Le piège ! Exécuter volontairement son engagement d’acheter interdit à l’acquéreur d’obtenir ensuite la nullité de l’acte vicié

Le piège ! Exécuter volontairement son engagement d’acheter interdit à l’acquéreur d’obtenir ensuite la nullité de l’acte vicié

En présence d’un vice affectant l’acte notarié d’une vente, l’acquéreur qui a payé le prix d’acquisition et pris possession du bien immobilier vendu ne peut plus contester l’acte et obtenir sa nullité.

Illustration par cet arrêt récent opposant un couple acquéreur à un promoteur-vendeur (VEFA), où l’adage « Défiscalisation piège à c… » trouve une nouvelle fois une belle illustration.

Par un contrat de réservation (contrat préliminaire) du 26 mars 2011, suivi d’un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) dressé le 27 octobre 2011 par M. T., notaire, la société en nom collectif M. (la société M.) a vendu à Stéphane et Valérie, époux, préalablement démarchés par la société Ica patrimoine, chargée de commercialiser le programme immobilier, un appartement et un emplacement de stationnement, destinés à la location et bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, dans un immeuble en copropriété à vocation de résidence services.

Ils ont également souscrit un prêt auprès de la BNP Paribas personal finance (BNP Paribas PF), et ont confié la gestion locative du bien à la société Elyade.

Se plaignant d’irrégularités affectant les actes de vente et de la modification de l’usage convenu pour l’immeuble, Stéphane et Valérie ont assigné les sociétés M., Ica patrimoine et BNP Paribas PF, M. T., la société civile professionnelle (SCP) de notaires D. P. T. A. B. C. S. et Mme F., titulaire d’une procuration des acquéreurs, en annulation ou résolution des contrats de réservation, de vente et de prêt, et en paiement de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis.

Stéphane et Valérie ont fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de rejeter leurs demandes en annulation de l’acte authentique de vente et du contrat de prêt, ainsi qu’en paiement de dommages-intérêts

Pour la Cour de cassation, la cour d’appel a, d’une part, relevé que figurait dans l’acte authentique de vente du 27 octobre 2011 une clause relative à la notification du projet d’acte de vente aux acquéreurs, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 octobre, remise le 20 octobre 2011, et retenu que cette dernière avait fait courir le délai de réflexion prévu à l’alinéa 5 de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, ce texte étant intégralement reproduit dans le contrat de réservation.

Elle a, d’autre part, relevé qu’après avoir reçu du notaire une copie de l’acte de vente faisant référence expresse à la notification du 19 octobre 2011, M. et Mme R. (Stéphane et Valérie) avaient acquitté le solde du prix de vente, pris possession du bien vendu et donné celui-ci à bail et retenu qu’ils avaient volontairement exécuté leurs obligations d’acquéreurs, sans manifester aucune volonté de se rétracter.

La cour d’appel, qui a ainsi caractérisé, indépendamment de la nullité du contrat de réservation, la connaissance, par les acquéreurs, du vice affectant l’acte authentique de vente, a retenu à bon droit que l’irrégularité avait été couverte par les acquéreurs, l’exécution volontaire d’un engagement irrégulier, en toute connaissance du vice l’affectant, valant confirmation au sens de l’article 1338 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Toujours pour la Cour de cassation, la cour d’appel a fait l’exacte application de l’article 1998 du Code civil en retenant que le dépassement de ses pouvoirs par Mme F., détentrice d’une procuration pour acquérir, en raison de la signature de l’acte de vente avant l’expiration du délai de réflexion de sept jours, avait été ratifié tacitement mais sans équivoque par l’exécution volontaire de l’acte par les mandants, cette ratification n’étant pas assujettie aux conditions exigées pour la confirmation d’un acte nul.

Ayant énoncé à bon droit que la clause relative à la notification préalable du projet d’acte de vente, de l’état descriptif de division, du règlement de copropriété et des autres pièces, incluant le document d’information établi par le vendeur, à la réception desquelles était subordonnée la signature de l’acte de vente dans la procuration pour acquérir du 21 octobre 2011, faisait foi jusqu’à inscription de faux de l’existence matérielle des faits que le notaire y avait énoncés comme les ayant accomplis lui-même et retenu que M. et Mme R. ne justifiaient pas de la fausseté de ces énonciations de l’acte de vente, la cour d’appel, qui, dès lors que cette énonciation ne pouvait être combattue que par la procédure d’inscription de faux et non par d’autres mentions du même acte, fussent-elles de même valeur, n’était pas tenue de répondre aux conclusions relatives à la date du règlement de copropriété que ses constatations rendaient inopérantes, a justifié sa décision excluant tout dépassement de pouvoir du mandataire et rejetant la nullité de l’acte authentique de vente pour défaut de communication préalable du règlement de copropriété.


Pierre Redoutey, clerc de notaire retraité


  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-17.393

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