Incohérences dans l’acte notarié de VEFA ; le notaire a l’obligation de se conduire « en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant »

Incohérences dans l’acte notarié de VEFA ; le notaire a l’obligation de se conduire « en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant »

En application de l’article 1382 ancien du Code civil, devenu depuis l’article 1240 du même code, il est considéré que les notaires engagent leur responsabilité lorsqu’ils ne respectent pas les obligations professionnelles mises à leur charge lesquelles comprennent en partculier :

  • l’obligation, avant de dresser des actes, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’ils authentifient,
  • l’obligation d’éclairer leurs clients sur les conséquences de l’acte, de leur fournir toutes informations permettant d’expliquer la nature et la portée de leur engagement,
  • l’obligation que de se conduire « en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant ».

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, il appartient au notaire de vérifier le contenu des nombreux documents qui lui sont transmis et de veiller à l’existence et l’assiette de la garantie extrinsèque, assurance légale obligatoire.

Ainsi maître L., notaire rédacteur de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement avait la charge de vérifier la réalité de la garantie extrinsèque d’achèvement fournie par la Sccv Jardins des Peintres et devait donc procéder à l’examen attentif des pièces qui lui avaient été remises pour en attester et qu’il a annexées à son acte.

Or en l’espèce,

– l’attestation de garantie est en date du 1er décembre 2006 et vise un permis de construire du 3 mars 2006 modifié le 17 juillet 2006.

– l’appartement vendu est décrit comme ressortant d’un permis de construire du 20 janvier 2009 (p11 de l’acte) qui a été déposé à l’étude suivant acte du 4 mai 2009 (p13 de l’acte).

Une simple lecture attentive des pièces aurait permis au notaire L.. de constater l’incohérence des mentions qu’il portait dans son acte et de constater que l’assiette de la garantie extrinèque souscrite ne comprenait pas le lot vendu: ce manquement a ainsi conduit à la conclusion de la vente dans la croyance erronée de l’existence d’une garantie extrinsèque.

En s’abstenant de procéder à cette vérification, maître L. a manqué à l’obligation de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il dressait et le jugement doit être infirmé en ce qu’il a considéré que M. et Mme C. n’étaient pas fondés à rechercher la responsabilité de la Scp notaire Sophie B.-Vincent R.

Sur le préjudice:

La faute du notaire a conduit à la conclusion de la vente dans la croyance erronée de l’existence d’une garantie extrinsèque.

M. et Mme C. indiquent dans leurs conclusions qu’ils n’auraient pas acquis le bien en vente en l’état futur d’achèvement si le notaire avait accompli des démarches de vérification quant à l’application de la garantie d’achèvement extrinsèque et s’ils avaient été informés que leur acquisition n’était pas accompagnée d’une telle garantie.

Le préjudice s’analyse donc en une perte de chance de ne pas contracter et non, comme le prétendent M. et Mme C. en un préjudice matériel correspondant aux travaux à finaliser, au remboursement des intérêts intercalaires et aux frais de copropriété.

Dès lors que la faute du notaire a privé M. et Mme C. de l’information de l’absence de garantie d’achèvement sur le bien qu’ils achetaient, cette perte de chance de ne pas contracter la vente en l’état futur d’achèvement est nécessairement réelle et sérieuse.

Cette perte de chance est justement indemnisée à hauteur de 13’000 EUR.

Pierre Redoutey


  • Cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 12 novembre 2020, RG n° 19/05284

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