Les clauses du cahier des charges du #lotissement engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui sont contenues dans ce document contractuel et leur violation doit être sanctionnée même en l’absence de préjudice

Les clauses du cahier des charges du #lotissement engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui sont contenues dans ce document contractuel et leur violation doit être sanctionnée même en l’absence de préjudice

Après expertise judiciaire, M. et Mme C., propriétaires d’un lot dans le lotissement du domaine de La Lieutenante, ont assigné la SCI Eba, propriétaire d’un lot contigu, à laquelle ils reprochaient d’avoir réalisé divers travaux contrevenant aux prescriptions du cahier des charges de l’association syndicale libre du lotissement, pour la voir condamner à réaliser des travaux de remise en état.

M. et Mme C. ont fait grief à l’arrêt d’appel de condamner la SCI Eba à reculer à cinq mètres la crête du talus sur toute la longueur de celui-ci limité à la parte mitoyenne, alors « que les clauses du cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues » ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a retenu que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d’urbanisme en vigueur ; qu’il s’en évince que tout coloti peut demander au juge le respect du cahier descharges sans avoir à justifier d’un préjudice ; que l’article 10 du cahier des charges du lotissement stipule notamment que « toutes les constructions, principales ou annexes doivent respecter une marge d’isolement d’au moins 5,00 m des limites séparatives » ; qu’en l’espèce, le tribunal, par des motifs que M. et Mme C. étaient réputés s’être appropriés en demandant la confirmation du jugement sur ce point avait distingué le pied de talus réalisé en partie est qui longeait le fonds C. et celui réalisé en partie nord est longeant le fonds ASL et constaté, pour en ordonner le reculement à 5 m de la limite séparative, que concernant le pied de talus réalisé en partie nord-est, la SCI Eba avait également enfreint le cahier des charges du lotissement en réalisant un talus à moins de 5 m de la propriété ; qu’en se bornant à énoncer pour adopter la solution technique de l’expert que le talus édifié le long du fonds des époux C. (c’est-à-dire en réalité le talus Est) ne respectait pas la règle des 5 mètres, sans rechercher si, comme l’avait constaté le tribunal pour ordonner son reculement de 5 m, tel n’était pas également le cas du pied de talus réalisé en partie nord est, (côté ASL), la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1134 du Code civil, ensemble de l’article 10 du cahier des charges de l’ASL des propriétaires du domaine de la Lieutenante.

La Cour de cassation répond au visa des articles 1134 et 1147 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

En application de ces dispositions, les clauses du cahier des charges engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui sont contenues dans ce document contractuel et leur violation doit être sanctionnée même en l’absence de préjudice.

Pour réformer le jugement et ordonner le recul de la seule partie du talus jouxtant la propriété de M. et Mme C., l’arrêt d’appel retient que la SCI Eba a édifié le long de leur fonds un talus d’une hauteur de 1,91 mètre environ dont le sommet se trouve à 2,50 mètres environ de la limite séparative, qu’il ne s’agit pas d’un simple aménagement et que l’article 10 du cahier des charges prévoit que toutes les constructions doivent respecter une marge d’isolement d’au moins cinq mètres des limites séparatives.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, dans sa partie située au nord-est, qui n’était pas contiguë au fonds de M. et Mme C., le talus ne contrevenait pas également aux stipulations du cahier des charges, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Pierre Redoutey, clerc de notaire retraité


  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er octobre 2020, pourvoi n° 19-20.655

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