Condamnation du #notaire qui n’a pas informé les acquéreurs de l’existence d’une servitude d’alignement

Condamnation du #notaire qui n’a pas informé les acquéreurs de l’existence d’une servitude d’alignement

Sans informer immédiatement les acquéreurs de l’existence de cette servitude, soit dès le 13 janvier 2016, et alors que son étude avait déjà procédé à la vente du même bien en 1984, maître P. a manqué à son obligation d’information et de conseil.

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Aux termes de l’article 1382 ancien du Code civil, devenu l’article 1240,  tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le fondement de la reponsabilité délictuelle, les notaires sont tenus professionnellement, d’une part d’éclairer les parties sur la portée des actes dressés par eux, et d’autre part, de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’ils instrumentent. Pour ce faire, ils sont tenus de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par les vendeurs lorsqu’elles conditionnent la validité ou l’efficacité de l »acte.

En l’espèce, il résulte des débats que le certificat d’urbanisme révélant la servitude d’alignement a été demandé par maître P., notaire,  le 11 janvier 2016 et obtenu le 13 janvier suivant. Il est constant que les époux D., acquéreurs, n’ont été informés de cette difficulté par leur propre notaire maître G., que le 6 avril 2016, lors de la transmission du projet d’acte par maître P., et la veille de la date de réitération de la vente en l’étude de maître P.

Maître P. produit des pièces justifiant de ce qu’entre janvier et avril 2016, il a manifestement engagé des démarches auprès de la mairie des Mesneux pour établir avec plus de précision les conséquences de la servitude d’alignement et évoquer l’hypothèse d’une suppression lors de la renégociation du PLU de la commune. Toutefois, force est de relever qu’aucune suppression n »est intervenue et que la mairie, a, au contraire, souhaité conserver cette servitude et n’a pas renoncé à cette dernière pour la vente projetée, à la différence de ce qui s’était passé en 1984.

Aussi, en procédant de la sorte, sans informer immédiatement les époux D. de l’existence de cette servitude, soit dès le 13 janvier 2016, et alors que son étude avait déjà procédé à la vente du même bien en 1984, maître P. a manqué à son obligation d’information et de conseil et a ainsi privé les acquéreurs de la possibilité de se rétracter plus rapidement et en conséquence, de n’engager aucune démarche dans la perspective de cette vente. En effet, le trop bref délai entre la délivrance de l’information par le notaire concernant le statut de la servitude et la date de la signature de la vente est préjudiciable aux époux D.

Les époux D. établissent que parallèlement à la signature du compromis de vente signé le 26 novembre 2015, objet du présent litige, ils ont mis en vente leur propre habitation suivant compromis daté du 2 avril 2016, soit antérieurement à l’information qu’ils ont obtenue sur l’existence de la servitude d’alignement.

Il est constant que la caducité du compromis de vente qui leur a été confirmée par un mail de leur notaire daté du 18 avril 2016 a contraint les époux D. à rechercher un autre bien dans la précipitation et leur a occasionné des frais. Toutefois, leur préjudice matériel s’analyse en une perte de chance et ne peut pas concerner les prestations qui auraient en tout état de cause été engendrées dans le cadre d’un projet de changement de résidence quelqu’il soit (factures d’électricité, d’eau, de téléphonie). En revanche, ils justifient avoir payé un loyer de juin 2016 à avril 2017 pour un montant total de 8.910 EUR, alors qu’ils avaient obtenu leur accord de prêt dès le 5 janvier 2016 et auraient dû rembourser un emprunt.

Dans ces conditions, la cour estime que le préjudice matériel subi sera justement réparé par le paiement d’une somme de 6.000 EUR. Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement déféré de ce chef.

Les époux D. réclament également la réparation de leur préjudice moral à hauteur de 5.000 EUR.

La cour, comme le tribunal, souligne que l’information tardive aux acquéreurs, soit la veille de la réitération, d’une donnée essentielle relative à la vente, et près de cinq mois après la signature du compromis de vente, alors que les époux D. justifient avoir diligenté de nombreuses démarches pour mener à terme ce projet en déposant leur demande de prêt, par ailleurs obtenu, et en faisant établir des devis de travaux, entraîne nécessairement un préjudice moral. Toutefois, au vu des pièces produites, la cour estime que ce préjudice sera justement indemnisé par l’octroi d’une indemnité de 5.000 EUR. Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement déféré de ce chef.

Jérôme Basoche, clerc de notaire retraité


  • Cour d’appel de Reims, Chambre civile, 1re section, 15 septembre 2020, RG n° 19/01369

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