Que vaut la décharge de responsabilité du notaire ?

Que vaut la décharge de responsabilité du notaire ?

Le caractère d’ordre public de la responsabilité délictuelle du notaire interdit les clauses visant à aménager ou supprimer à l’avance la dette de responsabilité (une renonciation à agir en responsabilité, une fois le droit à réparation né, est en revanche possible, et ne suppose pas de concessions réciproques comme dans le cas d’une transaction) (Cass. 1re civ., 5 juin 2019, n° 18-16.896).

La Cour de cassation condamne depuis très longtemps l’impropriété des « décharges de responsabilité » libellées comme telles, sans autre précision (Cass. 1re civ., 9 févr. 1972 , inédit), ou dont l’intitulé marque un objectif identique. Il en va ainsi des stipulations selon lesquelles l’officier public déclare n’intervenir que comme simple authentificateur des déclarations des parties (Cass. 1re civ., 10 février 1972, n° 70-13.531).

Mais, contrairement à la stipulation abrupte d’une décharge de responsabilité, la reconnaissance de conseil donné ne contredit pas l’ordre public de la responsabilité.

En effet, il s’agit ici pour le notaire de se préconstituer la preuve du respect de son obligation d’information et de conseil. De telles précautions privent à l’avance la responsabilité de son fait générateur, la faute, au lieu de réaliser une réserve abstraite voire une exonération a posteriri prohibée.

Il importe toutefois au notaire de s’assurer de la plénitude de l’information délivrée, tant en termes d’intelligibilité que d’incidences sur le déroulement de l’opération en cause. Valables quant à l’information et au conseil, ces stipulations ne sauraient en revanche relever le notaire de ses obligations directement liées à l’authentification, l’acte faisant alors foi de sa régularité intrinsèque.

Aucune forme n’est interdite en tant que telle, dès lors que les reconnaissances de conseil donné respectent, à l’égard du client, les exigences précitées de clarté quant à leur objet. Cette clarté résulte d’un usage mesuré des avis donnés par le notaire.

L’alternative formelle se situe entre des stipulations inscrites dans le corps même de l’acte authentique, « clauses » stricto sensu, ou celles rédigées par un document distinct. La première solution présente le mérite d’en garantir une lecture aux parties par l’officier public, mais risque de les transformer en simples clauses de style, sauf à veiller à les porter en marge de l’acte, avec signature dédiée. La seconde préconisation, si elle peut poser des difficultés de production ou d’opposabilité du document concerné, non signé par le client, attirera mieux l’attention de celui-ci par sa spécificité. Il pourrait s’agir, en particulier, d’une lettre consultation appelant une réponse de son destinataire.

Un exemple de validation de l’avertissement donné par le notaire résultant d’un arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 décembre 2015 – n° 14-24.696

Mais attendu qu’ayant relevé que le document d’avertissement rédigé par le notaire et soumis à leur signature le 17 juillet 2009 attirait l’attention des acquéreurs sur la situation de non-conformité du bien par rapport aux règles d’urbanisme et de la copropriété, sur les réactions possibles tant du syndic que des autorités chargées de faire respecter ces dispositions d’urbanisme et que la vente en cause ne présentait pas de caractère frauduleux, faute d’attenter sciemment aux droits des parties ou des tiers, ni illicite, la cour d’appel, qui n’était pas tenue d’effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que ce document d’avertissement et la notification d’un nouveau projet d’acte aux acquéreurs à la même date démontraient que le notaire avait rempli son obligation d’information et de conseil à leur égard ;

Plus généralement sur le sujet :

Responsabilité notariale, JurisClasseur Notarial Formulaire, Philippe PIERRE, Professeur à l’université de Rennes I

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