Une servitude (vue) peut être instituée par délibération d’une assemblée générale des copropriétaires

Une servitude (vue) peut être instituée par délibération d’une assemblée générale des copropriétaires

La société Les Cures Marines a, en vue de la rénovation d’un bâtiment jouxtant un hôtel en copropriété, obtenu de l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble l’autorisation de créer, sur le patio, des ouvertures constituant des servitudes de vues. Cette autorisation a été confirmée par une assemblée générale postérieure de la même copropriété, sous réserve de la signature d’une convention avec la société HSD Trouville, exploitant de l’hôtel.

Cette convention n’ayant pas été signée, la société Les Cures Marines a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Beach Hôtel, la société HSD Trouville et la société Foncière Soleil Invest, copropriétaire, en autorisation de pratiquer les ouvertures prévues et indemnisation de ses préjudices.

La société Les Cures Marines a fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de rejeter sa demande visant à faire constater l’existence de servitudes de vue dans le mur nord-est, et sa demande relative à l’aggravation de ces servitudes, alors :

« 1/ qu’en statuant comme ils l’ont fait, sans constater que la copropriété avait, aux termes de la délibération du 15 juillet 2009, subordonné son engagement à l’accomplissement d’une formalité, à savoir la conclusion d’un acte sous seing privé retranscrivant la volonté commune des parties, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1108 et 1134 anciens [1113 et 1172 nouveaux] du code civil, ensemble les articles 690 et 691 du code civil;

2/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu’en décidant pour autant que le simple remaniement du projet initial suffisait à priver d’effet l’accord résultant de la délibération du 15 juillet 2009, sans constater que la société Les Cures Marines ait entendu renoncer de manière non équivoque au bénéfice de ce dernier, les juges du fond ont violé les articles 690, 691 et 1134 ancien [1103 nouveau] du code civil. »

Pour la Cour de cassation et au visa des  articles 690 et 1134, devenu 1103, du Code civil 

Selon le premier de ces textes, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre. Selon le second, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Pour dire que la délibération de l’assemblée générale du 15 juillet 2009, ayant autorisé la création d’une servitude de vues sur le patio, ne pouvait avoir à elle seule pour effet d’établir la servitude revendiquée, l’arrêt d’ppel retient, d’une part, par motifs propres, que cette délibération impliquait la signature d’un acte, fut-il sous seing privé, dont le projet annexé à la convocation à l’assemblée générale n’était pas finalisé, puisqu’il supposait notamment la désignation précise du lot et du volume devant résulter du futur état descriptif de division du fonds dominant, d’autre part, par motifs adoptés, que cette délibération avait été postérieurement privée d’effet puisque la société Les Cures Marines avait modifié son projet de construction et demandé un permis de construire modificatif.

En se déterminant ainsi, sans constater que la délibération du 15 juillet 2009 ait subordonné l’institution de la servitude de vue à la conclusion d’un acte retranscrivant la volonté commune des parties et sans constater que la société Les Cures Marines ait renoncé de façon non équivoque au bénéfice de la délibération précitée, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Et au visa de l’article 625 du ode de procédure civile :

Selon ce texte, la cassation entraîne l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

La cassation à intervenir sur le pourvoi principal de la société Les Cures Marines entraîne, sur le pourvoi provoqué des sociétés Arkéa Crédit Bail, Locindus et Natiocrédibail, la cassation de l’arrêt en ce qu’il déclare sans objet les demandes de ces sociétés tendant à obtenir la garantie de la société Les Cures Marines.

Pour dire que la délibération de l’assemblée générale ayant autorisé la création d’une servitude de vues sur le patio, ne pouvait avoir à elle seule pour effet d’établir la servitude revendiquée, l’arrêt retient, d’une part, que cette délibération impliquait la signature d’un acte, fut-il sous seing privé, dont le projet annexé à la convocation à l’assemblée générale n’était pas finalisé, puisqu’il supposait notamment la désignation précise du lot et du volume devant résulter du futur état descriptif de division du fonds dominant, d’autre part, que cette délibération avait été postérieurement privée d’effet puisque le propriétaire du fonds dominant avait modifié son projet de construction et demandé un permis de construire modificatif. En se déterminant ainsi, sans constater que la délibération ait subordonné l’institution de la servitude de vue à la conclusion d’un acte retranscrivant la volonté commune des parties et sans constater que le propriétaire du fonds dominant ait renoncé de façon non équivoque au bénéfice de la délibération précitée, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Jérôme Basoche, clerc de notaire retraité


  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 uillet 2020, cassation, pourvoi n° 19-14.456

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