Voici un acte notarié qui devrait être interdit : l’acte de notoriété acquisitive

Suivant acte authentique en date du 21 janvier 2004 reçu par maître François S., membre associé de la SCP E.-S., M. et Mme J. ont vendu à la Compagnie Immobilière du Nord leur immeuble situé à […] et désigné comme suit : une grange à l’état brut à rénover, cadastrée section A n° 711, pour une contenance de 85 ca […].

Cet acte de vente a été suivi d’un acte rectificatif en date du 26 avril 2006 établi par Maître S., à la demande de M. et Mme J. et de la Compagnie Immobilière du Nord, consistant en la précision que l’accès au bien vendu s’est toujours effectué par un passage commun et une cour commune figurant ensemble au cadastre section A n° 702 pour 2 a et 61 ca, que M. et Mme J. ont toujours utilisé cet accès depuis leur acquisition en 1962 et en sont devenus propriétaire indivis par prescription acquisitive de plus de 30 ans.

Le bien  été revendu.

La responsabilité du notaire S a été engagée par l’acquéreur à la revente.

L’action indemnitaire formée par la propriétaire d’une maison d’habitation à l’encontre du notaire rédacteur de l’acte authentique de vente de cet immeuble et d’un acte de notoriété acquisitive précisant que l’accès au bien vendu s’est toujours effectué par un passage commun et une cour commune et que les propriétaires initiaux en sont devenus propriétaires indivis par prescription acquisitive de plus de 30 ans, tendant à la réparation du préjudice causé par l’annulation de cet acte de notoriété acquisitive, n’est pas prescrite. La prescription commence en effet à courir à compter de la date à laquelle le tribunal de grande instance de Senlis avait déclaré nul et de nul effet ledit acte, soit le 26 novembre 2013. Or, l’acquéreur de la maison a assigné le notaire instrumentaire le 14 mars 2017, alors que le délai quinquennal expirait le 26 novembre 2018.

En l’espèce, l’officier public a commis des négligences fautives. Il s’est contenté de témoignages purement formels insuffisants pour corroborer les déclarations des propriétaires initiaux et n’a sollicité aucune pièce de nature à confirmer ces témoignages. Par ailleurs, l’acte litigieux ne constitue qu’un simple témoignage pouvant être mis en doute ou contredit. Il n’a pas d’incidence sur le fond du droit.

En outre, la contradiction existant entre l’acte de notoriété d’acquisition des propriétaires initiaux et l’acte de notoriété litigieux aurait dû l’inciter à effectuer des vérification suffisantes pour dissiper toute équivoque, ce qu’il n’a pas fait. L’acquéreur a ainsi perdu des droits de propriété indivis sur la parcelle cadastrée section A n° 702. Son immeuble a perdu de la valeur compte tenu de la privation d’accès à l’arrière par le passage commun et de la nécessité de travaux d’adaptation pour retrouver un accès sur la rue et le rétablissement ou l’acquisition de deux aires de stationnement.

Il est alloué à l’acquéreur la somme de 52’500 EUR à titre de dommages et intérêts. En revanche, la servitude légale de passage prévue à l’article 682 du Code civil n’est qu’hypothétique. L’acquéreur ne rapporte pas non plus la preuve de l’existence du préjudice moral allégué. Ces deux demandes indemnitaires sont donc rejetées.

Pierre Redoutey

Note : Il est important de rappeler aux parties qu’un tel acte de notoriété prescriptive, fût-il notarié, n’est pas créateur de droit et peut seulement être produit comme un élément de preuve de possession dans le cadre d’une action en usucapion. Un tel élément de preuve est alors débattu contradictoirement au même titre que les autres éléments de preuve, dont le transport sur les lieux et l’audition des témoins.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 15 octobre 2020, RG n° 19/05012

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