Responsabilité du #notaire qui n’a pas vérifié la situation administrative de l’étang vendu

Responsabilité du #notaire qui n’a pas vérifié la situation administrative de l’étang vendu

Le notaire Z a fautivement manqué à son devoir de conseil en ne poursuivant pas d’autres investigations, à dessein de vérifier la situation administrative de l’étang vendu

L’article 1382 ancien du Code civil (article 1240 désormais) dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire a mission d’authentification des actes qu’il instrumente et se doit d’assurer leur efficacité et leur sécurité.

Il se doit de procéder à toutes les vérifications utiles, préalablement à l’établissement de l’acte.

Il est tenu dans ce cadre à un devoir de conseil et engage sa responsabilité délictuelle s’il commet une faute dans l’exercice de ses fonctions d’officier ministériel (en réalité officier public).

La responsabilité du notaire est une responsabilité pour faute prouvée, ayant généré un préjudice en lien de causalité avec la faute commise.

Cette responsabilité ne présente pas un caractère subsidiaire et sa mise en jeu n’est pas subordonnée à une poursuite préalable contre d’autres débiteurs, dès lors que la faute personnelle du notaire est recherchée.

En l’espèce, il apparaît que si la vente intervenue le 26 septembre 2007 portait sur une parcelle de terre dont partie en étang, Mme B-C Y s’est vu refuser par la Préfecture de la Vendée le 4 mai 2015 l’autorisation de reconstituer son plan d’eau après que la digue ait cédé, au motif tiré de l’absence d’existence légale de celui-ci qui n’a fait l’objet d’aucune déclaration par les anciens propriétaires.

Il ressort de ce courrier que la reconstruction d’un barrage pour réhabiliter le plan d’eau en l’absence d’existence légale est soumise à une procédure de déclaration au titre de la législation sur l’eau et des milieux aquatiques en application notamment de la rubrique 3.1.1.0 mentionnée aux articles L 214-2 et R 214-1 du Code de l’Environnement.

Le Préfet de la Vendée a notifié à Mme Y qu’en l’absence d’existence légale, les dispositions des articles 1.A.3 et 1.C.1 de l’arrêté du 18 novembre 2009 applicable à la législation des eaux interdisaient de voir reconstituer un plan d’eau dès lors que la reconstitution du plan d’eau n’était pas justifiée par les impératifs de sécurité, de salubrité publique, d’intérêt général ou par les objectifs de maintien ou d’amélioration de la qualité des écosystèmes.

Mme Y soutient que le directeur départemental des territoires et de la mer ainsi que le chef du service d’eau, risques et nature ont donc émis un avis défavorable qui se traduira nécessairement par un arrêté préfectoral de refus.

Il apparaît que l’acte de vente du 26/09/2007 porte la mention suivante :

URBANISME:

Attendu la nature, la situation et la destination de ce bien, le nouveau propriétaire déclare s’être renseigné personnellement auprès des services compétents sur les dispositions d’urbanisme applicables. Il dispense le Notairesoussigné de produire un certificat ou une Note d’Urbanisme en le déchargeant, ainsi que l’ancien propriétaire de toutes responsabilités à ce sujet.’

Les termes précis de cette clause tendent à décharger le notaire de sa responsabilité professionnelle, ce dont maître Z, notaire, ne peut toutefois se prévaloir dans le cadre de l’engagement de sa responsabilité délictuelle, étant rappelé, avec le premier juge, que par les dispositions de l’article 2 du décret N° 71-941 du 26 novembre 1971, relatif aux actes établis par les notaires, ceux-ci ne peuvent inclure dans les actes qu’ils établissent une quelconque disposition en leur faveur. Il en est ainsi d’une clause déchargeant le notaire de sa propre responsabilité professionnelle.

En dépit des déclarations à l’acte de Mme Y, l’absence de demande, par les soins du notaire, d’un certificat d’urbanisme afférent au bien vendu, constitue une faute commise par maître Z, tenue à une obligation de conseil qu’elle n’a pas sur ce point respectée, s’agissant d’une prise de renseignement minimale quant à la situation du bien.

Toutefois, étant rappelé que l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme dispose en effet que le certificat d’urbanisme ‘indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain’, il ne résulte pas du certificat d’urbanisme délivré par le maire de SAINT CYR DES GATS le 21 avril 2017 et versé aux débats que ce certificat contienne des informations de nature à alerter le notaire quant à la situation réglementaire ou urbanistique de l’étang.

Il s’en déduit que la seule obtention d’un certificat d’urbanisme n’aurait pu, à l’époque, éveiller la vigilance du notaire et le porter à des vérifications complémentaires, d’autant que les parties à l’acte ne le sollicitaient pas.

Il est en outre indiqué à l’acte que « le vendeur déclare que le terrain vendu n’a jamais supporté d’exploitation soumise à déclaration ou à autorisation dans le cadre des lois relatives aux installations classées pour la protection de l’environnement« .

Il ne peut être valablement soutenu que cette déclaration serait erronée, dès lors qu’un étang ne peut être considéré comme une installation classée pour la protection de l’environnement

L’article L. 511-1 du Code de l’environnement dispose que : « Sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d’une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la sécurité publique, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature, de l’environnement et des paysages, soit pour l’utilisation rationnelle de l’énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique« .

Il ressort de ces dispositions que les déclarations du vendeur n’étaient relatives qu’à la présence d’une installation classée pour la protection de l’environnement, et non à la situation de l’étang.

Il ne peut être exigé du notaire, sauf demande des parties ou indice sérieux et précis de l’existence d’une difficulté relative à la situation de l’étang, d’aller au-delà du certificat d’urbanisme.

Toutefois, si ce certificat d’urbanisme n’aurait pu alerter le notaire sur l’existence d’une difficulté, il convient de relever que Mme Y indiquait seulement s’être renseignée personnellement auprès des services compétents sur les dispositions d’urbanisme applicables.

Elle ne fait pas mention d’un quelconque renseignement pris par ses soins sur les dispositions applicables en matière d’environnement.

Or, maître Z était pleinement informée de l’existence de l’étang, précisément mentionné à l’acte qu’elle instrumentait, étant relevé que l’étang figurait au plan cadastral.

Le notaire ne pouvait alors méconnaître l’application des dispositions de l’article L214-3 du Code de l’environnement applicable au 26 septembre 2007 qui disposait que :

« I.-Sont soumis à autorisation de l’autorité administrative les installations, ouvrages, travaux et activités susceptibles de présenter des dangers pour la santé et la sécurité publique, de nuire au libre écoulement des eaux, de réduire la ressource en eau, d’accroître notablement le risque d’inondation, de porter gravement atteinte à la qualité ou à la diversité du milieu aquatique, notamment aux peuplements piscicoles …

II-Sont soumis à déclaration les installations, ouvrages, travaux et activités qui, n’étant pas susceptibles de présenter de tels dangers, doivent néanmoins respecter les prescriptions édictées en application des articles L. 211-2 et L. 211-3« .

Dès lors que la simple présence de l’étang, composante du bien vendu, était connue, il existait une éventualité de difficulté que le notaire ne pouvait ignorer, liée à la nature particulière du bien soumis à autorisation administrative.

Il appartenait en conséquence à maître Z de procéder à des investigations minimales, notamment en interrogeant les vendeurs sur l’existence de cette autorisation, ce dont elle ne justifie pas, ainsi qu’en sollicitant l’autorité préfectorale par une demande d’information, afin de vérifier la situation administrative de l’étang, et cela en dépit des déclarations des parties, profanes et pouvant prétendre à un conseil avisé de sa part.

Il ne s’agissait pas en l’espèce de procéder à des vérifications relatives à la situation des parties elle-mêmes ou à leur capacité, en lien avec d’éventuelles déclarations erronées, mais de s’informer sur la situation juridique d’un bien soumis à autorisation administrative particulière au regard de sa nature.

Or, si à l’acte de vente figure bien un paragraphe sur l’environnement, aucune mention particulière n’est faite quant aux dispositions applicables aux étangs que l’officier ministériel (officier public) ne pouvait pourtant ignorer.

En conséquence, s’il n’est pas établi que le défaut fautif d’obtention d’un certificat d’urbanisme soit en lien de causalité avec le préjudice dénoncé par Mme Y, faute de la capacité de ce certificat à renseigner le notaire sur l’éventualité d’une difficulté afférente à la situation du bien composé notamment d’un étang, il est par contre démontré que maître Z a fautivement manqué à son devoir de conseil en ne poursuivant pas d’autres investigations, à dessein de vérifier la situation administrative de l’étang vendu.

Le jugement doit être en conséquence infirmé, la responsabilité de Maître Z étant retenue en ce que son défaut de conseil à fait perdre à Mme Y la chance de ne pas acquérir le bien, ou du moins de l’acquérir à des conditions autres que celles définies à l’acte.

Jérôme Basoche, clerc de notaire retraité


  • Cour d’appel de Poitiers, 1re chambre, 15 septembre 2020, RG n° 18/02868

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