L’achat en #tontine pour les personnes vivant en union libre, est-ce encore intéressant ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, comme un logement, il est possible pour les personnes vivant en union libre de prévoir dans l’acte du notaire une clause d’accroissement (appelée aussi tontine, pacte tontinier ou clause tontinière) selon laquelle au décès du premier des acquéreurs, le second est réputé être propriétaire de la totalité du bien et ce depuis la date de conclusion de l’acte. En effet, chacun des concubins est propriétaire du bien sous la condition résolutoire de son prédécès et suspensive de sa survie. La rétroactivité de la condition explique que le premier mourant sera considéré comme n’ayant jamais été propriétaire du bien, tandis que le survivant l’aura toujours été. 

Par ailleurs, l’effet d’accroissement produit par la clause lors du dénouement du contrat, du fait de son caractère aléatoire, ne constitue pas une libéralité.

Cette technique apparaît donc comme très protectrice des intérêts du survivant. Elle présente toutefois deux limites.

  • D’une part, la gestion du bien est rendue très difficile en cas de mésentente du couple. Selon la jurisprudence, les règles de l’indivision ne s’appliquent pas à la tontine (Cass. 1re civ., 27 mai 1986, n° 85-10.031). Ainsi, compte tenu de l’impossibilité d’exiger le partage en cas de mésentente, la situation est bloquée jusqu’au premier décès.
  • D’autre part, l’opération n’est pas toujours intéressante sur le plan fiscal. En effet, la valeur de la moitié du bien lors du premier décès est en principe assujettie aux droits de mutation à titre gratuit (CGI, art. 754-A), sauf si le bien constitue le logement des acquéreurs et si sa valeur n’excède pas 76 000 EUR.

Hors cette dernière hypothèse, le pacte tontinier ne présente donc aucun intérêt financier.

Il me faut ajouter qu’un tel pacte est susceptible de nuire à l’enfant ou aux enfants des concubins. Cet enfant ou ces enfants n’hériteront de l’immeuble parental qu’au décès de leur dernier parent. Ils perdront donc le bénéfice du partage de l’abatemment fiscal entre deux successions et risquent de devoir payer des droits de succession élevés.

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