Le #notaire ardéchois s’est planté dans la désignation du lot de copropriété vendu

Le 30 septembre 1986, la société civile immobilière (SCI) de l’Université, ayant pour seuls associés Mme C X et M. D X respectivement dermatologue et orthodontiste, a fait l’acquisition des lots n°11, 18, 19 et 34 dépendant d’une copropriété comprenant plusieurs bâtiments séparés, à Valence, 24 et […] et […].

Le 11 décembre 1987, suivant acte notarié valant modificatif du règlement de copropriété et assemblée générale du syndicat, il a notamment été décidé une modification relative au lot n° 34 : il a été rappelé qu’à la suite des destructions occasionnées par un incendie survenu en 1971 un local de 15 m² avait été édifié juste au-dessus de ce lot, non indépendant et formant un tout avec lui, que, les vendeurs le confirmant, ce local faisait partie intégrante du lot 34 cédé le 30 septembre 1986, que la répartition des tantièmes afférents au bâtiment V était modifié en conséquence.

M. X a occupé le 1er étage pour l’exercice de son activité de chirurgien-dentiste et Mme X le local du 2e étage pour son activité de dermatologue.

Le 24 septembre 2009, la SCI de l’Université a vendu les lots n°11, 18, 19 et 34 à la SCI An, ayant pour gérant M. Y ; l’acte a été reçu par maître A Z, notaire à G-Granges.

Postérieurement à la vente, la SCI An a revendiqué auprès de Mme X le local situé au deuxième étage qu’elle occupait en faisant valoir son intégration au lot n°34 issue de la modification du règlement de copropriété du 11 décembre 1987. Aucun accord amiable n’ayant été trouvé, la SCI An a fait assigner Mme C X et la SCI de l’Université devant le tribunal de grande instance de Valence qui, par jugement du 10 mai 2016, a principalement dit que la SCI An était propriétaire de l’intégralité du lot 34 de la copropriété et notamment de la pièce de 15 m² située au 2e étage, a ordonné l’établissement d’un acte complémentaire, a ordonné sous astreinte à Mme X de libérer les lieux et de les rendre totalement indépendants de ses locaux professionnels, et condamné celle-ci au paiement de 3. 000 EUR à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance et d’une indemnité d’occupation de 100 EUR par jour de retard.

Le 12 juillet 2016, Mme C X, la SCI de l’Université et la SCI An ont conclu un protocole d’accord transactionnel détaillant les travaux à effectuer par Mme C X en exécution de sa condamnation et fixant le terme de l’indemnité d’occupation au 13 janvier 2015.

Estimant que maître A Z avait manqué à son devoir de conseil à l’occasion de la vente du 24 septembre 2009, Mme C X et la SCI de l’Université l’ont, par acte d’huissier du 30 juin 2017, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Privas afin de rechercher sa responsabilité civile professionnelle et d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Il a été relevé appel par le notaire du jugement qui l’a condamné.

Le notaire est tenu d’assurer l’efficacité de l’acte dont la rédaction lui est confiée dans l’intérêt de l’ensemble des parties mais aussi des tirs ; il est également débiteur envers les parties d’une obligation de conseil sur la portée de leur engagement et les risques encourus. A défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 ancien, devenu 1240, du Code civil.

L’acte du 24 septembre 2009 désigne le bien vendu comme constitué des lots 11, 18, 19 et 34 de l’ensemble en copropriété situé 24-[…] et 6, 8 et […] à Valence, et des droits afférents sur les parties communes générales et les parties communes particulières aux bâtiments dont ils dépendent. Les quatre lots sont identifiés comme un appartement et trois pièces, tous situés au 1er étage du bâtiment ; le lot n° 34 en particulier est désigné comme étant une pièce à usage de chambre, dans le bâtiment V, au premier étage, avec les 88/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 562/10 000 èmes des parties communes particulières au bâtiment V.

Or le règlement de copropriété avait été modifié le 11 décembre 1987, en ce que le lot n° 34 incluait un local d’environ 15 m² édifié au-dessus, non indépendant du lot 34 et formant un tout avec lui, et en ce qu’il était attribué à ce lot 900/10 000èmes des parties communes spéciales au lieu des 562/10 000èmes antérieurs.

Il en ressort que la consistance du lot n° 34 décrite dans l’acte du 24 septembre 2009 n’est pas conforme à sa situation juridique intrinsèque et au sein de la copropriété consécutive à la modification du 11 décembre 1987 puisqu’il omet l’adjonction du local du 2e étage et son incidence sur les parties communes.

Maître Z avait pourtant connaissance de la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, qu’il rapporte précisément en page 4 de l’acte du 24 septembre 2009 comme reçue le 11 décembre 1987 par maître E-F et publiée le 10 mars 1988. Aucun déplacement sur les lieux, auquel le notaire n’est pas en principe tenu, n’était nécessaire pour s’en convaincre.

En dépit de son impact sur le bien objet de la vente dont il était chargé, il n’a pas tenu compte de sa teneur, alors qu’il aurait dû alerter les parties sur cette difficulté substantielle et refuser de prêter en l’état son concours à l’acte, en raison de la contradiction entre le projet de vente et le règlement de copropriété en vigueur.

Les circonstances dans lesquelles le rattachement du local du 2e étage a été fait au lot n° 34 sont indifférentes et ne sont pas de nature à exonérer le notaire de son obligation de tenir compte de l’état objectif du bien constitué depuis une modification du règlement de copropriété antérieure à son intervention. Au surplus, s’il a été considéré en 1987, par une formule peu précise, que le local du 2e étage était ‘non indépendant du lot 34 et formant un tout avec lui’ alors que tant Maître Z dans sa lettre du 12 juin 2013 que M. X dans celle du 10 août 2016 évoquent l’absence d’accès entre le 1er et le 2e étage, la décision a été prise unanimement entre M. X, gérant de la SCI de l’Université, les précédents vendeurs et les copropriétaires, de sorte qu’il n’en résulte aucune faute imputable à M. X et que la SCI de l’Université est régulièrement devenue propriétaire du local du 2e étage.

Par conséquent, maître Z a manqué à son devoir de conseil, en n’attirant pas l’attention des parties sur la configuration du lot n° 34, et en passant un acte générateur d’une insécurité juridique manifeste portant sur l’assiette de la propriété du bien vendu.

La rédaction de l’acte de vente et le mesurage des surfaces montrent que l’intention de la SCI de l’Université était de céder exclusivement les lots du 1er étage, réunis pour former un ensemble unique, et non le local de 15 m² du 2étage, dont elle n’a accepté de transférer la propriété à la SCI An qu’en raison du vice affectant l’acte du 24 septembre 2009 et après une procédure judiciaire.

La SCI de l’Université avait par titre la qualité de propriétaire de la partie du lot n° 37 située au 2e étage, que le notaire n’est pas fondé aujourd’hui à lui contester. Correctement informée de l’étendue des droits réellement cédés, elle aurait pu choisir de ne pas conclure la vente ou, plus assurément, d’en détacher ce 2e étage qui présentait un intérêt pour l’activité de Mme X, ce qui était commodément réalisable.

Tenue de céder cette partie du lot n° 34, dont le notaire convient dans sa lettre du 12 juin 2013 qu’il n’a pas été valorisé, la SCI de l’Université en a perdu la valeur que les premiers juges ont, par des motifs non contestés, parfaitement fixée à la somme de 21 .012 EUR. Elle a également subi une procédure évitable dont le coût s’est élevé pour elle à la somme de 4. 080 EUR. Son préjudice consécutif à la faute du notaire s’élève donc à la somme totale de 25.092 EUR et le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné maître Z, notaire, à lui payer cette somme à titre de réparation.

Mme X n’était pas personnellement propriétaire du lot n° 34 de la copropriété. Elle était toutefois occupante à titre gratuit de sa partie située au 2e étage, qu’elle avait jointe à l’appartement du même niveau dans lequel elle exerce son activité de dermatologue. Elle subit donc par ricochet un préjudice directement causé par les manquements du notaire à ses obligations puisque :

—  alors qu’elle croyait occuper légitimement le local, elle a dû s’acquitter d’une indemnité d’occupation du local au profit de la SCI An d’un montant de 6 363 €,

—  elle a également subi une procédure judiciaire entraînant sa condamnation à une indemnité pour préjudice de jouissance de 3 .000 EUR, une indemnité de 1. 500 EUR au titre des frais irrépétibles, outre les dépens pour 737,39 EUR,

—  elle a été contrainte à des dépenses d’un montant de 5. 094,62 EUR, justifié par les factures produites, non pas d’aménagement du local, mais de rétablissement de celui-ci dans son état d’origine en vue de sa prise de possession par la SCI An, qu’elle n’aurait pas engagées s’il avait été conservé par la SCI de l’Université.

Les premiers juges ont donc entièrement réparé le préjudice de Mme X en condamnant maître Z à lui payer la somme de 16. 695,01 EUR à titre de dommages et intérêts.

Il y a lieu en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré.

Jérôme Basoche


  • Cour d’appel de Nîmes, 1re chambre, 17 septembre 2020, RG n° 18/01535

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