Garantie extrinsèque d’achèvement et obligation de vérification du #notaire

Tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement d’une construction qu’il instrumente, un notaire ne peut décliner sa responsabilité en alléguant, en l’état d’un permis de construire délivré, qu’à la date de signature de l’acte, le vendeur qui avait déclaré l’ouverture du chantier quatre mois et demi auparavant avait disposé, depuis cette déclaration, d’un délai suffisant pour commencer la construction de manière significative afin d’éviter la péremption alors qu’il lui incombait de vérifier le commencement effectif des travaux, seule circonstance, en l’absence de demande de prorogation, de nature à prolonger le délai de validité du permis de construire, et d’informer les acquéreurs des risques qu’ils couraient.

Par acte du 5 octobre 2007 reçu par la société civile professionnelle A (la SCP A), notaire, M. et Mme X ont, au moyen d’un emprunt souscrit auprès de la société Caisse régionale normande de financement (la société Norfi), acquis de la SCI Les Terrasses d’Alembe (la SCI) un appartement et un emplacement de stationnement en l’état futur d’achèvement ;  la société Caixa d’Estalvis de Catalunya, devenue la société Caixa d’Estalvis de Catalunya Terragona I Mansera (la société Caixa) a consenti, le 11 juillet 2007, une garantie d’achèvement selon contrat stipulant que les versements correspondant aux appels de fonds à mesure de l’exécution des travaux devaient, pour être libératoires, être effectués entre les mains du garant ;  le premier appel de fonds a été payé par la société Norfi directement à la SCI, au vu d’une attestation d’achèvement des fondations établie par M. Z, architecte ; que les travaux n’ayant, en réalité, pas commencé, le permis de construire a expiré deux ans après sa délivrance, soit le 12 octobre 2007 ; M. et Mme X ont assigné la SCI depuis lors en liquidation judiciaire, la société Caixa, la SCP A, notaire, M. Z et la société Norfi en résolution de la vente et du contrat de prêt et en indemnisation de leurs préjudices ;

Au visa de l’article 1382 du Code civil, devenu depuis l’article 1240 :

Pour débouter M. et Mme X de leur demande indemnitaire à l’encontre de la SCP A, notaire, l’arrêt de la cour d’appel retient qu’à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre la SCI et M. et Mme X reçu par la SCP A, le 5 octobre 2007, le vendeur, qui a indiqué qu’une déclaration d’ouverture du chantier avait été faite par lui le 1er juin 2007, disposait d’un délai de quatre mois et demi et que ce délai étant suffisant pour commencer la construction de manière significative afin d’éviter la péremption, le notaire n’avait pas à procéder à d’autres vérifications ou à exiger la justification d’une demande de prorogation du permis de construire qui n’était pas nécessaire en cas de commencement des travaux .

En statuant ainsi, alors que ni la formalité d’une déclaration d’ouverture de chantier ni l’existence d’une garantie d’achèvement ne dispensaient le notaire, tenu d’assurer l’efficacité de l’acte de vente en état futur d’achèvement qu’il dressait le 5 octobre 2007, de vérifier le commencement effectif des travaux, seule circonstance de nature à prolonger le délai de validité du permis de construire délivré le 12 octobre 2005, en l’absence de demande de prorogation, et d’informer les acquéreurs des risques qu’ils couraient, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Pierre Redoutey


  • Cour de cassation, Assemblée plénière, 5 décembre 2014, pourvoi n° 13-19.674, publié au bulletin

 

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