Les vendeurs ont dissimulé à l’acquéreur que la parcelle vendue ne comprenait pas le fond du jardin, sur une partie duquel étaient implantés l’abri de piscine et la balançoire

Les vendeurs ont dissimulé à l’acquéreur que la parcelle vendue ne comprenait pas le fond du jardin, sur une partie duquel étaient implantés l’abri de piscine et la balançoire

Aux termes de l’article 1116, ancien, du Code civil, applicable en l’espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par la dissimulation d’un fait, qui, s’il avait été connu du cocontractant, l’aurait empêché de contracter.

Le droit de demander la nullité de la convention n’exclut pas l’exercice par la victime d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de l’auteur du dol la réparation du préjudice qu’elle a subi.

La victime du dol, qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, peut alors obtenir réparation du préjudice correspondant à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

En l’espèce, les vendeurs ont dissimulé à Mme Z, leur acquéreur, que la parcelle qu’ils lui vendaient ne comprenait pas le fond du jardin jusqu’à la butte, sur une partie duquel étaient implantés l’abri de piscine et la balançoire. L’attestation de M. A, établie le 17 janvier 2019, au cours de l’instance d’appel, ne démontre pas le contraire, alors qu’il se contente d’indiquer qu’il était « présent au domicile de Mme X un jour de visite des acheteurs de sa maison », sans préciser s’il les a accompagnés lorsque « les acheteurs et Mme X ont fait le tour du jardin » et sont « tous montés sur une petite butte située sur une zone de transition », où elle leur a donné des explications sur « les limites du terrain », dont il se garde de décrire le contenu.

M. Y et Mme X prétendent vainement avoir prévenu Mme Z de ce que la parcelle au fond du jardin appartenait à la Sers, alors qu’ils n’en ont fait aucune mention dans l’acte de vente et n’ont pas évoqué la proposition de vente qui leur avait été faite par la Sers, pour laquelle M. Y avait encore été relancé par écrit le 22 mars 2011, soit entre l’avant-contrat sous seing privé du 16 janvier 2011 et l’acte de vente du 11 mai 2011, moins de deux mois avant celui-ci, ainsi que Mme Z en justifie.

Le fait que la contenance de 8,38 ares, mentionnée à l’acte, correspondait bien à la surface vendue et n’englobait donc pas le bout de terrain litigieux, propriété de la Sers, n’exonèrent pas les vendeurs de leur responsabilité, Mme Z ne pouvant, en l’absence de clôture, se rendre compte de visu de la limite exacte de la parcelle acquise, et pouvant légitimement penser que les équipements vendus avec le terrain n’empiétaient pas sur la propriété voisine.

Si, dans leur courrier du 14 mai 2013, les vendeurs ont contesté avoir su, en l’absence de borne apparente et de clôture lors de leur propre achat, que l’abri de piscine dépassait du terrain, tout en disant l’admettre suite à la vérification sur place des 4 et 5 mai 2013 au vu des nouvelles bornes implantées, leur mauvaise foi est caractérisée du seul fait qu’ils n’ont pas mentionné dans l’acte de vente le statut particulier de la bande de terrain et la proposition de vente qui leur avait été faite par la Sers.

Il est évident que, sans cette erreur sur la délimitation du jardin, Mme Z n’aurait pas acheté l’immeuble, puisque, dès qu’elle a eu connaissance de l’empiétement de sa clôture, elle a fait les démarches pour acquérir la parcelle de la Sers ; au vu du courrier qui lui a été adressé par cette dernière le 11 juin 2012, elle a en effet été informée, à cette date, du déplacement d’un géomètre le 20 juin 2012 pour examiner « l’éventualité d’une mauvaise implantation de la clôture » et, au vu du courrier qui lui a été adressé par maître G le 11 octobre 2012, elle a rapidement pris contact avec un notaire pour acquérir la parcelle de la Sers, puisqu’il lui indiquait, dès cette date, le montant du prix et des frais, en lui demandant son mode de financement. Si la vente n’a pas eu lieu immédiatement, mais seulement, au vu de l’état de frais du notaire, le 8 avril 2015, après mise en demeure du 22 décembre 2014 de la Sers, c’est parce que Mme Z a d’abord tenté, par l’intermédiaire d’un avocat, d’obtenir amiablement un paiement provisionnel par les intimés de la somme à acquitter.

L’agent immobilier, M. L I-M, qui lui a fait visiter le bien, atteste, en outre, que Mme Z a été séduite « surtout par les extérieurs avec une surface engazonnée à l’arrière de la maison pour les enfants, une piscine avec un dôme la recouvrant » et que ces éléments l’ont amenée à signer la vente.

Il est certain qu’elle n’aurait pas acquis un abri de piscine, d’ailleurs valorisé dans l’acte à 15. 000 EUR, qui empiétait sur le terrain d’autrui, ni un jardin réduit de façon importante par la perte de 1,62 ares.

Le préjudice résultant de la réticence dolosive consiste, puisqu’elle a souhaité garder le bien en achetant la parcelle litigieuse, en une perte de chance pour elle d’acheter le bien moins cher. La cour estime qu’en l’espèce, elle avait 90 % de chance d’obtenir une baisse du prix d’achat, à hauteur du coût supplémentaire à supporter pour acquérir la parcelle de la Sers, d’autant que ce coût était connu des vendeurs puisqu’ils prétendent, dans leur lettre du 14 mai 2013, qu’ils avaient fait part à Mme Z du prix de 6 .000 EUR l’are, soit le prix auquel la Sers a vendu la parcelle, hors TVA et frais.

Au vu de l’état de frais du notaire du 3 août 2015, ces frais se sont élevés à 1 646,80 euros ; le prix payé allégué par Mme Z de 11 .275,39 EUR, correspondant à 9. 720 EUR HT et 1 .555,39 EUR de TVA, selon courrier du notaire du 11 octobre 2012, peut être retenu, dès lors que l’état de frais mentionne un montant de vente de 11 .611 EUR, soit un coût total supporté de 12 .922,12 EUR.

En conséquence, les intimés seront condamnés à payer l’appelante 90% de ce coût, soit la somme de 11 .630 EUR, au titre de son préjudice matériel.

Il convient également de lui accorder la somme de 4. 000 EUR au titre du préjudice moral et de jouissance qu’elle a subi du fait du dol dont elle a été victime.

Le jugement déféré, ayant rejeté la demande de Mme Z, acquéreur, est donc infirmé.

Pierre Redoutey


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 3 septembre 2020, RG n° 18/0330

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