Les vendeurs connaissaient les vices dont se sont ensuite plaints les acquéreurs ; la clause notariée d’exonération de garantie ne peut jouer

Les vendeurs connaissaient les vices dont se sont ensuite plaints les acquéreurs ; la clause notariée d’exonération de garantie ne peut jouer

D’une part, les vendeurs connaissaient les vices dont se sont ensuite plaints les acquéreurs, d’autre part  les vendeurs les avaient délibérément cachés derrière des embellissements, et de dernière part ces défauts étaient suffisamment graves, continuant de diminuer l’usage de l’immeuble dans une mesure telle que l’acquéreur, s’il les avait connus, n’eut pas accepté le même prix.

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Selon acte reçu par maître V., notaire à JUILLAN, le 17 novembre 2011 contenant une clause d’exonération de garantie des vices cachés, les époux C. ont vendu à Mme Christine B. au prix de 180.000 EUR un immeuble qu’ils avaient acquis en 2007 et qu’ils avaient amélioré, reconnaissant dans l’acte de vente litigieux, au titre des travaux pouvant engager leur responsabilité décennale de vendeurs-constructeurs, qu’ils avaient refait partiellement la toiture. Pour le surplus des travaux, et malgré les demandes de l’expert judiciaire, ils n’ont pas donné les pièces permettant d’en mesurer réellement l’ampleur, se contentant de fournir des factures intégralement caviardées de manière à ne faire apparaître ni le prix unitaire, ni les quantités ayant permis de calculer les prix, ce qui eut permis de mesurer l’importance des travaux. L’expert judiciaire a expliqué que les travaux réalisés avaient amélioré l’aspect de l’immeuble, mais il a aussi observé que ces améliorations avaient notamment servi à masquer des défauts à l’acquéreur, et par conséquent, à l’empêcher d’apprécier correctement l’objet de la vente litigieuse.

La cour d’appel adopte les motifs de fait du premier juge ainsi que son appréciation aux termes de laquelle il a conclu, d’une part, que les vendeurs connaissaient les vices dont se sont ensuite plaints les acquéreurs, d’autre part que les vendeurs les avaient délibérément cachés derrière des embellissements, et de dernière part que ces défauts étaient suffisamment graves, continuant de diminuer l’usage de l’immeuble dans une mesure telle que l’acquéreur, s’il les avait connus, n’eut pas accepté le même prix. Par suite, doit être écartée l’application de la clause de non garantie des vices cachés, qui, contrairement à ce qui est énoncé dans les motifs du jugement contesté, n’est pas nulle pour avoir été valablement conclue, (elle aurait pu être invoquée pour des vicesimportants réellement ignorés du vendeur).

Le préjudice a exactement été apprécié sur la base des conclusions techniques de l’expert judiciaire ; contrairement à ce que tentent de soutenir les époux C. la somme demandée correspond au seul coût des travaux de reprise des travaux qui avaient été dissimulés.

S’agissant des infiltrations en toiture, elles existaient pour ne pas avoir été supprimées par les travaux en toiture qui avaient été déclarés dans l’acte de vente ; le couvreur a été appelé dans la cause de référé mais il n’est visé par aucun recours ce dont on déduit que les désordres se sont produits sur un ouvrage hors contrat et que les vendeurs ont laissé croire à une intervention efficace sur la totalité de la toiture alors que ce n’était pas le cas ; le caviardage des factures procède de la même volonté.

S’agissant des menuiseries, leur réfection est imposée par la nécessité de reprendre le support en mauvais état qu’elles dissimulent.

S’agissant du rebouchage du sol de la cheminée, la présence de meubles en place lors de la vente et la circonstance qu’il y a avait aussi accord pour que le vendeur soit autorisé à rester un temps dans les lieux après la vente, obligeaient les vendeurs à le signaler au plus tard à la date de la signature de l’acte.

S’agissant du pignon Ouest, dégradé par les intempéries sur sa partie qui était mitoyenne d’un appentis précédemment détruit par les époux C., la simple application de la peinture, qui s’est dégradée sur cette partie anciennement mitoyenne, était insuffisante à protéger le mur ; une information précise sur le passé de l’immeuble aurait du être donnée ; le fait de ne pas l’avoir donnée constitue une réticence dolosive des vendeurs

S’agissant de l’humidité du couloir, l’expert en impute l’apparition à la dégradation du pignon ouest et expose que le lambris a été posé pour masquer les traces de l’humidité qui pénétrait.

L’indemnité allouée par le jugement correspond à la reprise des désordres cachés qu’il convenait de reprendre et au seul coût de démolition et de réfection des embellissements dont la démolition et la réfection s’imposent pour reprendre les ouvrages déficients qu’ils ont eu pour objet de dissimuler. Les époux C. ne développent aucune contre argumentation pertinente.

Le jugement qui a fait droit à l’action estimatoire (action en réduction du prix de vente) de Mme Christine B. sera donc confirmé dans toutes ses dispositions, sauf dans celles rejetant les demandes formées au titre d’un préjudice de jouissance s’ajoutant à celui qu’il a admis.

Le premier juge n’a retenu que le préjudice de jouissance à subir pendant la durée des travaux de réfection à entreprendre prévus pour durer trois semaines; cette appréciation doit être confirmée et le jugement sera confirmé sur ce point.

Cependant, en rejetant le surplus de la demande, le premier juge a refusé de prendre en considération le fait que, depuis l’acquisition, Mme Christine B. dispose d’un bien déprécié par rapport au prix d’acquisition et qu’elle subit les inconvénients d’une situation dégradée génératrice d’un trouble de jouissance dans l’utilisation du bien, préjudice indépendant de tout préjudice moral ; elle y a certes partiellement remédié en fonction des urgences qui ont pu se présenter, et ce préjudice ne peut pas avoir été constant en considération de la valeur payée. La décision doit être réformée sur ce point. Conformément à la demande rejetée, le préjudice de jouissance doit être indemnisé pour toute cette durée d’utilisation dégradée, mais comme il n’a pas été constant dans le temps, la cour ne peut que fixer qu’une moyenne mensuelle, tenant compte des reprises déjà faites depuis l’acquisition ; cette valeur moyenne peut s’évaluer à un montant mensuel de 75 EUR sur toute la période écoulée depuis l’acquisition, cette valeur moyenne étant en concordance avec le montant du prix d’acquisition.

L’équité commande de faire également droit à la demande de 4.000 EUR formée pour obtenir compensation de frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Pierre Redoutey, clerc de notaire retraité


Cour d’appel de Pau, 1re chambre, 6 octobre 2020, RG n° 17/03035

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