dépendance n’était pas habitable alors que si l’état des lieux mentionne cette partie de l’immeuble comme une dépendance le bail ne stipule pas l’existence de cette dépendance, la catégorie idoine n’étant pas renseignée, que la configuration des lieux montre que la dépendance est construite dans un bâti solide et carrelé et faisant partie intégrante de l’immeuble, et que les annonces de mises en vente de l’immeuble incluent manifestement cette partie de l’immeuble comme partie habitable.

Ainsi, en s’abstenant de délivrer un logement décent et en s’abstenant de procéder aux réparations qui s’imposaient en temps utiles, M. Z a manqué gravement à ses obligations, ce manquement justifiant la résiliation du bail en application de l’article 1227 du Code civil. Le jugement est confirmé de ce chef.

Les locataires ont dès la prise à bail été affectés dans leur quotidien et leur vie par les infiltrations et l’humidité affectant le logement, désordres nécessairement majorés par l’absence de système de ventilation idoine affectant l’habitation. L’ampleur des désordres est tel qu’il résulte des attestations circonstanciées de M. A, autoentrepreneur, de M. B et de Mme C qu’un plafond d’une chambre était perlé d’eau, que par temps de pluie il y avait de l’eau sur le sol et le bas des murs, et que les meubles et objets personnels étaient détériorés.

Les locataires ont un temps été privés de chauffage et d’eau chaude.

Dans ces conditions, le jugement est confirmé en ce qu’il a alloué la somme de 3. 500 EUR à MM. Y en réparation de leur préjudice de jouissance.

Pierre Redoutey


  • Cour d’appel de Douai, Chambre 8 section 4, 9 juillet 2020, RG n° 19/0006

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