Les obligations du propriétaire bailleur d’un logement (hors habitation principale)

L’article 1719 du code civil prévoit en particulier que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitationprincipale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitationsont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bailou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 1720 du même code que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, il est constant que l’appartement situé au-dessus du local commercial ne constitue pas l’ habitation principale de Mme A qui résidait à Eybouleuf (19) lors de la signature en 2012 et qui ne produit aucun élément établissant qu’elle n’y réside plus.

L’expertise réalisée à la demande de l’assureur de Mme A le 30 mars 2015 fait apparaître que l’ensemble de la partie privative est dépourvu de toute isolation murale, que les ouvertures ne sont pas étanches et que le système de chauffage est défaillant. L’expert indique qu’il est impossible de chauffer correctement les locaux. Il a constaté la présence de moisissures en précisant que les lieux ne sont pas chauffés depuis 2013. Il a également relevé que la rambarde de l’escalier menant au premier étage qui a été installée par l’ancien occupant, est dangereuse en raison de son manque de stabilité.

Mme A a fait constater par huissier de justice le 12 mars 2018 que la porte de la cuisine située en rez-de-chaussée et qui mène vers l’extérieur n’est pas étanche et se présente sous la forme d’un battant de bois bricolé. Il a également constaté que la rambarde menant à l’étage supérieur est dangereuse car instable. Enfin, s’agissant de l’appartement, il a constaté que les huisseries sont vétustes et non étanches  –  elles laissent passer l’eau et l’air  -, que l’installation électrique est particulièrement ancienne et il émet toute réserve sur cette installation dont il a constaté que les sorties étaient à l’évidence en bakélite.

Aucun élément du dossier ne permet d’établir que Mme A a occupé l’appartement situé au premier étage depuis qu’elle a racheté le fonds de commerce en 2007. Il n’est donc pas démontré que cet appartement a pu constituer son habitation principale et qu’elle n’a pu s’y maintenir pour des raisons de santé ou de sécurité comme elle le soutient. Il convient en outre de relever qu’il n’apparaît pas qu’elle a émis une contestation concernant l’état du logement avant 2011.

Dès lors, comme le soutient Mme X, propriétaire, Mme A, locataire, n’est pas fondée à invoquer l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent prévue par l’article 1719, 1° du code civil.

Néanmoins, Mme X demeure dans l’obligation d’entretenir l’appartement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué comme le prévoient les dispositions du 2° de l’article 1719 et de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que les locatives qui peuvent devenir nécessaires.

Mme X a effectué une partie des travaux demandés en 2011 concernant l’isolation du plafond comme en attestent les factures relatives aux travauxd’isolation et d’électricité pour la mise en place des points lumineux au plafond. Mme A n’est donc pas fondée à réclamer sa condamnation à effectuer de tels travaux. En revanche, le remplacement des huisseries et la réfection de l’électricité n’ont pas été faits et la rambarde d’escalier demeure dangereuse.

Les travaux concernant ces trois postes ne constituent pas de simples réparations locatives et sont sans lien avec un défaut d’entretien du locataire et sont donc à la charge du bailleur.

Les constatations effectuées par l’expert et l’huissier de justice montrent que les huisseries de l’appartement ne sont plus étanches et qu’elles laissent passer l’eau et l’air, ce qui rend nécessaire leur remplacement.

Il a été constaté concernant l’électricité que les sorties électriques sont d’apparence très ancienne. L’huissier de justice estime qu’il s’agit de prise en bakélite ce qui permet de présumer que l’installation électrique ne répond plus aux normes actuelles. La réfection de l’installation apparaît donc nécessaire et ce, d’autant plus que Mme X ne produit aucun élément rapportant la preuve contraire.

Enfin, il a été constaté que la rambarde de l’escalier menant à l’appartement dont il n’est pas contesté qu’elle a été installée par le précédent locataire, est dangereuse en raison de son manque de stabilité. Il s’agit là encore d’une réparation nécessaire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme X à réaliser l’ensemble de ces réparations. Afin de garantir la bonne exécution de cette condamnation il y a lieu de l’assortir d’une astreinte telle que précisée dans le dispositif de la présente décision. Cette astreinte commencera à courir dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, ce délai étant de nature à permettre à Mme X d’obtenir l’établissement des devis, de sélectionner les entreprises et de laisser à ces dernières un délai raisonnable pour réaliser les travaux dans l’appartement qui ne constitue pas l’habitationprincipale de la locataire.

La décision des premiers juges est donc infirmée.

Pierre Redoutey


  • Cour d’appel de Limoges, Chambre sociale, 11 septembre 2020, RG n° 19/00516

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