VEFA. Le #notaire condamné pour ne pas avoir vérifié l’existence de l’assurance DO

VEFA. Le #notaire condamné pour ne pas avoir vérifié l’existence de l’assurance DO

La SCI Les Maisons de l’Orme a fait édifier sur la commune de Maclas (Loire) plusieurs maisons individuelles jumelées dans le cadre d’un lotissement dénommé Les Maisons de l’Orme.

Par acte authentique du 12 mars 2010, reçu par maître A, notaire à P, M. G Y et son épouse Mme H I (les époux Y) ont acquis de la SCI Les Maisons de l’Orme, en l’état futur d’achèvement (VEFA), une maison d’habitation située […] à Maclas.

Par acte authentique du 12 mars 2013, reçu par maître A, les époux Y ont vendu cette maison d’habitation à M. L-M Z et son épouse Mme F X (les époux Z).

Cet acte notarié du 12 mars 2013 retranscrit les déclarations du vendeur initial concernant la souscription des assurances prescrites par le code des assurances, telles que figurant dans l’acte du 12 mars 2010, à savoir : « Conformément à l’article L 242-1 du Code des assurances, le VENDEUR déclare avoir souscrit une police d’assurances dommages sous le numéro 6839:0210 et une assurance de responsabilité constructeur non réalisateur auprès de LA COMPAGNIE FCD Assurances, dont le siège social est à VIENNE (Isère), ainsi qu’il résulte d’une attestation d’assurance délivré par les soins de ladite société en date à VIENNE du 26 février 2010 demeurée annexée au dépôt de pièces susvisé. »

« Il déclare avoir payé la totalité de la prime provisoire réclamée ainsi qu’il résulte de la quittance de prime annexée au dépôt de pièces susvisé délivrée en date à VIENNE du 01 mars 2010 et s’engage à payer le complément de prime qui serait exigible en fin de construction. »

Cet acte du 12 mars 2013 précise en outre que « L’acquéreur (les époux Z) bénéficiera au lieu et place du vendeur des diverses garanties et responsabilités attachées à cette construction, telles que ces dernières sont régies par les articles 1792 et 2270 du code civil’, que ‘Le vendeur (les époux Y) subroge l’acquéreur dans tous les droits et obligations pouvant résulter pour lui de l’existence de cette police’ et que ‘Le vendeur déclare n’avoir pas eu à mettre en oeuvre cetteassurance. »

Suite à des problèmes d’infiltration, les époux Z ont adressé à la société FCD Assurances une déclaration de sinistre.

Cette dernière leur a indiqué par mail du 7 janvier 2014 que la garantie n’était pas acquise.

Les époux Z ont découvert à cette occasion que l’attestation produite n’émanait pas d’une société d’assurances mais du cabinet FCD Assurances, courtier, et qu’aucune assurance dommages obligatoire n’avait été effectivement souscrite.

Par acte d’huissier signifié le 2 octobre 2015, les époux Z ont fait assigner la SCI Les Maisons de l’Orme, maître A et les époux Y devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne aux fins de voir engager leur responsabilité délictuelle et d’obtenir réparation de leur préjudice.

Le litige a été porté devant la cour d’appel.

Selon l’article 1382 (devenu 1240) du Code civil, celui qui par sa faute cause à autrui un dommage s’oblige à le réparer.

En vertu de cette disposition, la responsabilité civile d’un notaire ne peut être engagée que si la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux est rapportée.

Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et est tenu, à l’égard de toutes les parties d’une obligation de conseil. Plus précisément, en tant que rédacteur de l’acte, le notaire est tenu de prendre toutes les dispositions utile pour en assurer l’efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l’acte. Il s’ensuit que le notaire chargé de dresser un acte et tenu, aux termes de l’article L. 243-2 alinéa 2 du Code des assurances, de faire mention, dans le corps de l’acte ou en annexe, de l’existence ou de l’absence d’assurance prévues par les articles L. 241-1 à L. 242-1, a l’obligation de vérifier l’exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats d’assurance.

Le notaire a la charge de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil.

C’est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu :

  • que maître A se devait d’assurer un contrôle minimal des attestations remises entre ses mains comme preuve du sérieux des affirmations du vendeur quant à l’existence des assurances requises, et notamment veiller à ce qu’elles constituent, dans leurs formes et apparences extérieures, une confirmation crédible du fait attesté,
  • que maître A s’est contenté de l’attestation d’un courtier en inscrivant de surcroît dans son acte une mention erronée puisqu’il est indiqué que le vendeur « déclare avoir souscrit une police d’assurances dommages sous le N° 6839 0210 et une assurance de responsabilité constructeur non réalisateur auprès de la compagnie FCD Assurances dont le siège est à Vienne... » alors qu’en tout état de cause, l’attestation mentionne la qualité de courtier de la société FCD Assurances et ne précise ni le nom de la compagnie d’assurance, ni la date à laquelle la garantie prend effet, ce qui aurait dû attirer l’attention de maître A;

Ce faisant, maître A a failli à son obligation de conseil à l’égard des acquéreurs, cette obligation devant leur permettre de savoir si une assurance avait été effectivement souscrite ou pas. La faute reprochée est ainsi caractérisée.

Pierre Redoutey, clerc de notaire retraité


  • Cour d’appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 4 février 2020, RG n° 18/03067

 

 

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