La Cour d’appel de Besançon rappelle les obligations du #notaire en matière d’informations sur la dommages-ouvrage et l’asssurance de garantie décennale dans un acte de vente

Par acte notarié en date du 4 avril 2007 la SCI l’Oustalet (la SCI), dont M. AJ A était le gérant, a acquis un ensemble immobilier sis […], qu’il a fait aménager en huit logements suite à des travaux de réhabilitation réalisés par la SARL R2C ayant également M. A pour gérant.

Après un état descriptif de division effectué le 21 janvier 2008 et un règlement de copropriété établi le 3 juillet 2008 par la SCP BG BE BH BI, notaires à Lons le Saunier (l’étude notariale), les seize lots composés de logements duplex et de celliers ont été cédés à des copropriétaires, suivant actes notariés reçus par la même étude notariale.

Suite à l’apparition de désordres, une expertise a été diligentée par ordonnance du 1er octobre 2014 et l’expert a déposé son rapport le 22 mai 2015.

Par exploit d’huissier délivré le 23 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble (le syndicat) et les huit copropriétaires de lots ont fait assigner la SCI, M. A et l’étude notariale devant le tribunal de grande instance de Lons le Saunier aux fins d’obtenir leur condamnation à réparer les désordres affectant les parties communes et privatives de l’immeuble.

Par jugement rendu le 3 décembre 2018, ce tribunal, a sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  condamné in solidum la SCI, M. A et l’étude notariale à payer au syndicat la somme de 345 045,80 euros, somme à réévaluer en fonction de l’indice BT01, référence étant prise à celui du mois de mai 2015, au titre du préjudice matériel,

—  condamné in solidum les mêmes à payer aux huit copropriétaires de l’immeuble la somme de 41 182,80 euros au titre du préjudice matériel, somme à réévaluer en fonction de l’indice BT01, référence étant prise à celui du mois de mai 2015, et celle de 32 000 euros au titre du préjudice immatériel,

—  dit que ces sommes porteront majoration d’intérêts au taux légal à compter du jugement,

—  dit que l’action contributoire de chaque responsable entre eux s’effectuera par parts viriles, chacun étant tenu à un tiers de la charge indemnitaire,

—  débouté les parties du surplus de leurs demandes,

—  dit que les dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, seront supportés in solidum par les parties défenderesses avec répartition selon les modalités précitées.

Par déclaration reçue au greffe le 21 décembre 2018, l’étude notariale a relevé appel de cette décision.

L’étude notariale conteste le grief qui lui est fait consistant à ne pas s’être enquise de la souscription d’une assurance décennale alors que la clause de l’acte portant sur les garanties dommage-ouvrages et décennale fait apparaître de façon claire que la venderesse n’avait souscrit aucune assurance construction, de sorte que le notaire qui n’est tenu que de mentionner l’existence ou pas d’une telle assurance, n’avait pas à exiger une attestation d’assurance quelconque, contrairement à ce que retient le tribunal ; qu’elle rappelle qu’aucune faute ne peut lui être imputée par le syndicat dès lors qu’aucun acte n’a été rédigé par ses soins pour le compte de celui-ci .

Elle fait valoir en outre que si un manquement à son devoir d’information devait être retenu, elle ne pourrait en tout état de cause être condamnée in solidum avec les constructeurs puisqu’il y aurait lieu alors d’indemniser une simple perte de chance de ne pas contracter et non une perte de chance d’éviter des désordres .

Elle estime par ailleurs sa responsabilité subsidiaire puisque les copropriétaires disposent d’une action en responsabilité décennale contre les constructeurs même non assurés, lesquels sont d’ailleurs appelés en la cause, de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée en l’état ; qu’elle soutient encore qu’il n’y a pas davantage de perte de chance d’être garantis par une assurance, l’absence de souscription étant imputable aux seuls constructeurs .

Elle s’oppose enfin à la condamnation à garantie formée à son encontre par le syndicat et M. A dès lors qu’aucune faute n’a été commise à leur égard .

Le syndicat et les huit copropriétaires considèrent pour leur part que le notaire a commis une faute en ne mentionnant pas l’absence d’assurance décennale et en n’appelant pas l’attention des acquéreurs sur ses conséquences, l’information n’ayant été donnée que pour l’absence d’assurance dommages-ouvrage, et prétendent qu’ils n’auraient pas acquis s’ils avaient été informés d’une absence d’assurance décennale en plus de l’absence de dommages-ouvrage .

Ils prétendent que si le notaire n’est pas responsable des désordres, il les a privés d’une chance de renoncer à l’acquisition, ce qu’ils auraient immanquablement fait s’ils avaient eu connaissance de l’absence d’assurance décennale, et n’auraient pas subi le dommage invoqué en l’absence de faute du notaire ; qu’ils rappellent enfin que la responsabilité des professionnels du droit n’est pas subsidiaire .

M. A fait enfin observer que le notaire a informé les acquéreurs dans l’acte de l’absence d’assurance souscrite par la SCI, venderesse, de sorte qu’ils en ont accepté les risques mais qu’il a en revanche manqué à son devoir d’information et de conseil à son égard.

D’abord l’étude notariale ne peut valablement invoquer la subsidiarité de sa responsabilité en tant que professionnel du droit, rédacteur d’acte ; que c’est par des motifs pertinents et adoptés que les premiers juges ont écarté ce moyen .

Ensuite que dans les actes de vente des lots de copropriété de la SCI à chacun des copropriétaires, dressés par M. Y-BD BE, notaire associé au sein de l’office notarial aujourd’hui dénommé SCP BG BH BI BJ, figure une rubrique intitulée « Assurance dommage ouvrage – Garantie décennale » ; qu’y sont notamment portées les indications suivantes : « L’acquéreur reconnaît avoir été informé … Qu’aucune assurance dommage ouvrage prévue par les articles L.242-1 et suivants du code des assurances n’a été souscrite … et déclare avoir une parfaite connaissance qu’en cas d’apparition d’un vice de construction dans les dix ans de l’ouvrage aucune assurance ne garantit la mise en cause de la responsabilité personnelle du vendeur qui restera solidairement responsable des obligations mises à sa charge par les textes ci-dessus énoncés .. Le notaire a attiré l’attention du vendeur et de l’acquéreur sur les risques qu’ils encouraient de voir leur responsabilité mise en jeu en cas de désordres relevant de la garantie décennale, en l’absence de souscription d’assurance dommage, ce que les parties reconnaissent expressément … le vendeur et l’acquéreur reconnaissent avoir été suffisamment informés des risques qui pouvaient résulter de cette situation. De plus les parties déchargent expressément le notaire soussigné de toute responsabilité quant à la méconnaissance et au non respect des conseils donnés par ce dernier et relatifs aux dispositions des articles L.242-1 et suivants du code des assurances. Enfin le notaire soussigné a dûment informé l’acquéreur des risques que pouvaient présenter pour lui l’acquisition d’un immeuble imparfaitement assuré. Ce dernier a néanmoins persisté dans son intention d’acquérir. Précisions étant ici faite que le prix de la présente vente a été fixé par les parties en tenant compte de l’absence d’assurance dommage-ouvrage » .

S’il en résulte incontestablement que chacun des acquéreurs a été largement informé par le notaire de l’absence de souscription par la venderesse d’une assurance dommage-ouvrage et des conséquences et risques, tant pour les acquéreurs que pour la venderesse d’une telle situation en cas de survenance de désordres relevant de la garantie décennale, il n’apparaît en revanche à aucun moment la moindre mention de l’absence de souscription d’une assurance décennale et des risques que cela induit ; la mise en garde réitérée dans la rubrique ci-dessus ne porte en effet que sur l’absence d’assurance dommage-ouvrage, laquelle suffit à caractériser d’imparfaite l’assurance de l’immeuble acquis .

Il va de soi que le risque encouru dans le premier cas en l’absence d’assurance dommage-ouvrage lorsqu’une assurance décennale a cependant été souscrite par le constructeur et dans le second cas en l’absence de toute souscription d’assurance tant décennale que dommage-ouvrage n’est pas comparable .

En vertu de l’article L.241-1 du Code des assurances, toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du Code civil, doit être couverte par une assurance .

Selon l’article L.243-2 dernier alinéa du même code, « lorsqu’un acte intervenant avant l’expiration du délai de dix ans prévu à l’article 1792-4-1 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l’exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l’acte ou en annexe de l’existence ou de l’absence des assurances mentionnées au premier alinéa du présent article. L’attestation d’assurance mentionnée au deuxième alinéa y est annexée ».

En l’occurrence si aucune attestation d’assurance décennale n’est annexée à l’acte, la cour relève dans le même temps qu’aucune mention dans l’acte n’indique l’absence de cette assurance décennale et a fortiori de ses incidences alors que les compromis de vente communiqués, qui mentionnent que si aucune assurance dommage-ouvrage n’a été souscrite, les acquéreurs « bénéficient des garanties décennales liées à la maçonnerie, à la menuiserie, à la plomberie et à la charpente » ont pu convaincre ces derniers qu’ils étaient couverts par l’assurance décennale du professionnel vendeur .

Il s’ensuit en l’espèce que le défaut d’information par le notaire dans l’acte de vente relativement à l’absence de souscription d’une assurance décennale par la SCI est constitutive d’une faute de la part du professionnel du droit tenu d’une obligation d’information à l’égard de ses clients ; que cette faute est génératrice d’une perte de chance pour les acquéreurs d’avoir pu renoncer, en connaissance de ce défaut d’assurance décennale, à la vente, puis dans un second temps d’être indemnisés par un assureur décennal .

C’est à juste titre que le syndicat s’estime en tant que tel fondé à invoquer à l’encontre de l’étude notariale une faute délictuelle, dès lors qu’étant constitué par l’ensemble des copropriétaires, qui possèdent tous une quote-part des parties communes, il a également subi un préjudice découlant du manquement du notaire instrumentaire à son devoir d’information .

Eu égard au risque que représente potentionnellement l’absence d’une telle assurance en cas de survenance de désordres relevant de la garantie décennale, il apparaît justifié de fixer à 80 % la perte de chance endurée par les huit copropriétaires et le syndicat, la proposition subsidiaire de l’étude notariale de fixer le taux à 20 % étant manifestement insuffisante et celle du syndicat et des copropriétaires, à hauteur de 99 %, excessive .

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu le principe de la responsabilité de l’étude notariale ;  le jugement sera toutefois infirmé en ce qu’il a condamné in solidum cette dernière à assumer l’entier dommage du syndicat et des huit copropriétaires alors que sa responsabilité au titre de la perte de chance sera limitée en ce qui la concerne à 80 % desdits préjudices .

Jérôme Basoche


  • Cour d’appel de Besançon, 1re chambre, 8 septembre 2020, RG n° 18/02160

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