Instabilité du sol (argile, sécheresses) dissimulée par les vendeurs ; la vente de la maison est annulée

Instabilité du sol (argile, sécheresses) dissimulée par les vendeurs ; la vente de la maison est annulée

Aux termes de l’article 1137 du Code civil « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie« .

Il incombe à Mme Y, acquéreur, qui sollicite l’annulation de la vente, de démontrer l’existence d’une ou plusieurs manoeuvres consistant en l’espèce en une réticence dolosive intentionnelle, à savoir la dissimulation d’informations importantes, ayant eu en outre un caractère déterminant sur son consentement et lui causant ainsi directement un préjudice.

Mme Y soutient que les documents qui lui ont été communiqués lors de la vente ne concernaient en aucune façon la partie ancienne du bâtiment, atteinte par les nouveaux désordres litigieux. Elle précise notamment qu’elle n’a pas eu connaissance de la déclaration de sinistre effectuée par les vendeurs le 04 août 2015, concernant la construction initiale.

M. Z et Mme A, vendeurs, maintiennent qu’ils ont communiqué l’ensemble des éléments et informations à l’appelante sur les désordres affectant la maison et le sinistre déclaré.

Il ressort des pièces du débat :

—  que les consorts Z A ont régularisé une première déclaration de sinistre le 25 août 2014 relative à des fissures sur l’extension, qui a donné lieu à une étude de sol réalisée par la société A.B.E.Sol et à une expertise par l’expert dommages-ouvrages Socabat, concluant à la nécessité de démolir et de reconstruire,

—  qu’ils ont effectué une seconde déclaration de sinistre le 4 août 2015 en raison de fissures apparues sur le batiment initial, le rapport d’expertise Socabat daté du 7 septembre 2015 concluant alors que les fissures ne sont pas dues à la traction de l’extension sur la partie existante mais sont bien liées à la nature du sol de fondation sous cette partie existante, et que toute action en garantide décennale est forclose au regard de la date de réception de l’ouvrage,

—  que des travaux de confortement du sol par injection de résine n’ont été réalisés en octobre 2015 que sous l’extension et le pignon assurant la liaison entre les deux batiments, et non sous la construction initiale.

L’acte de vente décrit en sa page 12 les dommages ayant affecté l’extension du batiment et ayant nécessité les travaux de démolition et reconstruction.

A cet acte de vente sont notamment annexés :

—  la facture Uretek datée du 30 octobre 2015 portant sur le traitement du sol par injection de résine expansive sous contrôle laser,

—  le contrat de direction de travaux conclu le 14 octobre 2015 avec la société AG Ingenierie pour les travaux de confortement du sol d’assise de la fondation du pignon de la maison existante côté extension par injection de résines expansives,

—  le procès-verbal de réception Uretek daté du 27 janvier 2016 portant sur les travaux de consolidation de structure,

—   le procès-verbal de réception Perrier daté du 27 janvier 2016 portant sur les travaux de reconstruction de l’extension,

—  l’attestation de non contestation de la conformité des travaux de reconstruction, délivrée par la mairie de Vic-le-Fesq.

Ainsi que l’affirme Mme Y, aucune pièce ou information ne concerne le sinistre affectant la construction existante.

Or les consorts Z A ne pouvaient de bonne foi estimer que les travaux engagés étaient de nature à remédier de façon pérenne aux désordres subis.

En effet la note technique n° 2 de la société AB Ingenierie faisant suite à une réunion d’expertise tenue le 31 août 2015 énonce que « la partie ancienne, contrairement à ce qui avait été constaté lors de l’expertise, subit des tassements dus à la sècheresse de cet été, ceci étant marqué aunoveau du pignon Nord. La stabilisation de ce pignon pourrait se faire par injection de résines, cette injection partielle ne présumant en rien le comportement futur de la maison ancienne et des désordres (fissuration due aux tassements) qui pourraient apparaître lors des phases de retrait ou gonflement du sol d’assise« .

Or le premier devis établi le 2 octobre 2015 par la société Uretek relatif à la consolidation de la totalité des fondations de la maison d’origine pour un montant de 44 .066 EUR n’a pas été retenu par les consorts Z A, qui ont sollicité et accepté le 9 octobre 2015 un nouveau devis ayant donné lieu aux travaux susvisés, limités à l’extension et au pignon pour un moindre coût de 6.724,50 EUR.

Il est ainsi établi que les consorts Z A, qui n’ignoraient rien de la nature instable du sol sous l’ensemble de leur propriété, et de la limite des travaux entrepris, ont sciemment dissimulé la réalité de la situation à Mme Y qui a pu légitimement considérer que les documents qui lui avaient été remis étaient exhaustifs, et que les travaux de stabilisation réalisés sous l’extension et le pignon étaient suffisants.

A défaut d’avoir eu connaissance de la note technique de la société AB Ingenierie sur l’instabilité du sol, ni les informations données par l’agent immobilier Mme B tenant essentiellement à la situation de l’extension, ni l’attention attirée par le notaire sur la présence d’argile dans le sol (selon les dires de Mme B), n’étaient de nature à la renseigner de façon claire, complète et déterminante sur la perspective de nouveaux désordres.

Le prix étant un élément essentiel d’un contrat de vente, celle-ci n’aurait pas été conclue, et à tout le moins pas au prix convenu, si Mme Y avait eu connaissance du coût réel des travaux nécessaires à une stabilisation de la partie ancienne, et de l’absence de toute garantie pour le futur au surplus.

C’est à bon droit que le tribunal a prononcé la résolution de la vente en retenant que les consorts Z A se sont livrés à des réticences dolosives qui ont déterminé Mme Y dans son acquisition et lui ont causé un préjudice certain en raison de l’apparition de nouvelles fissures moins de six mois après la vente.

Jérôme Basoche


  • Cour d’appel de Nîmes, 2e chambre, section a, 24 septembre 2020, RG n° 18/0453

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.