Défiscalisation, piège à c… Devoir de conseil du #notaire

Défiscalisation, piège à c… Devoir de conseil du #notaire

Le notaire doit avertir ses clients des dangers d’une opération de défiscalisation

Une décision un peu ancienne, toujours d’actualité

Les époux X, désireux de réaliser une opération de défiscalisation sous le bénéfice de la loi dite « loi Malraux », ont acquis, selon un acte instrumenté par M. Y, notaire, un appartement dans un immeuble à rénover ; s’étant vu notifier, les 8 décembre 1989 et 20 mars 1990, des redressements par l’administration fiscale qui, le 18 mars 1991, a mis en recouvrement un important arriéré d’impôts, et leur contestation ayant été rejetée par un jugement du Tribunal administratif en date du 13 juillet 1995, ils ont, courant juin et juillet 1996, assigné la SAGEP, promoteur de l’opération, la Compagnie foncière de réhabilitation urbaine (CFRU), vendeur du lot de copropriété, l’Association foncière urbaine libre des pêcheurs (AFUL) ainsi que le notaire instrumentaire et sa SCP notariale aux fins d’annulation du contrat de vente et du contrat d’adhésion à l’AFUL et de condamnation solidaire à leur payer le prix de vente, les suppléments d’impôts, les coûts des travaux de rénovation et différents frais.

La Cour d’appel de Colmar a rejeté leur demande le 14 novembre 2002. Elle a jugé que l’action en nullité de la vente pour erreur dirigée contre le vendeur est prescrite, car le délai de cinq ans, prévu à l’article 1304 du Code civil, court à compter de la notification des redressements fiscaux –  le jour où l’erreur a été découverte par le couple -, et non pas à compter du jugement rendu par le tribunal administratif.

La Cour de cassation donne raison aux juges: la notification des redressements et la mise en recouvrement des impositions éludées étaient, selon elle, de nature à convaincre les époux X de leur erreur sur l’exonération fiscale qu’ils avaient attendue de l’application de la «loi Malraux».

Toutefois, la Haute juridiction rappelle que «le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil».

En conséquence la Cour de cassation accepte l’action en responsabilité dirigée contre le notaire. Les juges du fond n’auraient pas dû retenir que le notaire n’avait pas à mettre en garde ses clients sur la valeur de leur motivation et sur les risques de leur opération. Ils n’auraient pas non plus dû retenir que le conseil fiscal relatif aux motifs de l’opération incombait au promoteur.

La Haute juridition  juge au contraire que l’obligation de conseil du notaire «doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance», à savoir la recherche d’une économie d’impôt. Dans cette affaire, le jugement reconnaissait que le notaire avait participé à l’ensemble de l’opération immobilière et connaissait la motivation purement fiscale des époux X. Or, le couple investisseur aurait pu reconsidérer son projet, s’il avait été mieux informé par le notaire des aléas de la défiscalisation attendue.

Pierre Redoutey


  • Cour de cassation, 3e Chambre civ., 13 décembre 2005, pourvoi n° 03-11443, cassation

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