Achat d’immeuble contesté. Quand l’acquéreur balance entre garantie des vices cachés et obligation de délivrance

Achat d’immeuble contesté. Quand l’acquéreur balance entre garantie des vices cachés et obligation de délivrance

Au printemps 2006, les consorts X ont fait paraître l’annonce immobilière suivante : « Lucinges (74) terrain 1124 m² avec vue, 500 m centre village, chalet à retaper avec possibilité d’agrandissement 50m² ».

Le 10 juillet 2006, les consorts X ont conclu avec Mme Y, candidate à l’achat, un compromis de vente aux termes duquel ils cèdent à cette dernière le petit chalet au prix de 125.000 EUR, sous diverses conditions suspensives, notamment :

—  que le certificat d’urbanisme ou la note de renseignements d’urbanisme ne révèlent l’existence d’aucune servitude susceptible de déprécier gravement l’immeuble ou de le rendre impropre à la destination que l’acquéreur envisage de lui donner ;

—  que le vendeur fournisse au notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente le certificat attestant de l’absence d’amiante tant dans les parties privatives que communes le cas échéant.

Le 21 juin 2007, maître A, notaire de Mme Y, a écrit au notaire des vendeurs, maître Z : « je vous remercie de me faire parvenir dans vos meilleurs délais la confirmation de la commune de Lucinges confirmant que le terrain vendu est classé en zone NB suite à la révision du plan local d’urbanisme intervenue le 22/02/2007. En effet, cette information conditionne l’achat par Mme Y ».

Maître Z faisait répondre le lendemain qu’une nouvelle note de renseignements d’urbanisme sera établie au plus tard le 25 juin et que « d’ores et déjà, le service de l’urbanisme a confirmé que la parcelle restait en zone NC mais que le bâtiment seul passait en zone NB avec une autorisation d’agrandissement de 50 m² ».

La vente a été réitérée par acte du 26 juin 2007 au vu d’un rapport de mission de repérage de la société T du 21 septembre 2006 attestant qu’il n’a pas été repéré dans le chalet de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante et d’une note de renseignements d’urbanisme indiquant que l’habitation est en zone Nb et que le terrain est situé dans le périmètre d’un PPR.

Le 6 juin 2009, Mme Y a donné mission à la société DIAGNOSTIC IMMO d’effectuer tous constats utiles concernant la présence d’amiante. Dans son rapport, cette société indique qu’il a été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante, en l’espèce des murs comportant des plaques en amiante ciment, des poteaux avec le même matériau, une toiture en fibrociment amianté, des bacs à fleurs et un radiateur mobile avec une plaque de fibrociment.

Le 21 juillet 2009, la commune de Lucinges a écrit à maître A, notaire de Mme Y que « le conseil municipal a classé des terrains constructibles et donné l’autorisation d’agrandir certaines constructions et c’est sur le plan voté et visé par les services préfectoraux que les renseignements ont été donné à M. X et à Mme Y. Par contre, il est bien entendu que le règlement du PPR (zone A-6) prend le pas sur ces prescriptions et dans le cas qui nous concerne, la construction n’est effectivement pas possible ».

Par acte du 27 août 2012, Mme Y a assigné devant le tribunal de grande instance de Thonon les Bains les consorts X en annulation de la vente et en remboursement du prix de 125.000 EUR outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le jugement de première instance a fait l’objet d’un appel.

Sur la résolution de la vente

Prescription

Les consorts X, vendeurs, font valoir que l’inconstructibilité constitue un vice caché de la chose vendue et qu’en conséquence, l’action de l’acquéreur doit être intentée dans les deux ans de la découverte du vice, c’est à dire à compter du 21 juillet 2009.

Toutefois, dans son arrêt du 20 novembre 2018, la Cour a déclaré l’action en nullité de la vente de l’acquéreur recevable, au motif que, le bien vendu ne répondant pas aux caractéristiques promises dans le contrat, il n’était pas affecté d’un vice caché, lequel est un défaut de conformité à la destination normale, mais d’une différence avec les caractéristiques convenues, constituant un défaut de conformité, relevant de l’obligation de délivrance du vendeur. (A l’inverse, constituera un vice caché rendant le bien vendu impropre à sa destination, la vente d’un terrain nu à bâtir en réalité inconstructible).

Certes, l’arrêt rendu n’a visé dans son dispositif que l’action en nullité du contrat et non la résolution de la vente. Mais la solution dans un cas comme dans l’autre, est identique, car Mme Y a fondé son action sur l’existence d’une non-conformité du bien livré, constituant un manquement à l’obligation de délivrance, sanctionné par la résolution du contrat pour inexécution de ses obligations de la part des vendeurs.

En conséquence, son action en résolution doit être déclarée recevable car non prescrite, l’action ayant été intentée avant le 17 juin 2013, date à laquelle la prescription, de trentenaire à compter de la vente, est devenue quinquennale.

La clause de non-garantie

Le contrat de vente stipule page 8 que l’acquéreur prendra le bien en l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur, pour raison de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, de l’état du sol et du sous-sol, de l’état parasitaire de l’immeuble, de la surface du bien, et qu’il souffrira les servitudes pouvant grever le bien.

Cette clause ne peut donc trouver application en l’espèce, l’impossibilité d’agrandir l’immeuble n’étant pas un vice caché, dès lors qu’existe sur le terrain vendu un bâtiment.

Certes, l’acte prévoit page 10 que l’acquéreur « s’oblige expressément à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété qui sont mentionnées en ce document au caractère purement informatif et dont il déclare avoir pris connaissance », le document en l’occurrence étant la note de renseignements d’urbanisme du 22 juin 2007.

Or, celle-ci, telle que relatée dans l’acte, ne fait pas état de l’impossibilité d’agrandir le chalet, indiquant seulement que le terrain n’est pas soumis au droit de préemption et qu’il n’était pas grevé de servitudes publiques, mais qu’en revanche un PPR existait.

Si l’acte indique que l’acheteur reconnaît que le notaire lui a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l’étendue et les effets des charges, prescriptions et administrations, en réalité maître A, notaire, avait donné une information incomplète, en ce qu’il avait confirmé à Mme Y qu’un agrandissement était possible.

Dès lors, faute pour le vendeur d’avoir communiqué à l’acquéreur tous les renseignements utiles et exacts, il ne peut être considéré que Mme Y a été pleinement informée de la situation administrative du bien. En conséquence, le vendeur ne peut s’exonérer de sa responsabilité sur le fondement de cette stipulation contractuelle.

Le non-respect de l’obligation de délivrance

Selon l’article 1603 du Code civil, le vendeur a, outre l’obligation de garantie, celle de délivrance de la chose qu’il vend.

Il résulte des pièces du dossier que, malgré les assurances écrites données par les vendeurs à Mme Y, le bien vendu ne pouvait être agrandi, alors que l’acquéreur en avait fait une condition essentielle de son accord. Les consorts X ont donc commis un manquement dans leur obligation de délivrer à l’appelante un bien conforme à ce qui avait été prévu au contrat.

Mme Y est ainsi fondée à solliciter la résolution de la vente pour manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance. Ce manquement étant avéré, ne pouvant être réparé, et étant important dans son ampleur, il sera fait droit à la demande de résolution de la vente, les consorts X étant condamnés à restituer le prix de vente, soit 125.000 EUR, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que ses accessoires, à savoir les frais d’acte ainsi que les droits d’enregistrement de 6.363 euros.

En revanche, Mme Y ayant pu disposer du bien, il ne sera pas fait droit à ses demandes concernant les frais d’abonnement EDF et d’assurance habitation, étant relevé que ces demandes sont recevables en appel, selon l’article 566 du code de procédure civile, s’agissant de demandes qui sont l’accessoire des demandes formées en première instance.

De son côté, Mme Y devra restituer le bien concomitamment à la restitution du prix.

Et à propos de la responsabilité notariale :

En passant l’acte sur la base de documents insuffisamment analysés et insuffisamment à jour, les notaires ont commis une faute. En effet, si effectivement le plan local d’urbanisme autorisait la création d’une extension de 50 m², la parcelle en cause étant située en zone NB, en réalité le Plan de Prévention des Risques (PPR) interdisait toute modification du bâti. Or, si ce document a bien été annexé à l’acte de vente, il fallait en outre que le notairel’analyse et vérifie que le chalet pouvait être agrandi, maître A ayant dans un courrier du 05/03/2007 écrit à son confrère à ce sujet, ce qui n’a pas été fait. En revanche, il ne peut être reproché aux consorts X de ne pas l’avoir fait, en raison de la technicité de ces documents, dont l’analyse et la compréhension est du ressort des notaires, lorsqu’ils sont en présence, comme en l’espèce, de particuliers tout à fait profanes en la matière.

Le manquement des notaires est ainsi établi.

Pierre Redoutey, clerc de notaire retraité


  • Cour d’appel de Chambéry, 1ère chambre, 29 septembre 2020, RG n° 17/00632

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