Le #notaire est tenu d’informer propriétaire et locataire sur les risques du contrat de bail qu’il rédige (application aux résidences para-hôtelières)

Le #notaire est tenu d’informer propriétaire et locataire sur les risques du contrat de bail qu’il rédige (application aux résidences para-hôtelières)

M. X, cent-huit autres personnes physiques et sept personnes morales (les propriétaires bailleurs) ont acquis entre octobre 2005 et avril 2008, à titre d’investissement, des appartements destinés à la location pour des durées déterminées en meublés avec prestations para-hôtelières et ont consenti concomitamment des baux commerciaux pour une durée de neuf ans à la société Elithéa, preneur unique de l’ensemble, mandatée pour assurer la gestion des sous-locations ; en novembre 2006, celle-ci a entendu céder l’ensemble des baux à la société MVM Eole Europe (société MVM) ; M. MMM, notaire à Nantes (le notaire), chargé de recevoir l’acte de cession, a informé les propriétaires bailleurs du projet pour les faire intervenir par mandataire à cet acte en vue de le leur rendre opposable sans signification conformément aux dispositions de l’article 1690, alinéa 2, du Code civil ; il a adressé à cette fin à chacun d’eux un formulaire de mandat à signer, ainsi qu’une notice de présentation élaborée par la société MVM dans laquelle celle-ci indiquait notamment souscrire un contrat d’assurance Insor/Gan garantissant, pendant trois ans, le règlement des loyers commerciaux aux propriétaires bailleurs quel que soit le taux d’occupation de la résidence ; le 29 juin 2007, le notaire a reçu la convention de cession des baux commerciaux.

Au cours de l’année 2009, les loyers ont cessé d’être réglés, d’abord partiellement, puis totalement à compter du troisième trimestre ; la société MVM a été placée le 3 mars 2010 en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire le 24 novembre suivant ; lorsque les propriétaires bailleurs ont sollicité la mise en oeuvre de la garantie Insor/Gan, ils ont appris que celle-ci n’avait pas été souscrite ; ils ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation.

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil.

Pour rejeter l’action des propriétaires bailleurs, l’arrêt d’appel retient que rien n’établit que le notaire leur a donné à penser d’une manière ou d’une autre que la société MVM était assurée contre le risque de non-occupation des locaux loués ni que la croyance en une telle garantie a été une condition déterminante de leur consentement.

En statuant ainsi, en subordonnant la responsabilité du notaire au fait que la croyance erronée des propriétaires bailleurs en l’existence d’une garantie locative ait constitué une condition déterminante de leur consentement, la cour d’appel a méconnu la portée de l’obligation d’information du notaire sur les risques des actes qu’il rédige et violé le texte susvisé.

Et au visa de l’article 455 du Code de procédure civile.

Pour rejeter l’action des propriétaires bailleurs, après avoir constaté l’absence de vérification par le notaire de la souscription de l’assurance de versement des loyers par la société MVM et la mention erronée, dans le mandat confié par les propriétaires bailleurs, de l’existence d’une garantie solidaire du cédant, l’arrêt d’appel retient que ces fautes n’ont pas eu de conséquence sur l’opposabilité à ceux-ci de la cession des baux ;

En se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions des propriétaires bailleurs qui soutenaient que la responsabilité du notaire était engagée en ce que ses manquements les avaient privés, faute d’être mieux informés, de la possibilité de se prémunir par eux-mêmes des risques pour lesquels ils pensaient être garantis, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Pierre Redoutey


  • Cour de cassation, 1re Chambre civile, 26 septembre 2018, chambre civile 1, N° de pourvoi: 17 18.303, cassation, inédit

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