Le délai pour engager une action contre un #notaire est de cinq ans, mais quel point de départ ?

Suivant acte sous signature privée du 16 avril 2007, monsieur Daniel R. a cédé à monsieur Patrice A. un fonds de commerce de librairie papeterie et s’est engagé à consentir au cessionnaire (ou à toute autre personne qu’il se substituerait) un bail commercial moyennant payement d’un loyer mensuel de 1’000 EUR, outre charges locatives et impôt foncier. Un projet de bail commercial en ce sens a été simultanément préparé par maître Ronan C., notaire à Briec, et paraphé par les parties.

Cependant, lors de la régularisation de la cession du fonds et du bail par acte authentique le 28 septembre 2007, la clause du projet de bail, relative aux charges locatives et à l’impôt foncier a été omise par le notaire.

La société en nom collectif A. a refusé de rembourser au bailleur l’impôt foncier et les charges locatives. Le tribunal d’instance de Quimper, saisi par Monsieur R., a, par jugement du 13 août 2010, débouté ce dernier de sa demande en payement.

Estimant que le notaire avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile, monsieur Daniel R. et madame Nicole P., son épouse, ont fait assigner maître Ronan C., notaire, et la SCP Anne Sophie R.-P. en payement de diverses sommes.

Par jugement du 29 novembre 2016 assorti de l’exécution provisoire, le Tribunal de grande instance de Quimper a :

  • déclaré recevable et bien fondée la demande des époux R.,
  • déclaré Me Ronan C. et la SCP Anne Sophie R.-P. responsables du préjudice subi par les demandeurs,
  •  condamné solidairement Me C. et la SCP Anne Sophie R.-P. à payer aux demandeurs les sommes de 16317 euros à titre de dommages et intérêts et de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 22 décembre 2016, maître C. et la SCP Anne-Sophie R.- P. ont interjeté appel;

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Sur la prescription :

Les appelants rappellent à bon droit que le délai de prescription applicable en l’espèce est de cinq ans et que ce délai ne court qu’à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, ce conformément aux dispositions de l’article 2224 du Code civil.

Il suffit en l’espèce de rappeler que si le projet de bail commercial signé par messieurs R. et A. comportait en page 4 une clause relative aux charges locatives et en page 9 une clause aux termes de laquelle le locataire remboursera chaque année au bailleur, à première demande de sa part, la taxe foncière afférente aux biens et droits immobiliers loués, ces clauses ont été omises dans le bail authentique signé par les parties le 28 septembre 2007.

Si la SNC A. a remboursé en 2007 aux époux R. la taxe foncière, elle s’y est opposée l’année suivante par lettre du 11 novembre 2008, précisant qu’il était hors de question de régulariser l’avenant préparé par le notaire pour compléter l’acte authentique. Nonobstant cette position, cette date ne peut cependant constituer le point de départ de la prescription dès lors que maître C., professionnel du droit, consulté par monsieur R., profane, lui confirmait le 13 mars 2009 que «les engagements pris par Monsieur A. s’appliquent également à la SNC A. qu’ils aient été pris dans le compromis ou dans l’acte authentique. En effet, contrairement à ce qu’affirme Monsieur A., le compromis n’est pas un simple document à l’usage exclusif de l’agence BLOT mais un contrat passé entre vous, lequel n’a pas été annulé par l’acte authentique et dont les clauses sont toujours applicables… Si la SNC A. ne respecte pas les termes du contrat, vous pouvez demander directement à Monsieur A. de payer les sommes dues par sa société…», laissant croire au bailleur qu’il était dans son bon droit.

Suite à ce courrier et à une nouvelle demande infructueuse du 17 novembre 2009, monsieur R. a, par acte du 4 janvier 2010, fait assigner monsieur A. et la SNC A. devant le Tribunal d’instance de Quimper qui, par jugement du 13 août 2010, l’a débouté de ses demandes.

Ce jugement a mis un terme à la controverse (bien que le notaire reproche dorénavant à monsieur R. de ne pas avoir formé un pourvoi en cassation en raison de l’erreur de droit qu’aurait commise le juge). De ce fait, il constitue le point de départ du délai de prescription lequel ne peut être ni le refus du locataire de payer en raison de la discussion juridique soulevée par maître C., affirmant que monsieur A. était tenu au payement, ni l’assignation qui n’en est que la conséquence.

La demande des époux R. qui a été introduite le 11 août 2015, soit moins de cinq ans après qu’ait été prononcé le jugement tranchant le litige, est recevable.

Sur la responsabilité du notaire :

Il sera rappelé que le notaire qui a manqué à son obligation de garantir l’efficacité juridique de l’acte qu’il a dressé, notamment en n’effectuant pas les vérifications qui s’imposaient au regard du projet validé par les parties, doit réparer le préjudice dont sa faute constitue la cause directe.

En l’espèce, la faute reprochée à maître C. qui, par omission, n’a pas repris dans l’acte authentique de bail deux des clauses qui figurait au projet, est caractérisée (et au demeurant non contestée).

Cette faute a eu pour première conséquence d’empêcher le bailleur d’obtenir de son locataire le remboursement de la taxe foncière au cours du bail, à l’exception toutefois de la première année qui a été réglée. En effet, et contrairement à ce que soutiennent les appelants, c’est bien cette omission ou plus exactement l’absence, au contrat de bail, de toute clause mettant à la charge du locataire le remboursement de la taxe foncière, que le juge a retenu pour débouter monsieur R. de sa demande. Pour s’exonérer des conséquences de sa faute, le notaire ne saurait ni faire grief à monsieur R. qui, suivant ses conseils avait déjà vainement poursuivi le recouvrement de sa créance, de ne pas avoir formé un pourvoi en cassation contre la décision du tribunal d’instance ce qui l’aurait exposé à des frais supplémentaires sans garantie de succès, ni prétendre que le préjudice est de ce fait incertain puisque le remboursement des impôts litigieux à l’encontre du locataire est définitivement compromis.

Le préjudice afférent au bail conclu en 2007, arrivé à expiration le 30 septembre 2016, s’élève à la somme de 8’317 EUR allouée par le premier juge dont le jugement sera confirmé de ce chef.

Les époux R. sollicitent en outre une somme de 20’000 EUR fondée sur la réparation de la perte de chance d’obtenir le remboursement des taxes au cours du bail renouvelé et, en cas de vente de l’immeuble, un prix identique à celui qu’ils pouvaient espérer si la clause litigieuse avait été reprise.

Bien que l’affaire ait été évoquée plus d’un an après l’échéance du bail, les époux R. ne mentionnent pas dans leurs écritures si celui-ci a été effectivement renouvelé, précisant seulement qu’il avait vocation à l’être. Cette probabilité est cependant très forte comme l’opposition du locataire au remboursement des taxes au cours du bail renouvelé. En l’état de ces considérations et sans qu’il y ait lieu de prendre en compte l’incidence éventuelle sur le prix de vente de l’immeuble laquelle n’est nullement avérée au regard de l’importance très relative du montant de la taxe (environ 1’000 EUR par an), c’est à bon droit que le premier juge a alloué aux époux R. une somme de 8’000 EUR en réparation du préjudice subi de ce chef, ceux-ci étant déboutés du surplus de leurs demandes.

Echouant en leurs prétentions, maître C. et la SCP R.-P. seront condamnés aux dépens.

Ils devront, en outre, verser aux époux R. une somme de 2’000 EUR le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Jérôme Basoche


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 13 mars 2018, RG  n° 16/09698

 

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